Responsabilité du syndic pour travaux non autorisés, mal suivis ou non exécutés par les entreprises mandatées

La responsabilité du syndic envers le syndicat des copropriétaires relève des règles du mandat. En application des articles 1991 et 1992 du Code civil, le mandataire répond de l’inexécution du mandat et des fautes commises dans sa gestion. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que le syndic est seul responsable de sa gestion.

Le syndic doit exécuter les décisions de l’assemblée générale, passer les marchés et surveiller les travaux dans les limites de son mandat. La commande de travaux supplémentaires, le changement d’entreprise ou le paiement de prestations non réalisées exigent une autorisation appropriée, sauf urgence nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble. À défaut, un excès de pouvoir ou un manquement au devoir de suivi peut être retenu.

La juridiction indemnise les sommes payées pour des travaux non autorisés ou non exécutés, ainsi que les honoraires de suivi injustifiés, lorsque le préjudice est établi. En revanche, les préjudices de jouissance et de trésorerie sont rejetés lorsqu’ils ne sont pas suffisamment démontrés. La preuve repose notamment sur les procès-verbaux d’assemblée, les factures, les ordres de service, les constats et les procès-verbaux de réception.

La société gestionnaire est condamnée aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire demeure de droit en application des articles 514 et suivants du Code de procédure civile.

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Le tribunal a retenu plusieurs manquements de l’ancien syndic dans la gestion de travaux, notamment des prestations supplémentaires non autorisées, des acomptes injustifiés et le paiement de travaux non réalisés. Il a accordé au syndicat l’indemnisation de sommes payées à perte et de certains honoraires, mais rejeté les demandes insuffisamment prouvées relatives à la jouissance, à la trésorerie et aux boîtes aux lettres.

Le syndicat des copropriétaires a recherché la responsabilité de son ancien syndic pour plusieurs opérations de travaux votées en assemblée générale. Il lui reprochait d’avoir commandé des prestations dépassant les autorisations données, changé d’entreprise, payé des travaux non réalisés, versé un acompte sans justification suffisante et facturé des honoraires supérieurs ou injustifiés.

Pour les travaux de remplacement d’une colonne en fonte, le syndic avait fait réaliser des prestations supplémentaires sans nouvelle autorisation. Un acompte avait également été versé pour le remplacement d’une porte SAS et d’un système Vigik, alors que les travaux avaient finalement été exécutés par une autre entreprise. Des travaux de peinture liés à une verrière avaient été réglés sans être réalisés.

Le tribunal retient plusieurs manquements de gestion et accorde l’indemnisation des sommes payées à perte ainsi que certains honoraires. Il rejette les demandes relatives au préjudice de jouissance, à la trésorerie et au dépassement d’honoraires concernant les boîtes aux lettres, faute de preuve suffisante.

• Existence de décisions précises de l’assemblée générale
• Dépassement des travaux ou des entreprises autorisés
• Absence de nouvelle autorisation ou d’urgence justifiée
• Défaut de suivi ou paiement avant vérification de l’exécution
• Preuve du paiement de prestations non réalisées
• Préjudice directement établi par les pièces produites

• Procès-verbaux des assemblées générales
• Ordres de service et devis des entreprises
• Factures et relevés généraux des dépenses
• Procès-verbal de constat d’huissier du 19 décembre 2019
• Photographies annexées au constat
• Procès-verbal de réception des travaux de la porte SAS

Le syndic est condamné à indemniser le syndicat pour les travaux non autorisés ou non exécutés, certains acomptes et les honoraires de suivi injustifiés. Le syndicat obtient les préjudices financiers établis, mais doit documenter séparément les préjudices de jouissance, de trésorerie et tout dépassement d’honoraires.

• Remboursement des travaux de fonte non autorisés et non exécutés
• Remboursement des travaux de peinture de verrière non réalisés
• Remboursement de l’acompte versé pour la porte SAS et le système Vigik
• Rejet des préjudices non suffisamment démontrés
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 et des dépens

À faire

• Vérifier chaque résolution avant de commander les travaux
• Obtenir une nouvelle autorisation pour toute prestation supplémentaire
• Conserver devis, ordres de service et factures
• Documenter la réception effective des travaux
• Établir distinctement chaque préjudice réclamé

À éviter

• Changer d’entreprise sans validation compétente
• Commander des travaux refusés par l’assemblée générale
• Payer l’intégralité d’une facture avant réception
• Facturer des honoraires sans suivi démontrable
• Invoquer un préjudice de jouissance sans justificatifs

La responsabilité du syndic dans l’exécution des décisions d’assemblée générale

Le syndic, soumis aux règles du mandat, répond des fautes commises dans sa gestion au titre des articles 1991 et 1992 du Code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il doit exécuter les décisions votées, rester dans les limites de son mandat et surveiller les travaux. La commande de prestations supplémentaires ou le recours à une entreprise différente sans nouvelle autorisation caractérise un excès de pouvoir, sauf urgence justifiée nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble.

La preuve des travaux non exécutés et du préjudice financier

Le paiement d’une facture ne suffit pas à établir l’exécution des travaux. La juridiction retient notamment le constat d’huissier, les photographies, les factures et l’absence de procès-verbal de réception. Ces éléments ont permis de retenir que certaines prestations n’avaient pas été réalisées et de fixer le préjudice au montant des travaux payés, augmenté des honoraires de suivi injustifiés.

La justification des préjudices complémentaires

Les demandes de réparation du préjudice de jouissance et des difficultés de trésorerie sont rejetées lorsqu’elles ne sont pas suffisamment justifiées. De même, le dépassement d’honoraires allégué pour les boîtes aux lettres n’est pas établi, la facture litigieuse couvrant également l’interphone et la verrière. Seuls les préjudices directement démontrés sont indemnisés.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 18 de la loi du 10 juillet 1965, Articles 1231-1 et suivants du Code civil, Articles 1991 et suivants du Code civil, Article 1992 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile