Recouvrement des charges de copropriété : frais de mise en demeure limités et paiement échelonné sur six mois

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fonde l’obligation de participation des copropriétaires aux charges selon l’utilité des services collectifs et la valeur relative des lots. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible lorsque la décision n’a pas été contestée dans le délai de l’article 42, alinéa 2, de cette loi. La preuve de la propriété des lots, des appels de charges, des procès-verbaux d’assemblées générales et des attestations de non-recours a justifié la créance principale.

L’article 10-1 de la même loi limite les frais imputables au copropriétaire aux frais nécessaires au recouvrement. Les frais correspondant au suivi administratif du dossier et à l’actualisation de la créance ont été exclus, tandis que les frais de mise en demeure ont été retenus dans la limite de 15 euros dans les motifs, le dispositif allouant finalement 20 euros.

Sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, le retard ouvre droit aux intérêts légaux et, en cas de mauvaise foi causant un préjudice distinct, à des dommages et intérêts supplémentaires, ici réduits à 300 euros. L’article 1343-5 du Code civil a permis un échelonnement sur six mois, compte tenu des ressources stables du débiteur et des besoins du créancier. Les dépens et 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ont été mis à la charge du débiteur.

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Le syndicat des copropriétaires a obtenu le paiement d’un arriéré de charges justifié par les relevés et documents de copropriété. La plupart des frais administratifs ont été écartés, tandis que des dommages et intérêts réduits ont été accordés. Un paiement en six mensualités a été autorisé, avec exigibilité immédiate du solde en cas de défaut.

Un copropriétaire possédait plusieurs lots dans un immeuble donné en location. Le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure de régler un arriéré de charges, mais le courrier est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Après une précédente condamnation concernant des impayés antérieurs, le syndicat a assigné le copropriétaire en paiement des charges, frais de recouvrement et dommages et intérêts. À l’audience, la créance a été actualisée et le copropriétaire a demandé un échéancier, en invoquant des revenus stables, des charges personnelles et le début de règlements.

Le tribunal a retenu une créance de charges justifiée par les relevés, appels, procès-verbaux d’assemblées générales et attestations de non-recours. Il a écarté la plupart des frais administratifs de recouvrement, accordé des dommages et intérêts réduits et autorisé un paiement en six mensualités, avec exigibilité immédiate du solde en cas de défaut.

• Propriété établie des lots concernés
• Charges justifiées par les appels et relevés de compte
• Comptes approuvés par des assemblées générales non contestées
• Frais de recouvrement nécessaires et directement liés à la mise en demeure
• Préjudice distinct du retard résultant d’une mauvaise foi du débiteur
• Ressources stables et proposition réaliste de règlement échelonné

• Extrait de matrice cadastrale établissant la propriété des lots
• Relevé de compte arrêté au 7 mai 2026
• Appels de charges et de travaux
• Procès-verbaux des assemblées générales
• Attestations de non-recours aux décisions d’assemblée
• Mise en demeure et justificatifs des frais

Le copropriétaire doit régler la créance de charges retenue, les frais admis, les dommages et intérêts, les dépens et l’indemnité de procédure. Le syndicat obtient un titre exécutoire, mais le paiement des charges est temporairement échelonné ; un seul défaut rend le solde immédiatement exigible.

• Exclusion des frais de suivi administratif non nécessaires
• Admission des frais de mise en demeure dans la limite retenue
• Condamnation à 300 euros de dommages et intérêts
• Condamnation aux dépens et à 300 euros au titre de l’article 700
• Paiement des charges en six mensualités
• Exigibilité immédiate du solde en cas d’impayé

À faire

• Vérifier la propriété des lots concernés
• Produire les appels de charges et relevés actualisés
• Joindre les procès-verbaux et attestations de non-recours
• Justifier précisément chaque frais de recouvrement
• Formaliser un échéancier compatible avec l’article 1343-5

À éviter

• Imputer des frais d’administration courante du syndic
• Opposer au copropriétaire une clause de contrat de syndic
• Réclamer des frais sans justificatif détaillé
• Déduire la réception d’une mise en demeure non établie
• Oublier la clause d’exigibilité du solde en cas de défaut

La certitude et l’exigibilité des créances de charges

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fonde la participation aux charges. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision dans le délai de l’article 42, alinéa 2, ne peut refuser le paiement. La propriété des lots, les appels de charges, les procès-verbaux et les attestations de non-recours ont établi la créance.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée, notamment la mise en demeure. Les frais de suivi de dossier et d’actualisation de créance, correspondant à l’administration courante du syndic, ne sont pas nécessaires. La facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire non partie au contrat.

L’échelonnement judiciaire du paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut échelonner le paiement dans la limite de deux années en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Des ressources stables, un début de règlement et une proposition de mensualités de 800 euros ont justifié un échéancier de six mois. Le défaut d’une mensualité rend le solde immédiatement exigible.

Article 430 et suivants du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil