Copropriété : validité de l’habilitation du syndic et remise en état des menuiseries non conformes

Le juge rappelle que son office se limite à contrôler la régularité des décisions d’assemblée générale au regard du statut de la copropriété et du règlement, sans apprécier leur opportunité. L’autorisation d’agir en justice donnée au syndic doit être explicite, figurer au procès-verbal, identifier les copropriétaires concernés, l’objet de l’action et l’étendue des pouvoirs conférés. La résolution litigieuse satisfaisait à ces exigences au regard de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent une autorisation préalable de l’assemblée générale conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Le refus ne constitue un abus de majorité que s’il compromet l’équilibre entre les droits des copropriétaires ou repose sur des motifs dépourvus de légitimité et de sérieux. La conformité alléguée au règlement de copropriété ne suffit pas. Il appartient au copropriétaire de produire un dossier technique complet et de démontrer l’abus.

En l’absence de respect des prescriptions de l’autorisation, la remise en état peut être ordonnée sur le fondement de l’article 1221 du code civil, même sans préjudice pour le syndicat, sous réserve de sa possibilité matérielle et de l’absence de disproportion manifeste. Les copropriétaires ont été condamnés à remettre les menuiseries en conformité et à retirer les équipements extérieurs, sous astreinte, ainsi qu’aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Des copropriétaires contestaient plusieurs résolutions relatives à des travaux de menuiseries et de stores réalisés sans preuve de conformité. Le tribunal a validé l’habilitation du syndic, rejeté le recours pour abus de majorité et ordonné la remise en état sous astreinte de 100 euros par jour pendant trois mois, avec condamnation aux frais.

Des copropriétaires ont réalisé des travaux dans leur appartement, comprenant le remplacement de menuiseries extérieures et l’installation d’un coffre de store ainsi que d’un store vertical. Ils soutenaient qu’une autorisation générale antérieure suffisait et sollicitaient l’annulation de plusieurs résolutions d’assemblée générale, notamment celle habilitant le syndic à agir en justice et celles refusant ou encadrant leurs travaux.

Le syndicat des copropriétaires soutenait que les menuiseries ne respectaient pas les caractéristiques autorisées, notamment leur nombre de vantaux, et demandait la remise des lieux dans leur état antérieur.

Le tribunal a jugé l’habilitation du syndic suffisamment précise. Il a rejeté le recours pour abus de majorité, faute de preuve de la conformité des travaux et en présence de motifs objectifs. Il a ordonné la remise en état sous astreinte de 100 euros par jour pendant trois mois, et condamné les copropriétaires aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Autorisation explicite de l’assemblée générale rapportée au procès-verbal
• Identification des copropriétaires visés et de l’objet de l’action
• Travaux affectant l’aspect extérieur soumis à autorisation préalable
• Production d’un dossier technique complet par le copropriétaire
• Preuve d’un refus dépourvu de motif légitime et sérieux
• Non-respect démontré des prescriptions de l’autorisation antérieure
• Remise en état matériellement possible sans disproportion manifeste

• Résolution n°14 autorisant l’action contre les copropriétaires concernés
• Résolution mentionnant les travaux et les manquements au règlement
• Photographies des menuiseries et des équipements extérieurs
• Réponse à la demande de validation des travaux
• Projet de travaux établi par l’architecte d’intérieur

Les copropriétaires doivent remettre les menuiseries en conformité ou reposer les éléments préexistants, retirer le coffre et le store extérieur, et supporter l’astreinte ainsi que les frais du procès. Le syndicat conserve le bénéfice de l’habilitation judiciaire et peut faire liquider l’astreinte par le juge de l’exécution.

• Remise en conformité des menuiseries sous un mois
• Retrait du coffre, du store et des glissières extérieures
• Paiement d’une astreinte globale de 100 euros par jour
• Support des dépens par les copropriétaires
• Paiement de 3 000 euros au syndicat au titre de l’article 700
• Possibilité de liquidation de l’astreinte après trois mois

À faire

• Vérifier l’autorisation préalable de chaque travaux affectant l’extérieur
• Conserver le procès-verbal détaillant l’habilitation du syndic
• Constituer un dossier technique complet avant toute demande
• Comparer les travaux réalisés aux prescriptions autorisées
• Préparer les justificatifs photographiques et architecturaux utiles

À éviter

• Modifier les menuiseries sans autorisation expresse
• Se limiter à invoquer la conformité au règlement
• Produire uniquement des photographies insuffisamment explicites
• Engager les travaux avant validation du syndic
• Négliger le délai de remise en état fixé par le jugement

La régularité de l’habilitation du syndic à agir en justice

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 imposent une autorisation explicite de l’assemblée générale. Elle doit identifier les copropriétaires concernés, l’objet de l’action et les pouvoirs conférés au syndic. La résolution mentionnant les personnes visées, les travaux reprochés et le non-respect du règlement a été jugée suffisamment claire.

Les critères de l’abus de majorité en matière de travaux

L’abus de majorité suppose une atteinte injustifiée à l’équilibre entre les droits des copropriétaires, notamment une discrimination dépourvue de motif légitime. Les travaux affectant l’aspect extérieur exigent l’autorisation préalable prévue par l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Le copropriétaire doit fournir un dossier technique complet et démontrer que le refus repose sur des motifs insuffisants. La conformité alléguée au règlement ne suffit pas.

La remise en état des travaux irréguliers

Selon l’article 1221 du code civil, la remise en état peut être ordonnée lorsque les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur ont été réalisés sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci. Le juge a retenu la possibilité matérielle de la mesure et l’absence de disproportion manifeste. L’absence de préjudice du syndicat est indifférente lorsque les prescriptions de copropriété n’ont pas été respectées.

Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 1221 du Code civil, Article L 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile