Travaux affectant les parties communes : remise en état d’une climatisation installée sans autorisation et astreinte provisoire

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose l’autorisation de l’assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Le balcon, bien que réservé à la jouissance privative, demeure une partie commune. Une installation de climatisation fixée sur un balcon, impliquant des percements, des raccordements traversant la façade et une cloison visible depuis la voie publique, relève donc de cette exigence d’autorisation.

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une remise en état lorsqu’une violation évidente d’une règle de droit caractérise un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Les nuisances sonores établies par les courriers du syndic et les constatations matérielles ont renforcé cette qualification. La présence d’autres installations irrégulières ne constitue pas un droit acquis ni une cause de régularisation.

La remise en état a été ordonnée sous astreinte provisoire. En revanche, la provision indemnitaire a été refusée, faute de preuve d’un préjudice collectif distinct. La copropriétaire succombante a été condamnée aux dépens et à une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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L’installation de climatisation, comportant des fixations, percements, raccordements en façade et une évacuation des condensats, a été réalisée sans autorisation de l’assemblée générale. Le juge retient un trouble manifestement illicite, ordonne l’enlèvement des ouvrages et rejette la provision faute de préjudice collectif démontré.

Une copropriétaire a remplacé une installation de climatisation dans un appartement situé au dernier étage d’une résidence. Le groupe extérieur a été fixé sous le balcon supérieur, avec plusieurs percements, des raccordements traversant la façade et une évacuation des condensats. Une cloison pleine a également été installée derrière l’appareil.

Le syndicat des copropriétaires a soutenu que ces travaux affectaient les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, qu’ils avaient été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale et qu’ils causaient des nuisances sonores. Il a demandé la remise en état, une provision indemnitaire et le paiement de frais irrépétibles.

La copropriétaire a invoqué l’absence de visibilité depuis la rue, l’existence d’installations comparables et une contestation sérieuse du règlement de copropriété. Le juge a retenu le trouble manifestement illicite, ordonné l’enlèvement des ouvrages et rejeté la demande de provision faute de préjudice collectif démontré.

• Travaux affectant une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble
• Absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale
• Balcon qualifié de partie commune à jouissance privative
• Percements et raccordements modifiant la façade
• Installation d’une cloison visible depuis la voie publique
• Nuisances sonores établies pour les copropriétaires voisins
• Violation évidente du règlement de copropriété ou de la loi

• Procès-verbal de constat du 3 juin 2024
• Constatations des percements du balcon et de la façade
• Photographie de la double cloison installée
• Courriers du syndic signalant les nuisances
• Visibilité de la cloison depuis la voie publique

La copropriétaire doit enlever l’installation et ses raccordements, puis remettre les lieux dans leur état initial dans le délai fixé, sous astreinte. Le syndicat obtient la remise en état et une indemnité procédurale, mais sa demande de provision est rejetée faute de préjudice collectif établi.

• Enlèvement complet du groupe extérieur et des raccordements
• Remise en état dans les deux mois suivant la signification
• Application d’une astreinte de 300 euros par jour
• Paiement des dépens par la copropriétaire
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700
• Absence d’indemnisation provisionnelle du préjudice collectif

À faire

• Vérifier la qualification du balcon comme partie commune
• Obtenir l’autorisation de l’assemblée générale
• Documenter les percements et raccordements projetés
• Constater les nuisances sonores et visuelles
• Respecter le délai fixé après signification

À éviter

• Installer une climatisation sans autorisation collective
• Percer une façade ou un balcon sans accord
• Se prévaloir des infractions d’autres copropriétaires
• Modifier l’aspect extérieur sans vérification préalable
• Négliger une mise en demeure du syndic

Les travaux affectant les parties communes soumis à autorisation

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose l’autorisation de l’assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Le balcon demeure une partie commune malgré sa jouissance privative. Les percements, raccordements en façade et la cloison visible caractérisaient cette atteinte.

Le trouble manifestement illicite justifiant la remise en état

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut faire cesser une violation évidente de la règle de droit. Les travaux non autorisés affectant les parties communes ou l’aspect extérieur constituaient ici un trouble manifestement illicite. La remise en état pouvait donc être ordonnée malgré la contestation invoquée.

L’absence de droit acquis par les infractions d’autres copropriétaires

La présence alléguée d’installations comparables ne régularise pas les travaux litigieux et ne crée aucun droit acquis. Le juge a retenu les constatations matérielles et les nuisances sonores établies. En revanche, faute de préjudice collectif distinct démontré, la demande de provision indemnitaire a été rejetée.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 25 de la loi du 10 juillet 1965, Article 700 du Code de procédure civile