Loyer impayé : procédure, résiliation du bail et délais de paiement

Cadre juridique du loyer impayé

Le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

Pour un bail d’habitation, le locataire doit régler le loyer et les charges aux échéances convenues, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Cette obligation est également rattachée aux articles 1709 et 1728 du code civil.

Des impayés répétés peuvent constituer une inexécution suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion. Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, celle-ci peut produire ses effets après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois.

Conditions d’une résiliation et délais de paiement

La dette locative doit être établie par des éléments suffisamment probants, notamment un décompte ou un état de créance. Le juge apprécie la gravité des impayés et peut condamner solidairement les locataires au paiement des sommes dues lorsque la solidarité est applicable.

Le juge peut accorder des délais de paiement lorsque la situation du locataire et sa capacité de règlement le justifient. Pour les baux d’habitation, les délais peuvent atteindre trois ans et être assortis d’une suspension des effets de la résiliation, sous réserve du paiement du loyer courant et du respect de l’échéancier.

Le non-paiement d’une échéance après mise en demeure peut rendre le solde immédiatement exigible, réactiver les effets de la résiliation et permettre la poursuite de l’expulsion. Une indemnité d’occupation peut alors être due.

• Justifier le montant des loyers et charges impayés.
• Vérifier l’existence et le contenu d’une clause résolutoire.
• Reprendre et maintenir le paiement du loyer courant.
• Respecter chaque échéance fixée par le juge.

Principaux points de vigilance selon la situation

Procédure et démarches pratiques

Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer. La résiliation peut être mise en œuvre si ce commandement reste infructueux pendant deux mois.

Pour une action fondée sur des impayés, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et la notification de l’assignation au représentant de l’État doivent intervenir dans les conditions et délais mentionnés par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur peut demander le paiement de la dette, la résiliation du bail et l’expulsion. Le locataire peut solliciter des délais de paiement ; le respect de l’échéancier et du loyer courant peut suspendre les effets de la résiliation, tandis qu’un défaut de paiement peut entraîner la reprise de la procédure.

Points de vigilance sur la preuve et le référé

Le bailleur doit pouvoir justifier le montant de la dette au moyen d’un décompte ou de documents appropriés. À défaut de justification suffisante des loyers, charges, réparations ou suppléments réclamés, les demandes peuvent être rejetées ou les sommes contestées déduites.

Le référé permet d’obtenir une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge des référés peut toutefois écarter une demande, notamment lorsqu’elle repose sur une clause pénale faisant l’objet d’une contestation sérieuse.

Bail verbal et droit au maintien dans les lieux : des règles particulières

En l’absence de clause résolutoire, la résiliation ne peut pas être constatée par l’acquisition automatique d’une telle clause. Elle peut néanmoins être prononcée judiciairement lorsque les impayés répétés constituent un manquement suffisamment grave.

Pour certains occupants bénéficiant du droit au maintien dans les lieux, des impayés anciens et élevés peuvent justifier une déchéance lorsque la mauvaise foi caractérisée est établie. Le juge peut néanmoins accorder un délai de paiement, sous réserve du règlement des échéances courantes et du respect de l’échelonnement.

Les sommes pouvant s’ajouter à la dette locative

Le locataire peut être condamné non seulement au paiement des loyers et charges, mais également à la réparation des dégradations locatives lorsqu’elles sont établies. Une condamnation solidaire peut être prononcée entre les locataires selon les circonstances de l’affaire.

Après la résiliation du bail, l’occupant peut être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation. Les dépens peuvent également être mis à la charge de la partie condamnée.

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Questions fréquentes