Copie exécutoire : ASSOCIATION OLTRAMARE GANTELME MAHL – Maître Denis GANTELME Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-4

JUGEMENT PRONONCE LE 28/10/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025113899

ENTRE :

SA SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (SOGIMA), dont le siège social est [Adresse 3] [Localité 3] – RCS de Marseille B 054 803 770

Partie demanderesse : assistée de Me Domitille POZZANA de la SELARL DE ANGELIS SEMIDEI-HABART MELKI-BARDON-SEGOND-DESMURE-POZZANA Avocat (RPJ073991) et comparant par la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL- Me Guillaume DAUCHEL Avocat (W09)

ET :

SA BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (BTP BANQUE), dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 4] – RCS de Paris B 339 182 784 Partie défenderesse : comparant par ASSOCIATION OLTRAMARE GANTELME MAHL – Me Denis GANTELME Avocat (R32)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits – Objet du litige

La Société de gestion immobilière de la ville de [Localité 3] (ci-après SOGIMA) est une SEM spécialisée dans la location de logements.

La société Delta Concept Bâtiment (ci-après DCB) est spécialisée dans la réalisation de travaux de bâtiments.

SOGIMA a confié à DCB l’exécution d’un marché de travaux pour le projet « Les Maraichers » comportant, au titre du Lot n° 1 – Construction de 40 Logements – VRD – GROS ŒUVRE-TERRASSEMENT pour un montant de 2 530 800,00 € TTC. L’acte d’engagement a été signé le 10 juillet 2019.

Pour s’affranchir de la charge en trésorerie de la retenue en nature, DCB a sollicité et obtenu de BTP BANQUE qu’elle délivre à SOGIMA, le cautionnement ad hoc.

Par engagement en date du 31 janvier 2020, BTP BANQUE s’est constituée caution personnelle et solidaire de DCB vis-à-vis de SOGIMA, au titre de la retenue de garantie à laquelle DCB est assujettie dans le cadre du marché.

Le cautionnement a été limité à la somme 126 540,00 € TTC.

La réception de l’ouvrage a eu lieu le 6 avril 2022, avec réserves et en l’absence de DCB.

Le 21 juillet 2022, le tribunal de commerce de Salon-de-Provence prononçait l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de DCB.

Le 14 septembre 2022, la société SOGIMA transmettait le procès-verbal de réception des travaux à DCB.

Le 15 septembre 2022, DCB était placée en liquidation judiciaire.

Le 27 septembre 2022 SOGIMA a notifié par courrier à la BTP son opposition à libération de sa caution de retenue de garantie.

Le décompte général définitif a été établi par SOGIMA le 21 décembre 2022 puis notifié au mandataire liquidateur le 16 janvier 2023.

Le 28 novembre 2023, SOGIMA a fait appel à BTP en tant que caution de DCB pour un montant de 95 100,00 € TTC (soit 79 250,00 € HT).

Le principe et le montant sont contestés par BTP et son conseil technique, la société ARGOS CONSTRUCTION.

Divers échanges infructueux ont eu lieu entre les parties, sans succès.

Le 27 mai 2025, SOGIMA a mis en demeure BTP Banque de payer la somme demandée, sans succès.

C’est ainsi que se présente le litige.

Procédure

Par acte en date du 14/11/2025, la SA SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] assigne la SA BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS

Par cet acte et à l’audience 7 mai 2026, la SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] demande au tribunal, dans le dernier état de ses rétentions de :

Vu les articles 1788, 1792 et suivants et 2288 du Code civil, Vu les articles 1 et 2 de la Loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux définis par l’article 1779-3° du code civil, Vu les pièces versées au débat,

CONDAMNER la société BTP BANQUE à payer à la société SOGIMA la somme de 79.250,00 € HT, soit 95.100,00 € TTC, outre intérêts légaux à compter du 24 novembre 2023 ;

CONDAMNER la société BTP BANQUE à payer à la société SOGIMA la somme de 15.000,00 € à titre de dommage et intérêts ;

REJETER toute demande, fin ou prétentions dirigée à l’encontre de la société SOGIMA ;

CONDAMNER la société BTP BANQUE à payer à la société SOGIMA la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
* CONDAMNER la société BTP BANQUE aux entiers dépens de l’instance ;

À l’audience du 18 juin 2026 la BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS demande au tribunal, par ses conclusions n°2 et dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vu les faits de la cause, les pièces communiquées, les dispositions des articles 1353, 1792-6, 2288 du Code civil, les dispositions de la loi du 16 juillet 1971 et ensemble leur interprétation jurisprudentielle établie

