Responsabilité du syndic : remboursement d’honoraires indûment perçus et remise des factures sous astreinte

En application de l’article 1991 du Code civil et de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires en cas de faute commise dans l’exercice de son mandat. La demande de remboursement de 27 840 euros a été rejetée, faute de pièces comptables ou de relevés établissant le double paiement allégué ; la mise en demeure émanant du conseil du demandeur n’était pas probante.

La juridiction a en revanche retenu la double facturation des honoraires de novembre 2022, établie par l’état des dépenses, et ordonné la restitution de 1 682,33 euros. La proratisation fondée sur une résiliation au 17 novembre 2022 n’a pas été retenue, faute de procès-verbal d’assemblée générale établissant cette date.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet de demander la remise des documents et archives de l’ancien syndic. La compétence du juge des référés n’est pas exclusive. La remise des factures des exercices 2016 et 2017 a donc été ordonnée sous astreinte de 50 euros par jour, pendant 100 jours au maximum. La demande visant des « archives comptables » a été écartée en raison de son imprécision. Les dépens et une indemnité de 1 500 euros ont été mis à la charge de la société défenderesse sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Un syndicat de copropriétaires reprochait à son ancien syndic un double paiement de travaux, une double facturation d’honoraires et la non-remise de factures. La preuve du double paiement n’a pas été rapportée, mais une surfacturation de 1 682,33 euros a été retenue. La remise des factures a été ordonnée sous astreinte, tandis que la demande portant sur des archives comptables indéfinies a été rejetée.

Le syndicat des copropriétaires avait pour ancien syndic la société Citya Richerd immobilier, ultérieurement remplacée par la société Gestion syndic Léman. Il reprochait à l’ancien syndic un double paiement de travaux pour 27 840 euros, une double facturation d’honoraires en novembre 2022 et la non-remise de factures des exercices 2016 et 2017.

Après une mise en demeure restée infructueuse, le syndicat a assigné l’ancien syndic afin d’obtenir le remboursement des sommes, la remise des documents sous astreinte et des dommages et intérêts. La défenderesse n’a pas constitué avocat.

La juridiction a rejeté la demande relative au double paiement, les pièces ne permettant pas de l’établir. Elle a retenu une surfacturation de 1 682,33 euros sur la base de l’état des dépenses et ordonné la remise des factures sous astreinte. La demande portant sur des archives comptables indéfinies a été rejetée.

• Établir une faute commise dans l’exercice du mandat de syndic
• Produire des pièces comptables vérifiant le double paiement allégué
• Caractériser la double facturation par un état des dépenses
• Justifier la date de résiliation par un procès-verbal d’assemblée générale
• Décrire précisément les documents sollicités sous astreinte
• Adresser une mise en demeure restée infructueuse

• État des dépenses du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023
• Deux lignes d’honoraires facturées le 21 novembre 2022
• Absence de pièces comptables ou relevés établissant le double paiement
• Absence de procès-verbal d’assemblée générale sur la résiliation
• Mise en demeure du 17 octobre 2025 pour les factures

Le syndicat des copropriétaires obtient la restitution du trop-perçu et la remise des factures, mais échoue à établir le double paiement des travaux. La société Citya Richerd immobilier supporte l’astreinte, les dépens et l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles.

• Restitution de 1 682,33 euros au syndicat des copropriétaires
• Remise des factures 2016 et 2017 dans le délai imparti
• Astreinte de 50 euros par jour pendant 100 jours maximum
• Rejet du remboursement de 27 840 euros faute de preuve suffisante
• Paiement des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Rassembler les relevés bancaires et pièces comptables des paiements
• Produire le procès-verbal fixant la date de changement de syndic
• Détailler précisément chaque document réclamé à l’ancien syndic
• Adresser une mise en demeure documentée et conservée
• Calculer l’astreinte à compter de la signification du jugement

À éviter

• Fonder une demande sur une simple lettre du mandataire
• Alléguer un double paiement sans identifier les opérations concernées
• Réclamer des archives comptables sans les individualiser
• Affirmer une résiliation sans produire le procès-verbal correspondant
• Confondre compétence du référé et compétence exclusive du juge

La responsabilité du syndic pour faute de gestion

La responsabilité du syndic envers le syndicat des copropriétaires repose sur l’article 1991 du Code civil et l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La faute doit être établie par des éléments suffisamment probants. Le double paiement allégué a été rejeté en l’absence de pièces comptables ou de relevés de compte permettant de vérifier le paiement deux fois d’une même facture.

La preuve d’une double facturation d’honoraires

L’état des dépenses établi par l’ancien syndic faisait apparaître deux facturations au titre des honoraires de novembre 2022, dont une somme de 1 682,33 euros. Cette discordance a suffi à caractériser une perception indue et à justifier sa restitution. En revanche, la proratisation liée à une prétendue résiliation du mandat n’a pas été admise, faute de procès-verbal d’assemblée générale établissant cette date.

La remise des documents de l’ancien syndic

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose la remise des documents et archives lors du changement de syndic. La demande peut être portée devant le tribunal judiciaire, la compétence du juge des référés n’étant pas exclusive. La remise des factures des exercices 2016 et 2017 a été ordonnée sous astreinte, tandis que la demande visant des « archives comptables » a été écartée faute de précision suffisante.

Article 1991 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 18 IV de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile