TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations
N° RG 26/00016 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2X7C

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [S] [T] [V], demeurant [Adresse 2]
non comparant

En présence de Madame [B] [R], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2026, après avoir entendu :

Me d’Halluin
Mme [R]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 octobre 2026 puis prorogé pour être rendu le 23 Octobre 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 23 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

La Métropole européenne de Lille (MEL) mène, conjointement avec la commune de [Localité 2], l’Etablissement public des Hauts-de-France (EPF), la Société publique locale d’aménagement (SPLA) « La Fabrique des quartiers » et l’ANRU, depuis plusieurs années, un ambitieux projet de requalification du [Adresse 3] à [Localité 2], dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).

La MEL a confié à l’EPF la maîtrise des acquisitions foncières concernées par le projet, par une convention conclue le 9 novembre 2020.

Par décision du 6 décembre 2022, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par le projet de requalification du [Adresse 3] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 28 mars au 23 avril 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 26 mars 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Les parcelles cadastrées MT [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une contenance totale de 138 m² sises [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 2] appartenant à M. [S] [T] [V] sont concernées par le projet.

Le 18 juillet 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 25 000 euros avec une marge d’appréciation de 15 % et une indemnité de remploi de 3 700 euros.

L’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 4 octobre 2024 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à M. [S] [T] [V].

L’’EPF, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre le 13 janvier 2025 par lettre recommandée avec avis de réception à M. [S] [T] [V] (avis de réception signé le 23 janvier 2025). L’EPF a également adressé son mémoire à Me [N], celui-ci étant antérieurement intervenu en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [V] dans le cadre d’un rétablissement personnel désormais clôturé (avis de réception signé le 15 janvier 2025).

Me [N] ne s’est pas manifesté.

Par courrier daté du 23 janvier 2024 (?), M. [V] a indiqué acquiescer à l’offre de l’EPF.

Faute de parvenir à une cession amiable, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 4 mai 2026 et a maintenu son offre d’un prix équivalent à l’estimation des Domaines, soit une indemnité totale de 28 700 euros dont 25 000 euros d’indemnité principale et 3 700 euros d’indemnité de remploi. Il se fonde sur un prix de 300 €/m²P sur la base de quatre termes de comparaison et une SUP de 82 m².

Dans ses conclusions reçues le 28 juillet 2026, Mme le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité principale de dépossession à 25 000 euros et l’indemnité de remploi à 3 700 euros
Elle se fonde sur l’état d’abandon manifeste du bien pour retenir un prix de 300€/m²P.

La visite des lieux s’est déroulée le 11 septembre 2026, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France et de son conseil, de Mme le commissaire du gouvernement, et en l’absence du propriétaire régulièrement avisé par acte de signification du 23 juin 2026 délivré à étude.

Le défendeur exproprié ne s’étant pas manifesté bien que régulièrement avisé de la date de transport et d’audience, il convient de statuer par décision réputée contradictoire, le jugement étant susceptible d’appel.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 11 septembre 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2026 prorogé au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :
– les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
– la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;
– l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Il s’agit d’un immeuble mixte de rapport sur une parcelle totale de 138 m² :
– MT [Cadastre 1], [Adresse 7] : 91 m². Au cadastre fiscal, la surface utile commerciale totale est déclarée sur la parcelle MT[Cadastre 1] pour 82m² et, en l’absence de surface secondaire, la surface utile pondérée est également de 82m².
– MT [Cadastre 2], [Adresse 6] : 47 m². Aucun local n’est déclaré au cadastre fiscal sur cette parcelle..Aucune surface ne peut donc être retenue à ce titre.

Selon le rapport domanial du 18/07/2024, le local commercial est en très mauvais état, et l’accès aux deux étages au-dessus du commerce est rendu impossible en raison de cet état. Le bâti sur 3 niveaux sur la parcelle MT [Cadastre 2] est à l’état de ruine et n’a pas pu être visité en raison de la dangerosité du site. Par ailleurs, cette construction n’est pas déclarée au cadastre fiscal.

Lors du transport, en l’absence du propriétaire, l’immeuble n’a pu être visité. Il est en état d’abandon manifeste, avec des planches disparates obturant les ouvrants. Les façades sont en très mauvais état (tags, peinture écaillée). Les fenêtres de l’étage sont brisées, ouvertes aux intempéries. Il a pu être constaté, à l’arrière du bâtiment, qu’il est arasé, dépourvu de toit.

Le local commercial est prétendument loué à M. [X] [F] et Mme [K] [C], mère du propriétaire. Le local n’est cependant pas en état d’être exploité.

L’autorité expropriante expose que l’immeuble, déjà à l’état d’abandon, a subi un incendie qui a ravagé les étages supérieurs. Compte tenu de la stabilité précaire des pans de murs des façades notamment du dernier étage quasiment totalement disparu, une expertise a été diligentée à l’initiative de la mairie de [Localité 2]. Sur la base du rapport d’expertise, la commune a édicté un arrêté de mise en sécurité – procédure d’urgence pour péril imminent, prescrivant la mise en place d’un périmètre de sécurité, la démolition des façades du dernier étage et la sécurisation de la maison voisine lors des travaux de dépose, et ce dans le délai de trois semaines.
Le propriétaire n’a pas déféré à l’injonction et n’a réalisé aucuns travaux.

La parcelle est classée en zone UOP13, zone de mise en œuvre du projet de renouvellement urbain du [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 2].

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.
Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L.213-4 du même code dispose, en matière de préemption, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.
Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.
Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :
a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est:
-pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :
i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

En vertu des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à la date à laquelle est devenu opposable le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, soit le 28 juin 2024, date d’approbation du PLUi 3 de la MEL.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris dans les tableaux suivants après correction des surfaces par M. le commissaire du gouvernement :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :
SPFE de [Localité 1] 3 (5914P03), ville de [Localité 2]
N°
Réf. enregistrement
Réf.
Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
terrain(m²)
SUP(m²)
Prix total
Prix/m²
SUP
E1
2021P13173
MT [Cadastre 4] //[Cadastre 5]
[Adresse 13]
06/07/2021
98
195
186 000
954
E2
2021P18775
AI [Cadastre 6],[Cadastre 7],[Cadastre 8], [Cadastre 9]
[Adresse 14]
13/09/2021
188
261,7
85 000
325
E3
2022P02898
AX [Cadastre 3]
[Adresse 15]
05/07/2024
137
240
145 000
604
E4
2022P38604
MT [Cadastre 10]
[Adresse 17]
27/09/2022
104
187
185 000
989
Termes de comparaison cités par M. [S] [T] [V] :
////

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

////

Les termes cités par l’Etablissement public des Hauts-de-France correspondent à des cessions et acquisitions récentes d’immeubles en mauvais état situés sur la commune de [Localité 2]. Ils présentent suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être retenus.

Il en résulte un prix moyen de 712€/m²P.

Compte tenu du très mauvais état du bien, à l’abandon depuis de nombreuses années et inhabitable à tout le moins depuis l’incendie qui a détruit dans sa quasi-totalité le dernier étage (plus de toit, seulement des pans de murs), le prix de 300 €/m²P offert apparaît satisfactoire.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à M. [S] [T] [V] doit être fixée à 25 000 euros (300 €/m² x 82 m²= 24 600 € arrondi à 25 000 €).

II- Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :
– 8 000 euros x 25 % = 2 000 euros
– 17 000 euros x 10 % = 1 700 euros
= 3 700 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 28 juin 2024 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [S] [T] [V], pour les parcelles cadastrées MT [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une contenance totale de 138 m² sises [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 2] à la somme totale de 28 700 euros se décomposant ainsi :
– indemnité principale : 25 000 euros
indemnité de remploi : 3 700 euros ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation