TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations
N° RG 26/00015 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2X66

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [N] [G], tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant légal de son fils mineur [J] [G], demeurant [Adresse 4]
non comparant

Mme [X] [Q] épouse [G], en sa qualité de représentante légale de son fils mineur [J] [G], demeurant [Adresse 4]
non comparante

En présence de Monsieur [Y] [K], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2026, après avoir entendu :

Me d’Halluin
M. [K]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 octobre 2026 puis prorogé pour être rendu le 23 Octobre 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 23 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

La Métropole européenne de Lille (MEL) mène, conjointement avec la commune de [Localité 3], l’Etablissement public des Hauts-de-France (EPF), la Société publique locale d’aménagement (SPLA) « La Fabrique des quartiers » et l’ANRU, depuis plusieurs années, un ambitieux projet de requalification du [Adresse 9] à [Localité 3], dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).

La MEL a confié à l’EPF la maîtrise des acquisitions foncières concernées par le projet, par une convention conclue le 9 novembre 2020.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 14 novembre au 16 décembre 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 13 décembre 2024. Puis, les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France par arrêté préfectoral du 23 juin 2025.

La parcelle cadastrée KW [Cadastre 1] d’une contenance de 30 m² sise [Adresse 5] à [Localité 3] appartenant à M. [N] [G] et M. [J] [G], mineur représenté par ses parents M. [N] [G] et Mme [X] [Q] épouse [G] est concernée par le projet.

Par un avis du 26 janvier 2026, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 50 000 euros assortis d’une marge de négociation de 10 %, outre une indemnité de remploi de 6 200 euros, sur la base d’un prix de 1100€/m²P et une surface de 45 m².

L’ordonnance d’expropriation est intervenue le 16 janvier 2026.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre à M. [N] [G] en sa qualité de propriétaire indivis et de représentant légal de son fils mineur [J] [G], co-indivisaire par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 20 février 2026 et à Mme [X] [Q] épouse [G] en sa qualité de représentante légale de son fils mineur par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 20 février 2026.

Par mémoire parvenu au greffe le 4 mai 2026, l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation totale revenant aux consorts [G] à 56 200 euros dont 50 000 euros d’indemnité principale et 6 200 euros d’indemnité de remploi.
Il se fonde sur un prix de 1100 €/m²P pour une surface de 45 m². Il cite dix termes de comparaison.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 22 juin 2026, M. le commissaire du gouvernement demande la fixation de l’indemnité totale de dépossession à 58 400 euros dont 52 000 euros d’indemnité principale et 6 400 euros d’indemnité de remploi. Il cite six termes de comparaison complémentaires. Il retient huit termes comme pertinents et se fonde sur le prix moyen en résultant de 1150€/m²P.

La visite des lieux s’est déroulée le 25 août 2026, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et en l’absence des propriétaires régulièrement avisés de la date du transport et de l’audience par lettres recommandées avec avis de réception

Les défendeurs, bien que régulièrement avisés par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signés), n’ont pas constitué avocat et ne se sont pas manifestés. Il sera statué par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 11 septembre 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2026 prorogé au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :
– les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
– la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;
– l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 3]. Il s’agit d’une maison de courée, la courée s’ouvrant sur la [Adresse 6], grande rue commerçante dans le [Adresse 9], quartier visé par un programme de rénovation urbaine.

L’immeuble est situé au [Adresse 5] à [Localité 3] – parcelle cadastrée KW [Cadastre 1] d’une contenance 30 m². Cette parcelle sert d’assise à une maison mitoyenne en courée, édifiée en R+1.
Au cadastre la surface utile d’habitation est de 45 m² et, en l’absence de pièces annexes incorporées, la surface utile pondérée (SUP) est identique, soit 45 m². En l’absence d’autres éléments, cette surface sera retenue.

Si le propriétaire était absent lors du transport, la locataire était avisée et a autorisé la visite.

Lors du transport, il a pu être constaté que la maison est en état moyen d’entretien : pas d’infiltrations ni de moisissures, les revêtements de sols – carrelage au rez-de-chaussée et lino à l’étage, les ouvrants sont en double vitrage, le plafond du rez-de-chaussée est en lambris PVC blanc, les murs sont peints (peinture à rafraîchir), le chauffage est électrique. Au rez-de-chaussée, on trouve une pièce de vie séjour/cuisine et l’accès à l’étage par un escalier en bois. Au 1er étage, on trouve une salle de bain avec baignoire, un WC séparé, deux chambres. On accède à un second étage par l’une des chambres. Celui-ci est chauffé et dispose d’un vasistas mais extrêmement mansardé, il est utilisé en surface de rangement/dressing.

La locataire a néanmoins souligné la présence récurrente de souris qui creusent les murs, et le fait que les planchers du 1er étage auraient des trous. Il a été constaté qu’effectivement, à certains endroits, le plancher s’enfonce fortement lorsque l’on marche dessus. De plus, le linoléum est abîmé avec des trous, les poignées sont cassées ou manquantes, certaines prises électriques ne sont pas sécurisées.

L’immeuble est dans l’ensemble dans un état moyen.

Il est loué.

La parcelle est classée en zone UOP 13 par le PLUi3 de la MEL approuvé le 28 juin 2024 correspondant à un zonage dédié à « la mise en œuvre du projet de Renouvellement Urbain du [Adresse 43] et [Adresse 9] à [Localité 3] ».

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.
Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L.213-4 du même code dispose, en matière de préemption, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.
Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.
Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :
a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est:
-pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :
i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

En vertu des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la dernière modification du PLUi (PLUi3) de la Métropole européenne de Lille est intervenue par délibération du 28 juin 2024.

