Déchéance du droit au maintien dans les lieux pour impayés locatifs et délais de paiement de 24 mois

Le droit au maintien dans les lieux prévu par l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 bénéficie aux occupants de bonne foi qui exécutent leurs obligations. En application de l’article L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation, le bailleur doit démontrer une mauvaise foi caractérisée. Le juge apprécie la gravité du manquement au jour de la demande. Des impayés anciens et élevés, établis par les extraits de compte, ont justifié la déchéance.

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 imposent le paiement régulier du loyer et des charges. La solidarité entre colocataires a été maintenue sur le fondement de l’article 220 du Code civil, faute de justification du départ ou de désolidarisation.

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, le juge a accordé un délai de 24 mois, malgré l’absence des défendeurs, en considération de l’amélioration de la situation financière et des paiements repris. La suspension de la déchéance est conditionnée au règlement des mensualités et des échéances courantes. Un seul impayé non régularisé après mise en demeure rend la dette immédiatement exigible et réactive la mesure d’expulsion. L’article 700 du Code de procédure civile n’a pas été appliqué en raison de la situation économique des débiteurs.

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Un bailleur social poursuivait deux locataires pour des impayés et sollicitait leur expulsion. Malgré l’ancienneté de la dette, le juge a tenu compte de la reprise du paiement du loyer courant et d’un règlement partiel. Il a accordé vingt-quatre mois pour apurer la dette, en suspendant la déchéance du droit au maintien sous conditions.

Un bailleur social a donné en location un logement à deux locataires solidaires en 2018. En raison d’impayés, il leur a délivré séparément un congé pour le 31 août 2025, puis les a assignés afin d’obtenir la déchéance du droit au maintien dans les lieux, le paiement des sommes dues et l’expulsion.

Les locataires, régulièrement assignés, n’ont pas comparu. Le rapport social indiquait que l’un d’eux n’occupait plus le logement et que l’autre, divorcée, avait réglé une partie de la dette et repris le paiement du loyer courant. Le bailleur a actualisé sa créance à 2 160,01 euros et accepté le principe de délais.

Le juge a retenu la gravité et l’ancienneté des impayés, tout en accordant 24 mois pour apurer la dette. La déchéance du droit au maintien est suspendue pendant ce délai, sous condition du paiement régulier des échéances courantes et des mensualités fixées.

• Vérifier l’applicabilité du régime de maintien dans les lieux.
• Constater l’existence d’impayés de loyers et charges aux échéances convenues.
• Apprécier la gravité et l’ancienneté du manquement au jour de la demande.
• Établir la mauvaise foi de l’occupant par les décomptes locatifs.
• Tenir compte de la situation financière et des efforts d’apurement.
• Subordonner les délais au paiement des échéances courantes et mensualités.

• Extraits de compte établissant 3 765,85 € d’impayés au 15 décembre 2025.
• Décompte actualisé fixant la dette à 2 160,01 € au 10 juin 2026.
• Rapport d’enquête sociale du 29 mai 2026.
• Éléments confirmant la reprise du paiement du loyer courant.
• Contrat de bail prévoyant la solidarité entre les locataires.

Le bailleur obtient la résiliation, la fixation d’une indemnité d’occupation et une condamnation solidaire, mais sa demande au titre de l’article 700 est rejetée. Les locataires bénéficient d’un délai de 24 mois, dont le respect conditionne le maintien dans les lieux.n

• Maintien des locataires pendant l’exécution régulière de l’échéancier.
• Paiement de 23 mensualités de 90 euros puis du solde.
• Paiement simultané des loyers et charges courants.
• Exigibilité immédiate de la dette après un impayé persistant.
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux.
• Versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective.

À faire

• Actualiser régulièrement le décompte locatif.
• Vérifier le paiement des échéances courantes.
• Respecter les mensualités fixées par le jugement.
• Adresser une mise en demeure en cas d’impayé.
• Signifier le commandement de quitter les lieux si nécessaire.

À éviter

• Omettre de comptabiliser les charges et prestations exigibles.
• Interrompre le paiement du loyer courant.
• Négliger la solidarité entre les cotitulaires du bail.
• Engager l’expulsion avant l’expiration des délais procéduraux.
• Réclamer automatiquement l’article 700 sans justifier les frais.

La bonne foi des occupants et le droit au maintien dans les lieux

nLa bonne foi suppose l’exécution des obligations locatives, notamment le paiement régulier des loyers et charges, conformément à l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, à l’article 1728 du Code civil et à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Le juge apprécie la gravité du manquement au jour de la demande. L’ancienneté des impayés et leur montant ont caractérisé la mauvaise foi et justifié la déchéance.n

Les conditions d’octroi des délais de paiement

nSelon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut échelonner la dette dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. L’amélioration de la situation financière, la reprise du paiement du loyer courant et les efforts d’apurement ont justifié un délai de 24 mois, malgré l’absence des débiteurs à l’audience.n

La sanction du défaut de paiement pendant les délais

nLe maintien dans les lieux est subordonné au paiement des mensualités d’apurement et des échéances courantes. Le défaut d’une seule échéance, persistant dix jours après mise en demeure, rend la dette immédiatement exigible, réactive la déchéance et permet l’expulsion après commandement de quitter les lieux.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 474 du Code de procédure civile, Article L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation, Article 4 de la loi du 1er septembre 1948, Article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948, Article 1184 du Code civil, Article 1741 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1142 du Code civil, Article 220 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution