Trouble anormal de voisinage : irrecevabilité faute de tentative préalable de résolution amiable

L’article 750-1 du code de procédure civile impose, pour les demandes relatives à un trouble anormal de voisinage, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative, indépendamment du montant réclamé. De simples mises en demeure ne satisfont pas cette exigence. En l’absence de justification d’une démarche amiable ou d’une cause de dispense, l’irrecevabilité peut être relevée d’office, sous réserve du respect du contradictoire prévu par l’article 16 du code de procédure civile. Les demandes de cessation des nuisances et les demandes indemnitaires qui en procèdent sont alors irrecevables, sans examen de la réalité ou de l’intensité des troubles.

Sur la demande de loyers, les articles 1113 et 1118 du code civil exigent une offre et une acceptation établissant la rencontre des volontés. La résolution d’une assemblée générale proposant un bail ne suffit pas sans preuve de l’acceptation du locataire. L’article 1353 du code civil impose en outre au demandeur de prouver le contrat, la dette et son montant. Une occupation alléguée ne suffit pas davantage à établir une indemnité d’occupation sans preuve objective de la réalité, de l’absence de titre et de la durée de l’occupation.

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie succombante supporte les dépens ; la demande de frais irrépétibles du syndicat est rejetée.

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Le syndicat des copropriétaires invoquait des nuisances sonores et olfactives, des problèmes de déchets et l’occupation d’une partie commune par un établissement de restauration. Les demandes relatives aux troubles anormaux de voisinage ont été déclarées irrecevables faute de tentative préalable de résolution amiable. Les demandes de loyers ou d’indemnité d’occupation ont également été rejetées, faute de preuve suffisante du bail, de la créance et de l’occupation illicite.

La SCI SARENE possédait plusieurs lots dans une copropriété et avait donné à bail un local commercial à la SAS SALY, qui y exploitait un bar-restaurant musical. L’activité a ensuite été cédée à la SASU COMPTOIR DES AMIS.

Le syndicat des copropriétaires dénonçait des nuisances sonores et olfactives, des problèmes de déchets et de salubrité, ainsi que l’occupation alléguée d’une partie commune par du matériel de restauration. Après deux mises en demeure et un constat de commissaire de justice, il a demandé la cessation des troubles, leur indemnisation et le paiement de loyers ou d’une indemnité d’occupation.

Les sociétés défenderesses n’ayant pas constitué avocat, le tribunal a vérifié d’office la recevabilité. Il a déclaré irrecevables les demandes relatives aux troubles anormaux de voisinage faute de tentative préalable de résolution amiable. Il a rejeté les demandes locatives, faute de preuve de l’acceptation du bail, de la créance et de l’occupation illicite.

• Qualifier les demandes comme relatives à un trouble anormal de voisinage
• Vérifier l’accomplissement d’une tentative amiable prévue par l’article 750-1
• Rechercher une cause légale de dispense
• Inviter les parties à présenter leurs observations avant tout relevé d’office
• Établir l’offre et l’acceptation nécessaires à la formation du bail
• Produire un décompte précis de la créance locative
• Établir objectivement l’occupation sans titre et sa durée

• Mises en demeure adressées avant l’assignation
• Procès-verbal de constat du commissaire de justice
• Résolution n° 27 de l’assemblée générale du 27 juin 2023
• Absence de bail écrit ou de preuve d’acceptation tacite
• Absence de paiement même partiel du loyer
• Absence de constat ou photographie du local prétendument occupé

Le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir l’examen au fond des nuisances sans justifier d’une démarche amiable conforme à l’article 750-1 du code de procédure civile. Ses demandes locatives échouent également faute de preuve du bail, de la créance et de l’occupation sans titre ; il supporte les dépens.

• Irrecevabilité des demandes relatives aux nuisances
• Rejet des demandes indemnitaires corrélatives
• Rejet des loyers réclamés au titre du bail allégué
• Rejet de l’indemnité d’occupation faute de preuve suffisante
• Condamnation du syndicat aux dépens
• Absence d’indemnité accordée au titre de l’article 700

À faire

• Identifier le fondement exact de chaque demande
• Organiser une conciliation, médiation ou procédure participative
• Documenter toute cause légale de dispense
• Formaliser l’offre et l’acceptation du bail
• Établir un décompte précis et produire des preuves objectives

À éviter

• Assimiler une mise en demeure à une tentative amiable
• Saisir le juge sans justificatif de la démarche préalable
• Confondre le vote d’un copropriétaire avec l’acceptation du locataire
• Fonder une créance sur une simple affirmation
• Réclamer une indemnité d’occupation sans prouver sa durée

La tentative préalable de résolution amiable des troubles anormaux de voisinage

L’article 750-1 du code de procédure civile impose une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative pour les demandes relatives à un trouble anormal de voisinage, indépendamment de leur montant. Des mises en demeure ne constituent pas une telle démarche. Faute de preuve d’une tentative ou d’une dispense, les demandes de cessation et d’indemnisation sont irrecevables.

Le respect du contradictoire lors du relevé d’office d’une irrecevabilité

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut relever d’office un moyen de droit sans inviter les parties à présenter leurs observations. Le syndicat ayant été expressément invité à justifier du respect de l’article 750-1 et n’ayant fourni ni observation ni pièce, le tribunal a pu relever l’irrecevabilité.

La preuve de la formation du bail et de l’occupation sans titre

Selon les articles 1353, 1113 et 1118 du code civil, le demandeur doit prouver le contrat, l’offre, l’acceptation et la créance. Une résolution d’assemblée générale, le vote du copropriétaire concerné et la seule occupation alléguée ne suffisent pas. L’indemnité d’occupation exige aussi la preuve objective de l’occupation, de l’absence de titre et de sa durée.

Article 544 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1113 du Code civil, Article 1118 du Code civil, Article 472 du Code de procédure civile, Article 750-1 du Code de procédure civile, Article 16 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Loi du 10 juillet 1965