Permis de construire à Saint-Barthélemy : exclusion des toitures-terrasses du calcul des espaces végétalisés et sursis pour régularisation

La cour rappelle que le délai de recours des tiers contre un permis de construire court, en principe, à compter d’un affichage continu de deux mois sur le terrain, conformément à l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme. Toutefois, l’exercice d’un recours administratif révèle la connaissance de l’autorisation et fait courir le délai contentieux à compter du rejet implicite, sans que l’absence d’accusé de réception puisse être opposée à un tiers, les articles L. 112-3, L. 112-6 et L. 411-3 du code des relations entre le public et l’administration étant inapplicables dans cette hypothèse.

La proximité immédiate d’un projet et ses caractéristiques suffisent à établir l’intérêt à agir de voisins lorsqu’ils démontrent une incidence directe sur les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur bien.

Sur le fond, la règle de hauteur de l’article U 7 du règlement local devait être appliquée en excluant les parties entièrement enterrées après affouillement. La fraude n’est pas caractérisée lorsque le dossier expose le profil initial et futur du terrain ainsi que l’origine des remblais.

En revanche, l’article U 10 ne permet pas d’inclure la surface d’un toit-terrasse, même végétalisé, dans les espaces végétalisés du terrain. Le déficit constaté constitue un vice régularisable au sens de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. La cour sursoit donc à statuer quatre mois afin de permettre la notification d’un permis modificatif ou régularisé.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Des voisins ont contesté un permis de construire pour un logement à Saint-Barthélemy. La cour écarte les fins de non-recevoir et plusieurs moyens relatifs au dossier, à l’empiètement, à la hauteur et à la fraude. Elle constate toutefois que la surface d’un toit-terrasse végétalisé a été incluse à tort dans les espaces végétalisés exigés. Ce vice paraît régularisable et il est sursis à statuer pendant quatre mois.

Un bénéficiaire a obtenu un permis de construire pour un logement de cinq chambres à Saint-Barthélemy. Une société voisine et des propriétaires de parcelles contiguës ont demandé l’annulation de cette autorisation et du rejet implicite de leurs recours gracieux.

La collectivité contestait la recevabilité des recours en invoquant leur tardiveté. Le bénéficiaire contestait également l’intérêt à agir des propriétaires voisins. La cour joint les appels et écarte ces fins de non-recevoir : l’affichage régulier du permis n’est pas établi, mais les recours gracieux démontrent la connaissance de l’autorisation et ont interrompu le délai ; les requérants bénéficient en outre du délai de distance. La proximité et les caractéristiques du projet établissent l’intérêt à agir des propriétaires.

La cour rejette les moyens tirés de l’incomplétude du dossier, de l’empiètement, de la hauteur et de la fraude. Elle constate toutefois que la surface d’un toit-terrasse végétalisé a été incluse à tort dans les espaces végétalisés exigés par l’article U 10. Le permis est donc illégal sur ce point, mais le vice paraît régularisable ; il est sursis à statuer pendant quatre mois.

• Identifier la surface du terrain d’assiette soumise à la règle
• Appliquer les pourcentages d’espaces végétalisés prévus par l’article U 10
• Exclure les surfaces qui ne correspondent pas au terrain végétalisé
• Comparer la surface effectivement admissible au minimum réglementaire
• Vérifier si le vice peut être régularisé sans changer la nature du projet
• Permettre l’évolution du projet et, le cas échéant, de son économie générale

• Plans de la demande de permis de régularisation
• Déclaration d’une surface végétalisée de 322,44 mètres carrés
• Identification d’une toiture-terrasse de 25,97 mètres carrés
• Calcul d’une surface admissible réduite à 296,47 mètres carrés
• Plans de coupe BB et plan du niveau inférieur pour la hauteur
• Plan de coupe et notice terrassement et remblais pour écarter la fraude

Le bénéficiaire doit obtenir et notifier dans un délai de quatre mois un nouvel arrêté régularisant la surface végétalisée, faute de quoi l’illégalité du permis demeurera. Les requérants conservent leurs moyens jusqu’à la fin de l’instance, tandis que la collectivité doit participer à l’examen de la régularisation.

• Régularisation du déficit de surface végétalisée
• Exclusion des 25,97 m² de toiture-terrasse du calcul
• Notification d’un nouvel arrêté dans les quatre mois
• Maintien des moyens non encore tranchés
• Vérification de la conformité du projet régularisé

À faire

• Recalculer la surface végétalisée admissible au sol
• Exclure les toitures-terrasses du décompte réglementaire
• Préparer un projet de permis régularisant le vice
• Notifier le nouvel arrêté dans le délai imparti
• Conserver les plans démontrant les profils du terrain

À éviter

• Comptabiliser une toiture-terrasse comme terrain végétalisé
• Dépasser le délai de quatre mois fixé par la cour
• Omettre les surfaces réellement imperméabilisées
• Modifier la nature générale du projet sans justification
• Présenter un dossier incomplet sur les remblais

Le délai de recours des tiers contre un permis de construire

Le délai prévu par l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme court normalement après deux mois d’affichage continu sur le terrain. En l’absence de preuve d’un affichage régulier, l’exercice d’un recours gracieux révèle néanmoins la connaissance du permis et fait courir le délai à compter du rejet implicite. Le délai de distance de l’article R. 421-7 du code de justice administrative s’applique aux requérants ne demeurant pas dans la collectivité de Guadeloupe, ressort du tribunal administratif compétent.

L’intérêt à agir des propriétaires voisins

L’intérêt à agir est établi lorsque la proximité du projet et ses caractéristiques permettent de démontrer une atteinte directe aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien. La contiguïté des parcelles et la nature de la construction ont été jugées suffisantes pour les propriétaires voisins.

Le calcul des espaces végétalisés exigés par l’article U 10

La proportion exigée porte sur la partie du terrain d’assiette effectivement végétalisée. La surface d’un toit-terrasse, même aménagée en jardin, ne peut être comptabilisée. Le retrait de cette surface a fait passer la végétalisation sous le seuil requis, créant un vice susceptible de régularisation selon l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Article R. 421-1 du code de justice administrative, Article R. 421-7 du code de justice administrative, Article R. 221-3 du code de justice administrative, Article R. 600-2 du code de l’urbanisme, Article R. 424-15 du code de l’urbanisme, Article A. 424-16 du code de l’urbanisme, Article A. 424-18 du code de l’urbanisme, Article L. 112-3 du code des relations entre le public et l’administration, Article L. 112-6 du code des relations entre le public et l’administration, Article L. 411-3 du code des relations entre le public et l’administration, Article R. 421-2 du code de justice administrative, Article 133-1 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, Article 133-46 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, Article 133-47 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, Article 134-3 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, Article 134-4 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, Article 134-5 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, Article 134-7 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative