Restitution du dépôt de garantie locatif : retenues non justifiées et dégradations non imputables au locataire

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues ou les réparations locatives, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La juridiction retient qu’un état des lieux de sortie non signé par la locataire, une facture unique et l’absence de preuve de l’imputabilité des dégradations ne suffisent pas à justifier les retenues relatives au matelas et aux toilettes. Seuls les frais d’envoi des clés, établis à hauteur de 31 €, sont admis. Le bailleur doit donc restituer le solde du dépôt de garantie, après imputation de cette somme. L’article 1731 du code civil est rappelé concernant la présomption attachée à l’absence d’état des lieux.

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La locataire contestait les retenues opérées sur son dépôt de garantie de 420 euros pour l’envoi des clés, le nettoyage d’un matelas et le remplacement de toilettes. Le bailleur ne justifiant pas suffisamment les réparations ni leur imputabilité, seules 31 euros de frais d’envoi ont été admises. Il a été condamné à restituer 270 euros à la locataire.

Une locataire a quitté un logement donné à bail par un bailleur après un état des lieux de sortie. Le dépôt de garantie de 420 € n’a été restitué qu’à hauteur de 211 €, le bailleur ayant retenu des frais liés à l’envoi des clés, au nettoyage d’un matelas et au remplacement de toilettes.

La locataire a demandé le paiement du solde, contestant être responsable des réparations. Le bailleur a produit un état des lieux de sortie non signé et une facture concernant les toilettes, tout en affirmant avoir lui-même nettoyé le matelas. La juridiction a jugé que les réparations n’étaient pas suffisamment justifiées ni imputables à la locataire. Seuls 31 € de frais d’envoi des clés ont été admis et le bailleur a été condamné à restituer 270 €.

• Établir l’existence et le montant des sommes déduites.
• Produire des justificatifs précis des réparations ou frais engagés.
• Démontrer l’imputabilité des dégradations au locataire.
• Relier les retenues à l’état du logement lors de la sortie.
• Déduire uniquement les sommes dûment justifiées au sens de l’article 22.

• Documents présentés établissant l’existence du bail d’habitation.
• Reconnaissance du versement d’un dépôt de garantie de 420 €.
• État des lieux de sortie non signé par la locataire.
• Facture du 2 décembre 2023 relative au changement des toilettes.
• Justificatif de 31 € pour l’envoi des clés.

Le bailleur doit restituer le solde du dépôt lorsque les retenues ne sont pas étayées par des justificatifs établissant leur réalité, leur montant et leur imputabilité. La locataire obtient 270 €, tandis que le bailleur supporte les dépens et l’exécution provisoire s’applique de plein droit.

• Restitution de 270 € au titre du dépôt de garantie
• Admission limitée aux 31 € d’envoi des clés
• Rejet des retenues pour le matelas et les toilettes
• Support des dépens par le bailleur
• Préparation de justificatifs complets pour toute retenue future

À faire

• Établir un état des lieux de sortie signé
• Conserver les factures des réparations réalisées
• Documenter l’imputabilité de chaque dégradation
• Détailler chaque retenue sur le dépôt
• Restituer le solde dans le délai légal

À éviter

• Retenir des frais sans justificatif
• Imputer une dégradation sans preuve causale
• Produire un état des lieux non signé
• Confondre devis, facture et simple évaluation
• Déduire des frais personnels du bailleur

La justification des retenues sur dépôt de garantie locatif

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet les déductions correspondant aux sommes dues ou aux réparations locatives, sous réserve d’une justification suffisante. La juridiction exigeait des éléments établissant la réalité des dégradations et leur coût. L’absence de justificatifs pour le nettoyage du matelas et l’insuffisance des éléments relatifs aux toilettes ont empêché ces retenues.

La preuve des dégradations imputables au locataire

Le bailleur devait démontrer que la dégradation des toilettes était imputable à la locataire. La facture produite, d’un montant de 847 €, ne suffisait pas à établir cette imputabilité. L’état des lieux de sortie, non signé par la locataire, ne permettait pas davantage de justifier les réparations retenues.

La charge de la preuve des obligations locatives

Selon l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les dégradations survenues pendant le bail. Faute de preuve suffisante, la restitution intégrale du dépôt, sauf 31 € justifiés, a été ordonnée.

Article 9 du Code de procédure civile, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1731 du Code civil, Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989