Nullité d’une assemblée générale de copropriété pour convocation moins de vingt et un jours avant la réunion

En application de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la convocation à une assemblée générale de copropriétaires doit, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété, être notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion. L’article 13 du même décret subordonne la validité des décisions au respect des règles de notification prévues par les articles 9 à 11-I.

Le non-respect de ce délai entraîne la nullité de l’assemblée générale sans que le copropriétaire demandeur ait à établir un préjudice. Le juge a retenu que la convocation avait été présentée moins de vingt et un jours avant la réunion et qu’aucune urgence n’était alléguée ni démontrée.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic, parties succombantes, sont condamnés in solidum aux dépens et au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le syndic doit garantir intégralement le syndicat, la convocation tardive lui étant imputable. En application de l’article 10-1, alinéa 6, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire dont la prétention est accueillie est dispensé de participer aux frais de procédure répartis entre les autres copropriétaires.

⬇️Télécharger la décision version officielle

La convocation à l’assemblée générale ayant été présentée moins de vingt et un jours avant la réunion, sans urgence établie, l’assemblée a été annulée. Le syndicat et le syndic ont été condamnés in solidum aux dépens et à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Le syndic doit garantir le syndicat, tandis que le copropriétaire est dispensé de participer aux frais de procédure.

Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic afin d’obtenir l’annulation d’une assemblée générale et, subsidiairement, de plusieurs résolutions. Il soutenait que la convocation lui avait été présentée moins de vingt et un jours avant la réunion.

Le syndicat et le syndic ont demandé au tribunal de statuer sur la nullité, le syndicat sollicitant en outre la garantie du syndic. Le syndic a également demandé l’annulation de l’assemblée générale.

Le tribunal constate que la convocation a été présentée moins de vingt et un jours avant la date de réunion et qu’aucune urgence n’est établie. Il annule donc l’assemblée générale. Le syndicat et le syndic sont condamnés in solidum aux dépens et au paiement de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Le syndic doit garantir le syndicat. Le copropriétaire est dispensé de participer aux frais de procédure.

• Notification de la convocation moins de vingt et un jours avant la réunion
• Absence d’urgence justifiant une convocation dans un délai réduit
• Application de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
• Respect des formalités de notification conditionnant la validité des décisions
• Imputabilité de la convocation tardive au syndic mandataire

• Date de présentation de la convocation au copropriétaire
• Date fixée pour la réunion de l’assemblée générale
• Absence d’allégation d’une situation d’urgence
• Absence de démonstration d’une urgence par le syndicat
• Qualité du syndic comme mandataire du syndicat

L’assemblée générale est annulée en raison de la convocation tardive. Le syndicat et le syndic supportent solidairement les dépens et les frais irrépétibles, tandis que le copropriétaire ayant obtenu gain de cause est dispensé de participer aux frais communs de procédure.

• Exclusion de l’ensemble des décisions de l’assemblée annulée
• Condamnation in solidum du syndicat et du syndic
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Garantie intégrale du syndicat par le syndic
• Dispense du copropriétaire de participation aux frais

À faire

• Vérifier la date de notification de la convocation
• Comparer cette date avec celle de la réunion
• Rechercher une clause prévoyant un délai plus long
• Établir l’absence ou la réalité d’une urgence
• Identifier l’auteur des formalités de convocation

À éviter

• Convoquer moins de vingt et un jours avant la réunion
• Invoquer une urgence sans éléments démonstratifs
• Négliger les règles des articles 9 à 11-I
• Exiger une preuve de préjudice du copropriétaire
• Omettre la demande de garantie contre le syndic

Le délai de convocation de l’assemblée générale

L’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété, une notification au moins vingt et un jours avant la réunion. L’article 13 subordonne la validité des décisions au respect de ces règles de notification.

La nullité pour convocation tardive

Le non-respect du délai de vingt et un jours entraîne la nullité de l’assemblée générale. Le copropriétaire demandeur n’a pas à démontrer un préjudice résultant de l’envoi tardif. L’absence d’urgence doit également être relevée lorsque celle-ci est invoquée pour écarter le délai légal.

La répartition des frais de procédure

Le copropriétaire dont la prétention est accueillie est dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure, conformément à l’article 10-1, alinéa 6, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le syndic responsable de la convocation tardive doit garantir le syndicat des condamnations prononcées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’organisation judiciaire, articles 14-1, 14-3, 18, 18-1, 42 et 10-1 alinéa 6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 9, 9-1, 11, 13 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 455 et 700 du Code de procédure civile