Dégradations locatives et loyers impayés : rejet de l’indemnisation faute de preuve, condamnation au reliquat locatif

En application de l’article 472 du code de procédure civile, la non-comparution de la défenderesse n’exonère pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes.

Le bailleur doit prouver les dégradations imputables au locataire conformément aux articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil. Les articles 1730, 1731 et 1755 du code civil encadrent la restitution des lieux, la présomption liée à l’absence d’état des lieux d’entrée et l’exclusion des réparations dues à la vétusté ou à la force majeure. Des photographies non datées ou non circonstanciées, associées à un simple devis, ne suffisent pas à établir l’origine, la date et l’imputabilité des dommages. La demande d’indemnisation a donc été rejetée.

En revanche, le décompte produit établissait le solde locatif. La locataire a été condamnée au paiement de 1 721,54 euros avec intérêts au taux légal. Les articles 696 et 700 du code de procédure civile justifient sa condamnation aux dépens et au paiement de 300 euros au titre des frais irrépétibles. L’exécution provisoire a été rappelée sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

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Après des impayés locatifs, le bailleur a demandé le paiement de l’arriéré et l’indemnisation de dégradations. Le reliquat de loyers et charges a été retenu. En revanche, la demande relative à l’enlèvement d’objets a été rejetée, faute d’état des lieux d’entrée, de photographies suffisamment circonstanciées et de facture justificative. La locataire a été condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles.

Une société civile immobilière a donné à bail un logement d’habitation à une locataire, moyennant un loyer mensuel et une provision sur charges. Des impayés ont conduit le bailleur à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis à assigner la locataire en paiement d’un arriéré locatif, du coût de remise en état, de dommages-intérêts et de frais de procédure.

La locataire, régulièrement convoquée, n’a pas comparu. Le bailleur produisait un décompte, six photographies d’un logement encombré et un devis relatif à l’enlèvement d’objets laissés sur place. Faute d’état des lieux d’entrée, de photographies datées ou circonstanciées et de facture, la demande d’indemnisation des dégradations a été rejetée. Le reliquat de loyers et charges a été retenu, avec condamnation aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Établir la réalité des dégradations alléguées
• Préciser la date et l’origine des dommages
• Démontrer leur imputabilité au locataire
• Écarter la vétusté, la force majeure ou la faute du bailleur
• Produire des justificatifs suffisamment circonstanciés
• Établir le solde locatif par un décompte

• Absence d’état des lieux d’entrée versé aux débats
• Six photographies non datées et non circonstanciées
• Devis d’enlèvement et de mise en déchèterie
• Absence de facture correspondant aux travaux allégués
• Décompte établissant le reliquat de loyers et charges

Le bailleur obtient le paiement du reliquat locatif, mais échoue à obtenir l’indemnisation des dégradations faute de preuves suffisamment précises. La locataire supporte les intérêts, les dépens et une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamnation au paiement de 1 721,54 euros
• Rejet de la demande de 1 500 euros pour dégradations
• Application des intérêts au taux légal
• Prise en charge des entiers dépens
• Paiement de 300 euros au titre de l’article 700
• Exécution provisoire de la condamnation

À faire

• Établir un état des lieux d’entrée contradictoire
• Documenter les dommages par des photographies datées
• Décrire précisément chaque dégradation constatée
• Produire les factures des travaux réellement réalisés
• Tenir un décompte actualisé des loyers et charges

À éviter

• Produire des photographies sans date ni contexte
• Confondre encombrement et dégradation imputable
• Réclamer le coût d’un simple devis non exécuté
• Négliger l’incidence de la vétusté des équipements
• Omettre de justifier l’origine des dommages allégués

La preuve des dégradations locatives imputables au locataire

Le bailleur doit établir, selon les articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil, la réalité des dommages et leur imputabilité au locataire. Les photographies non datées ou non circonstanciées ne permettaient pas d’identifier leur date, leur origine ou leur auteur. Le devis produit, dépourvu de facture, ne constituait pas un élément probatoire suffisant.

La restitution des lieux en l’absence d’état des lieux d’entrée

L’article 1731 du code civil présume le locataire avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Cette présomption ne dispense toutefois pas le bailleur de prouver les dégradations alléguées et leur imputabilité. Les articles 1730 et 1755 du code civil excluent en outre les conséquences de la vétusté ou de la force majeure.

La preuve du reliquat de loyers et charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose le paiement du loyer et des charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur a établi la dette par un décompte. La locataire, non comparante, n’a apporté aucun élément contestant le principe ou le montant de la créance.

Article 472 du code de procédure civile, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1730 du Code civil, Article 1755 du Code civil, Article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 1731 du Code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile