Impayés récurrents de copropriété : dommages-intérêts pour mauvaise foi et préjudice de trésorerie

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, la non-comparution du défendeur n’empêche pas le juge de statuer au fond, mais la demande ne peut être accueillie que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Le tribunal a donc examiné la demande indemnitaire malgré le défaut de comparution.

L’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil permet au créancier d’obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires lorsque le retard, imputable à la mauvaise foi du débiteur, lui cause un préjudice indépendant. La récurrence des impayés, l’existence de procédures antérieures, les mises en demeure et l’absence de justification d’une difficulté particulière ont caractérisé la mauvaise foi. La perturbation de la trésorerie et du fonctionnement de la copropriété a établi le préjudice distinct.

La somme réclamée a été réglée en cours de délibéré : le désistement de la demande en paiement a donc été constaté, sans faire obstacle à l’indemnisation du préjudice causé par les retards antérieurs. Le débiteur a été condamné à 800 euros de dommages-intérêts, aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et à 2 000 euros au titre de l’article 700. L’exécution provisoire de droit résulte de l’article 514 du même code.

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Bien que l’arriéré de charges ait été réglé en cours de procédure, le tribunal a retenu la répétition des impayés, deux condamnations antérieures et les mises en demeure adressées au copropriétaire. Sa mauvaise foi et le préjudice causé au fonctionnement et à la trésorerie de la copropriété ont justifié l’octroi de 800 euros de dommages-intérêts, outre les dépens et 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Un propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété devait des charges et des travaux. Le syndicat des copropriétaires l’a assigné en paiement de 7 455,12 euros, ainsi qu’en dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles.

Le défendeur, régulièrement assigné à domicile, n’a pas comparu. Il avait toutefois réglé l’arriéré en cours de procédure. Le syndicat a confirmé l’encaissement pendant le délibéré, tout en maintenant sa demande indemnitaire.

Le tribunal a relevé la répétition des impayés, l’existence de deux condamnations antérieures et l’envoi de mises en demeure. Il a retenu une mauvaise foi et un préjudice causé au fonctionnement et à la trésorerie de la copropriété, puis accordé 800 euros de dommages-intérêts, outre les dépens et 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Retard dans le paiement des charges de copropriété et travaux.
• Récurrence des impayés imputables au débiteur.
• Existence de condamnations antérieures pour charges de copropriété.
• Envoi de mises en demeure établissant la connaissance de l’obligation.
• Absence de justification d’une difficulté particulière de paiement.
• Préjudice indépendant affectant la trésorerie et le fonctionnement collectif.

• Décompte des charges arrêté avant le règlement de l’arriéré.
• Confirmation de l’encaissement des 7 455,12 euros.
• Jugements antérieurs condamnant le débiteur au paiement des charges.
• Mises en demeure adressées au débiteur.
• Éléments établissant la perturbation de la trésorerie de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires obtient une indemnisation malgré le règlement tardif de l’arriéré, tandis que le débiteur reste tenu des conséquences financières de ses retards répétés. La condamnation comprend les dommages-intérêts, les dépens et les frais irrépétibles.

• Constat du désistement sur la demande principale en paiement.
• Condamnation du débiteur à 800 euros de dommages-intérêts.
• Prise en charge des dépens par le débiteur.
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700.
• Exécution provisoire de droit de la décision.

À faire

• Conserver les décomptes actualisés des charges impayées.
• Documenter chaque mise en demeure adressée au débiteur.
• Produire les jugements antérieurs relatifs aux impayés.
• Établir l’impact des retards sur la trésorerie collective.
• Confirmer précisément tout règlement intervenu en cours d’instance.

À éviter

• Maintenir une demande en paiement après encaissement intégral.
• Confondre intérêts moratoires et préjudice indépendant.
• Alléguer la mauvaise foi sans éléments récurrents et concordants.
• Négliger les justificatifs des mises en demeure.
• Omettre les demandes accessoires après régularisation de l’arriéré.

La non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge de statuer au fond malgré la non-comparution, tout en n’accueillant la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. La demande indemnitaire a donc été examinée au regard des éléments produits par le syndicat des copropriétaires.

Les dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires

Selon l’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil, un préjudice indépendant du retard peut être indemnisé si la mauvaise foi du débiteur est caractérisée. Les impayés récurrents, les condamnations antérieures, les mises en demeure et l’absence de difficulté justifiée ont établi cette mauvaise foi. La perturbation de la trésorerie et du fonctionnement de la copropriété constituait un préjudice distinct.

Les conséquences de la régularisation de l’arriéré

Le règlement des 7 455,12 euros en cours de délibéré a conduit à constater le désistement de la demande en paiement. Il n’a pas supprimé le droit du syndicat à réparation du préjudice déjà causé par les retards, ni les demandes accessoires relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile