Résiliation du bail pour impayés : exclusion des frais d’enquête OPS faute de mise en demeure et refus des délais de paiement

La demande de résiliation était recevable dès lors que l’assignation avait été dénoncée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience et que les impayés avaient été signalés à la CAF au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le commandement de payer étant demeuré partiellement infructueux pendant deux mois, la clause résolutoire a produit effet au 8 décembre 2025.

L’article 1353 du Code civil impose au bailleur de prouver la dette et au locataire de justifier son paiement. Les frais OPS ont été retranchés, le bailleur ne démontrant pas avoir adressé la mise en demeure exigée par l’article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation. La créance locative a ainsi été fixée à 6 527,80 euros.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, les délais et la suspension de la clause résolutoire supposent notamment la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience et une capacité réelle de règlement. Des versements limités et l’absence de reprise du loyer intégral ont justifié le rejet de ces demandes. La locataire a été condamnée aux dépens et à 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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À la suite d’impayés, un commandement de payer a été délivré aux deux locataires, dont l’un est décédé en cours d’instance. La juridiction a constaté la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux et fixé une indemnité d’occupation. Elle a exclu les frais d’enquête OPS faute de mise en demeure régulière, puis condamné la locataire restante au paiement du solde locatif et des frais.

Un bailleur social a donné à bail un logement à deux locataires, moyennant un loyer et des charges mensuels. En raison d’impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire et la justification de l’assurance a été délivré. L’un des locataires étant décédé en cours d’instance, celle-ci s’est éteinte partiellement à son égard.

Le bailleur a demandé la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette locative actualisée. La locataire restante a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, invoquant ses ressources réduites et la reprise annoncée des versements de la CAF.

La juridiction a constaté la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux et fixé une indemnité d’occupation. Elle a toutefois exclu les frais d’enquête OPS, faute de preuve d’une mise en demeure régulière, puis a condamné la locataire au paiement du solde locatif, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Commandement de payer visant la clause résolutoire et demeuré partiellement infructueux.
• Respect des délais de signalement et de dénonciation prévus par l’article 24 II.
• Reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience.
• Capacité réelle du locataire à régler la dette locative.
• Preuve par le bailleur de la mise en demeure requise pour les frais OPS.
• Maintien dans les lieux après résiliation pour établir l’indemnité d’occupation.

• Commandement de payer signifié le 7 octobre 2025.
• Décompte locatif arrêté au 16 juin 2026.
• Versements limités de 132 euros en mai et juin 2026.
• Montant contractuel du loyer courant fixé à 557,92 euros.
• Échanges de courriels avec la CAF sur les droits APL.
• Absence de courrier de mise en demeure relatif à l’enquête OPS.

Le bailleur social obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette locative, tandis que la locataire restante perd le bénéfice des délais et de la suspension de la clause résolutoire. Les frais OPS non justifiés sont exclus, mais l’indemnité d’occupation reste due jusqu’à la libération effective des lieux.

• Résiliation du bail au 8 décembre 2025.
• Libération des lieux et expulsion possible après commandement.
• Paiement de 6 527,80 euros avec intérêts légaux.
• Indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges.
• Exclusion de 30,48 euros de frais OPS.
• Condamnation aux dépens et à 50 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Adresser un commandement visant précisément la clause résolutoire.
• Signaler les impayés à la CAF dans les délais requis.
• Dénoncer l’assignation au représentant de l’État.
• Produire un décompte locatif actualisé et vérifiable.
• Conserver les preuves d’envoi des mises en demeure OPS.

À éviter

• Réclamer des frais OPS sans mise en demeure prouvée.
• Inclure des frais de procédure dans la dette locative.
• Présenter les APL comme acquises sans justificatifs actualisés.
• Solliciter des délais sans reprise du loyer courant intégral.
• Oublier le commandement de quitter avant l’expulsion.

La recevabilité de la résiliation fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

La demande est recevable lorsque l’assignation est dénoncée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience et que la situation d’impayés a été signalée à la CAF au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour impayés

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement ayant été partiellement impayé à l’issue du délai, le bail a été résilié de plein droit.

La preuve de la pénalité d’enquête OPS

En application de l’article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 1353 du Code civil, le bailleur devait prouver l’envoi de la mise en demeure requise. Faute de courrier produit, les frais OPS ont été exclus de la dette.

Article 450, alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 384 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article L.442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023