Expertise préventive avant travaux : état des lieux contradictoire des immeubles voisins et encadrement de la mission au titre de l’article 145

Sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’instruction peut être ordonnée avant tout procès lorsqu’un motif légitime justifie de conserver ou d’établir la preuve de faits susceptibles d’influer sur un litige futur. L’existence de contestations sérieuses ne fait pas obstacle à cette mesure, qui ne préjuge ni des responsabilités ni des chances de succès d’une action ultérieure.

La juridiction retient l’intérêt légitime d’une expertise préventive en raison de l’ampleur d’un projet de démolition et de construction et de la proximité de propriétés, copropriétés, voies publiques et réseaux. L’expert est chargé de constater contradictoirement l’état initial des ouvrages voisins, les désordres apparents, les risques prévisibles et l’adéquation des mesures de précaution prévues.

La mission ne peut toutefois s’étendre à la constatation de désordres résultant de travaux futurs ou à un suivi jusqu’à leur achèvement, ces investigations excédant la finalité de l’article 145. Les frais sont avancés par les demanderesses, qui doivent consigner 4 000 euros, sous peine de caducité de la désignation, sauf prorogation ou relevé de caducité. Les dépens restent à leur charge et aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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En raison d’un important projet immobilier situé à proximité de propriétés, copropriétés, voies publiques et réseaux, une expertise préventive est ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Elle portera sur l’état initial des ouvrages voisins, les désordres apparents et les risques liés au chantier, sans s’étendre aux désordres futurs. Les dépens restent à la charge des demanderesses.

Deux sociétés porteuses d’un projet immobilier ont acquis plusieurs parcelles afin de démolir des bâtiments existants et de construire deux immeubles d’habitation. Une autorisation municipale a permis la démolition et la construction.

Compte tenu de l’ampleur du chantier et de la proximité immédiate de propriétés riveraines, de copropriétés, de voies publiques et de réseaux, les demanderesses ont assigné les propriétaires voisins, des syndicats de copropriétaires, des sociétés et des personnes publiques afin d’obtenir une expertise préventive sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

La juridiction ordonne une expertise destinée à établir l’état initial des immeubles, ouvrages et réseaux voisins, à relever les désordres apparents et à apprécier les risques liés au projet. Elle refuse d’étendre la mission aux désordres futurs et laisse les dépens à la charge des demanderesses.

• Établir un motif légitime de conserver ou établir une preuve avant tout procès.
• Justifier la proximité d’ouvrages susceptibles d’être affectés par les travaux.
• Limiter la mission à l’état initial et aux risques objectivement identifiables.
• Organiser les opérations au contradictoire des parties concernées.
• Faire consigner les frais d’expertise dans le délai fixé.
• Exclure les investigations portant sur des désordres futurs ou l’achèvement du chantier.

• Actes notariés d’acquisition des parcelles des 13 décembre 2023 et 5 novembre 2024.
• Arrêté municipal du 6 août 2025 autorisant démolition et construction.
• Pièces relatives au projet immobilier et aux parcelles concernées.
• Proximité des propriétés riveraines, copropriétés, voies publiques et réseaux.
• Plans et documents de construction produits par les demanderesses.

Les demanderesses obtiennent une expertise contradictoire destinée à préserver la preuve de l’état initial des biens voisins, mais en supportent l’avance financière et les dépens. Les parties concernées pourront participer aux opérations, communiquer des pièces et présenter des observations, sans que l’ordonnance préjuge les responsabilités futures.n

• Consignation de 4 000 euros avant le 6 novembre 2026
• Participation contradictoire aux réunions et visites de l’expert
• Communication des documents utiles au projet et aux ouvrages voisins
• Observations sur le pré-rapport dans le délai de six semaines
• Absence d’extension aux désordres apparaissant après les travaux
• Dépens mis à la charge des sociétés demanderesses

À faire

• Consigner 4 000 euros avant le 6 novembre 2026
• Transmettre les plans et pièces utiles à l’expert
• Participer aux convocations, visites et réunions contradictoires
• Documenter précisément l’état initial des ouvrages voisins
• Répondre au pré-rapport dans le délai de six semaines

À éviter

• Ne pas omettre la consignation dans le délai fixé
• Ne pas communiquer tardivement les pièces nécessaires
• Ne pas confondre état initial et désordres futurs
• Ne pas solliciter une mission dépassant l’article 145
• Ne pas formuler d’observations hors délai sans justification grave

Le motif légitime d’une expertise préventive au titre de l’article 145 du Code de procédure civile

nLa mesure est justifiée par l’ampleur du projet de démolition et de construction et par la proximité de propriétés, copropriétés, voies publiques et réseaux. L’expertise doit préserver les éléments factuels utiles à un éventuel litige, sans préjuger des responsabilités. Les contestations sérieuses ne font pas obstacle à son prononcé.n

La finalité probatoire de la mission d’expertise judiciaire

nLa mission porte sur l’état initial contradictoire des immeubles, terrains, ouvrages et réseaux voisins, les altérations apparentes, les risques de désordre, les servitudes, la mitoyenneté, les troubles de voisinage et la suffisance des mesures de précaution du projet. Elle fournit les éléments techniques nécessaires à une éventuelle juridiction du fond.n

Les limites de l’extension d’une mesure d’instruction préventive

nLa mission ne peut viser des désordres éventuels résultant de la construction ni imposer à l’expert de rester saisi jusqu’à l’achèvement des travaux. Une telle extension excéderait la finalité de l’article 145. La demande de communication de pièces est devenue sans objet après leur production.

Article 145 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 267 du code de procédure civile, Article 280 du code de procédure civile, Article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, Articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, Article 278 du code de procédure civile, Article 173 du Code de procédure civile, Article 276 du code de procédure civile, Articles 748-1 et suivants du code de procédure civile