Il convient de retenir cette date comme date de référence.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent à procéder selon la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :
SPFE de [Localité 2] 3 (5914P03), à [Localité 3]
N°
Réf. enregistrement
Réf.
Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
terrain
SUP
Prix total
Prix/m²
SUP
1
2021P16848
LO [Cadastre 2]
[Adresse 10]
03/09/2021
27
44,6
49000
1098,65
2
2021P31458
LO [Cadastre 3]
[Adresse 11]
17/12/2021
68
60,1
104000
1730,45
3
2022P12883
LR [Cadastre 4]
[Adresse 12]
16/03/2022
40
71,7
65000
906,55
4
2022P27468
LO [Cadastre 5]
[Adresse 13]
07/07/2022
62
71,7
46500
648,54
5
2022P30685
LP [Cadastre 15]
[Adresse 15]
28/07/2022
36
67,7
150300
2220,09
6
2022P40304
LO [Cadastre 5]
[Adresse 13]
24/10/2022
62
71,7
80250
1119,25
7
2023P05682
LP [Cadastre 16]
[Adresse 19]
28/11/2022
43
41,8
115000
2751,20
8
2023P19826
KW [Cadastre 6]
[Adresse 21]
13/06/2023
57
57
57000
1000
9
2023P30845
LO [Cadastre 7]
[Adresse 25]
12/09/2023
69
59,2
60000
1013,51
10
2024P00339
LO [Cadastre 8]
[Adresse 27]
13/12/2023
44
59,1
69000
1167,51
Termes de comparaison cités par les consorts [G]

/

Termes cités par le commissaire du gouvernement

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date
mutation
Surface
terrain (m²)
SUP (m²)
Prix total (€)
Prix/m²
SUP (€)
CdG 1
2025P00080
KW [Cadastre 9]
[Adresse 29]
17/12/2024
41
46
60500
1315,22
CdG 2
2024P21116
KW [Cadastre 10]
[Adresse 31]
18/07/2024
36
49
59000
1204,08
CdG 3
2025P11887
KW [Cadastre 11]
[Adresse 33]
09/04/2025
76
56
62000*
1107,14
CdG 4
2023P02331
KW [Cadastre 12]
[Adresse 35]
19/01/2023
37
48,29
40000
828,33
CdG 5
2023P35176
KW [Cadastre 13]
[Adresse 37]
17/10/2023
42
45,8
87000
1899,56
CdG 6
2023P38478
KW [Cadastre 14]
[Adresse 39]
14/12/2023
34
50,43
49 500
981,56

Les termes 1 à 7 et 9 concernent des maisons de rue, alors que l’immeuble exproprié est situé dans une courée. Il convient donc de les écarter.

Les termes 8, 10 et CdG 1 à 6 correspondent à des maisons de courée à [Localité 3] d’une petite surface. Ils seront retenus comme suffisamment pertinents.

Ces termes ont été visités par le service des Domaines et M. le commissaire du gouvernement produit divers éléments sur leur état intérieur.
Il convient de reprendre leur état dans le tableau suivant :
SPFE de [Localité 2] 3 (5914P03), à [Localité 3]
N°
ÉTAT
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
terrain (m²)
SUP (m²)
Prix total (€)
Prix/m²
SUP (€)
8
bon
KW [Cadastre 6]
[Adresse 21]
13/06/2023
57
57
57000
1000
10
bon
LO [Cadastre 8]
[Adresse 27]
13/12/2023
44
59,1
69000
1167,51
CdG 1
moyen
KW [Cadastre 9]
[Adresse 29]
17/12/2024
41
46
60500
1315,22
CdG 2
bon
KW [Cadastre 10]
[Adresse 31]
18/07/2024
36
49
59000
1204,08
CdG 3
Moyen/bon
KW [Cadastre 11]
[Adresse 33]
09/04/2025
76
56
62000*
1107,14
CdG 4
Très bon
KW [Cadastre 12]
[Adresse 35]
19/01/2023
37
48,29
40000
828,33
CdG 5
bon
KW [Cadastre 13]
[Adresse 37]
17/10/2023
42
45,8
87000
1899,56
CdG 6
bon
KW [Cadastre 14]
[Adresse 39]
14/12/2023
34
50,43
49 500
981,56
Les termes en gras et en italique sont loués, les autres termes sont libres d’occupation.

La moyenne des huit termes est de 1188,03€/m²P. Celle des termes loués est de 1154,76 €/m²P. La majorité des termes sont en meilleur état que le bien considéré.

Au regard de l’état moyen du bien en cause (prises électriques, revêtements de sol abîmés, plancher qui s’affaisse etc.), il convient de retenir un prix de 1100 €/m²P comme proposé par l’EPF.

L’indemnité de dépossession revenant à M. [N] [G] et M. [J] [G], mineur représenté par ses parents M. [N] [G] et Mme [X] [Q] épouse [G] et Mme [X] [Q] épouse [G] doit être fixée à 50 000 euros (1100€/m²P x 45 m²= 49 500€ arrondi à 50 000 euros).

II- Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :
– 8 000 euros x 25 % = 2 000 euros
– 42 000 euros x 10 % = 4 200 euros
= 6 200 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 28 juin 2024 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [N] [G] et M. [J] [G], mineur représenté par ses parents M. [N] [G] et Mme [X] [Q] épouse [G] et Mme [X] [Q] épouse [G], pour la parcelle cadastrée KW [Cadastre 1] d’une contenance de 30 m² sise [Adresse 5] à [Localité 3] à 56 200 euros se décomposant ainsi :
indemnité principale : 50 000 euros indemnité de remploi : 6 200 euros
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le greffier Le juge de l’expropriation+