Pour autant que retenant une réception des travaux régulières comme ayant été opéré contradictoirement, ainsi que des réserves régulièrement formées concomitamment à la

réception des travaux, il déclare la demanderesse recevable en ses prétentions, le Tribunal ne pourra que l’en débouter en jugeant à cet effet que la demanderesse :
* ne pouvait envisager de poursuivre l’exécution de l’engagement opposé à la BTP que sur une assiette HT, dès lors qu’elle est assujettie elle-même la TVA et ne conserve qu’on assiette hors-taxes la charge des éventuels coûts de levée de réserves engagés,
* ne pouvait tenter d’opposer à la caution de retenue de garantie, directement ou indirectement des pénalités exclues de l’affectation légale spéciale de la retenue en nature et de sa caution de substitution,
* ne pouvait envisager d’opposer à la BTP des réserves concernant les travaux extérieurs au marché de base,
* ne pouvait opposer à la BTP des créances relevant de la garantie de parfait achèvement,
* ne pouvait opposer à la BTP ni résistance manifestement abusive, ni de surcroît et de façon superfétatoire de préjudices justifiait dans son principe et dans son montant, distinct du simple retard d’exécution et en relation causale directe avec le différé d’exécution susceptible d’être constaté

En conséquence, condamner la société SOGIMA à payer à la BTP une indemnité de 5.000.00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.

Écarter en tout état de cause l’exécution provisoire.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet du dépôt de conclusions ; celles-ci ont été échangées en présence d’un greffier qui les a visées.

A l’audience en date du 22 septembre 2026 après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 octobre 2026. Les parties en ont été avisées en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l’article 455 du CPC, le tribunal les résumera de la façon suivante :

SOGIMA appuie ses demandes sur :

BTP BANQUE s’est déclarée caution personnelle et solidaire de DELTA CONCEPT vis-à-vis de SOGIMA.

DELTA CONCEPT a été régulièrement convoquée par LR/AR en date du 21 mars 2022 aux opérations de réception du 6 avril 2022 mais ne s’y est pas présentée.

Des réserves ont été constatées lors de la réception et mentionnées dans le PV de réception. Elles sont opposables à BTP BANQUE.

BTP BANQUE a été informée du placement en liquidation judiciaire de DELTA CONCEPT le 27 septembre 2022 et des réserves restant à lever. DELTA CONCEPT a été défaillante dans la levée des réserves.

SOGIMA s’est opposée à la mainlevée du montant de la caution.

Le chiffrage des travaux effectué par BTPMULTISERVICES correspond aux travaux nécessaires à la levée des réserves.

BTP BANQUE, caution solidaire de DELTA CONCEPT est tenue d’indemniser le maître d’ouvrage à hauteur du coût des travaux nécessaires pour la levée des réserves qui ne portent que sur le marché initial.

Le montant ne comprend pas de pénalités contractuelles et DELTA CONCEPT n’a pas contesté les réserves.

La demanderesse a été confrontée systématiquement depuis sa première réclamation de novembre 2023, à des refus de prise en charge injustifiés et qualifiables de résistance abusive.

BTP BANQUE réplique que :

SOGIMA est assujettie à la TVA. BTP ne peut être indemnisée qu’à concurrence de la seule charge résiduelle conservée par SOGEMA, donc le montant HT.

La retenue en nature doit être libérée au profit de l’entrepreneur principal du fait de sa souscription, la retenue en nature est exclusive à due concurrence de la prise d’effet du cautionnement

Les réserves sur travaux exécutés ne peuvent être confondues avec les non-façons résultant notamment d’un abandon et/ou d’une résiliation de chantier lesquelles ne peuvent relever que d’une garantie d’achèvement.

Le procès-verbal de réception des travaux n’a pas été contradictoirement établi et a repris des griefs tirés des opérations préalables à la réception. Les prétentions de SOGIMA sont irrecevables, faute de reposer sur des réserves régulièrement formées à la réception des travaux visées par la loi.

Des travaux supplémentaires ont été adjoints au marché de base. Il appartient à la demanderesse de prouver que les réserves formulées et leurs coûts de levée ne concernaient exclusivement que le marché de base.

Le DGD:

n’a été établi pour un montant négatif que par prise en compte de diverses pénalités qui sont exclues du champ d’application de la retenue de garantie.

son montant a été déterminé après prise en compte de travaux hors marché de base,

en troisième lieu, la somme demandée inclut des créances de parfait achèvement qui sont exclues du champ d’application de la retenue de garantie.

Il n’y a pas eu de résistance abusive car BTP a dû faire valoir ses droits

Sur ce, le tribunal

L’article 2288 du code civil dispose que :« Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. »

L’article 1792-6 du code civil indique que : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un

an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. »

L’article 1 de la Loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux définis par l’article 1779-3° du code civil dispose que : « Les paiements des acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés visés à l’article 1779-3° du code civil peuvent être amputés d’une retenue égale au plus à 5 p. 100 de leur montant et garantissant contractuellement l’exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l’ouvrage. Le maître de l’ouvrage doit consigner entre les mains d’un consignataire, accepté par les deux parties ou à défaut désigné par le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce, une somme égale à la retenue effectuée.

Dans le cas où les sommes ayant fait l’objet de la retenue de garantie dépassent la consignation visée à l’alinéa précédent, le maître de l’ouvrage devra compléter celle-ci jusqu’au montant des sommes ainsi retenues.

Toutefois, la retenue de garantie stipulée contractuellement n’est pas pratiquée si l’entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire émanant d’un établissement financier figurant sur une liste fixée par décret. »

Sur la demande de SOGIMA de condamner BTP BANQUE à lui payer 79.250,00 € HT, soit 95.100,00 € TTC, outre intérêts légaux au titre de la caution.

SOGIMA assoit sa demande sur le coût de la levée des réserves notées au PV de réception des travaux du 6 avril 2022.

Le tribunal relève que la validité de l’engagement de caution de BTP BANQUE en substitution de la retenue de garantie de DELTA CONCEPT n’est pas contestée.

La défaillance de DELTA CONCEPT n’est pas non plus contestée.

Cependant, les réserves relevées lors de la réception des travaux ne sont opposables à l’entrepreneur que si celui-ci était présent à la réception des travaux ou, en son absence, s’il est établi qu’il y a été valablement convoqué.

Il est constant que pour que la convocation soit valable, le maître d’ouvrage doit apporter la preuve que l’entrepreneur a effectivement reçu cette convocation avant la réunion : accusé de réception d’une LR/AR, exploit de commissaire de justice, …

En l’espèce, SOGIMA apporte la preuve du dépôt de la lettre recommandée par laquelle elle a convoqué DELTA CONCEPT, mais n’apporte pas la preuve que ce dernier ait effectivement reçu la convocation (Pièce 13 de SOGIMA).

Le PV de réception communiqué par SOGIMA porte la signature de cette dernière, celle du maître d’œuvre mais ne porte pas celle de DELTA CONCEPT.

De plus SOGIMA n’apporte pas la preuve que DELTA CONCEPT ait reçu son courrier du 14 septembre 2022 par lequel elle renvoie le PV de réception et lui demande de le retourner signé.

En conséquence de ce qui précède, Le tribunal dit que le PV de réception n’est pas opposable à DELTA CONCEPT et donc n’est pas non plus opposable à BTP BANQUE au titre de son engagement de caution solidaire.

En conséquence, le tribunal déboutera SOGIMA de sa demande de condamner BTP BANQUE à lui payer 79.250,00 € HT, soit 95.100,00 € TTC, outre intérêts légaux à compter du 24 novembre 2023.

Sur la demande de SOGIMA de condamner BTP BANQUE à lui payer la somme de 15.000,00 € à titre de dommage et intérêts ;

SOGIMA assoit cette demande sur la résistance abusive dont BTP BANQUE aurait fait preuve.

BTP BANQUE a effectivement missionné ARGOS CONSTRUCTION, une société tierce, pour vérifier la validité de la demande de SOGIMA et que divers échanges ont eu lieu entre ARGOS et SOGIMA sans qu’ARGOS ne valide la demande de cette dernière.

Le tribunal constate que SOGIMA n’apporte pas la preuve que BTP BANQUE aurait fait preuve de délais ou d’une résistance autre que celle nécessaire à faire valoir ses droits.

En conséquence, le tribunal déboutera SOGIMA de sa demande de condamner BTP BANQUE à lui verser la somme de 15.000,00 € à titre de dommage et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le tribunal condamnera SOGIMA qui succombe aux entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de faire supporter à BTP BANQUE les coûts qu’elle a du engager pour la défense de ses intérêts.

En conséquence, le tribunal condamnera SOGIMA à payer à BTP BANQUE la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort.

Déboute la société DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (SOGIMA), de sa demande de condamner la BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS BTP BANQUE à lui payer 79.250,00 € HT, soit 95.100,00 € TTC, outre intérêts légaux à compter du 24 novembre 2023.

Déboute la société DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (SOGIMA), de sa demande de condamner la BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (BTP BANQUE) à lui verser la somme de 15.000,00 € à titre de dommage et intérêts.

Condamne la société DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (SOGIMA) qui succombe aux entiers dépens de l’instance dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,43 € dont 11,02 € de TVA.

Condamne la société DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (SOGIMA) à payer à la BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (BTP BANQUE) la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 septembre 2026, en audience publique, devant M. Servan Lacire, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Roland Cuni, M. Servan Lacire, M. Nicolas Galibert

Délibéré le 29 septembre 2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Roland Cuni président du délibéré et par Mme Sylvie Vandenberghe, greffier.

Le Greffier

Le Président.