Obligation de délivrance d’un logement décent : infestation de blattes, refus de relogement et limitation de l’indemnisation

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles, d’assurer la jouissance paisible des lieux et d’entretenir le logement. La cour retient un manquement du bailleur du 8 octobre 2021 au 10 novembre 2022, période pendant laquelle la présence de blattes est établie et la première désinsectisation s’est révélée inefficace.

En application de l’article 1231-1 du code civil, les préjudices directement imputables à ce manquement sont indemnisables. La cour confirme les indemnisations accordées au titre du préjudice physique et moral, du trouble de jouissance et des frais de constat, mais écarte le préjudice physique faute de preuve d’une atteinte effective à la santé et les réparations matérielles insuffisamment établies.

Les refus non justifiés des locataires d’un relogement temporaire permettant le traitement curatif, puis d’un logement définitif adapté, font obstacle à l’imputation au bailleur des préjudices postérieurs. La suspension de loyer est donc limitée à 50 % du loyer résiduel pour décembre 2022 et janvier 2023. En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’entier loyer redevient exigible à compter de février 2023. La réticence dolosive n’est pas caractérisée au regard des articles 1137 et 1240 du code civil, faute de dissimulation intentionnelle prouvée.

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La cour confirme principalement le jugement concernant l’infestation de blattes et limite le manquement du bailleur à la période d’octobre 2021 à novembre 2022. Elle réduit l’arriéré locatif à 2 698,35 euros, après prise en compte des mesures proposées et refusées par les locataires, et condamne ceux-ci aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Un bailleur social a donné à bail un logement à deux locataires en mai 2021. Ceux-ci ont signalé la présence de blattes à partir d’octobre 2021. Une entreprise de désinsectisation a appliqué un gel insecticide et posé des pièges, sans parvenir à éradiquer l’infestation. Un commissaire de justice a constaté la persistance des nuisibles en septembre 2022.

Le bailleur a ensuite proposé un relogement temporaire permettant une fumigation complète, puis un relogement définitif. Les locataires ont refusé ces deux solutions. Le juge a retenu l’indécence du logement et accordé diverses indemnisations, tout en rejetant certaines demandes et en fixant un arriéré locatif.

La cour confirme principalement le jugement. Elle limite le manquement du bailleur à la période comprise entre octobre 2021 et novembre 2022, réduit l’arriéré locatif à 2 698,35 euros et condamne les locataires aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Établir une infestation effective du logement pendant la période litigieuse.
• Caractériser le manquement du bailleur à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
• Relier directement chaque préjudice au manquement établi.
• Vérifier l’efficacité des mesures correctives mises en œuvre.
• Prendre en compte les refus injustifiés des solutions proposées.
• Écarter les dommages reposant sur un simple risque non réalisé.

• Attestations circonstanciées établissant la présence de blattes au domicile.
• Constat de commissaire de justice du 13 septembre 2022.
• Courrier d’Avipur constatant une présence importante à tous les stades.
• Certificats médicaux relatifs à l’asthme et à l’immunodépression.
• Formulaire de relogement et propositions de logements du bailleur.

Le bailleur est tenu d’indemniser les préjudices directement liés à l’infestation pendant la période où son manquement est établi. Les locataires supportent les conséquences de leurs refus non justifiés, notamment la reprise du loyer intégral et les frais de procédure.

• Indemnisation maintenue pour les préjudices médicalement établis.
• Préjudice physique non prouvé exclu de la réparation.
• Suspension de 50 % du loyer limitée à décembre 2022 et janvier 2023.
• Arriéré locatif fixé à 2 698,35 euros.
• Dépens d’appel et 1 500 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Documenter immédiatement toute infestation par des constats précis.
• Conserver les rapports et factures des interventions spécialisées.
• Faire établir les conséquences médicales par des certificats circonstanciés.
• Formaliser par écrit toute proposition de traitement ou relogement.
• Actualiser le décompte locatif après toute suspension judiciaire.

À éviter

• Affirmer une infestation antérieure sans preuve datée et circonstanciée.
• Refuser un traitement adapté sans motif objectivement établi.
• Refuser un relogement sans documenter son inadéquation réelle.
• Confondre exposition à un risque et dommage physique prouvé.
• Réclamer la réparation d’un équipement sans démontrer le lien causal.

L’obligation de délivrance d’un logement exempt d’infestation

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. La cour retient un manquement du 8 octobre 2021 au 10 novembre 2022. Les attestations ne prouvaient pas une infestation dès l’entrée dans les lieux, tandis que le constat de commissaire de justice et le rapport de l’entreprise établissaient sa persistance après le premier traitement.

Les effets du refus des mesures de traitement et de relogement

Le bailleur a proposé un relogement temporaire gratuit pendant le traitement curatif, puis un logement définitif correspondant aux critères déclarés par les locataires. Les refus répétés et non justifiés ont empêché l’exécution des travaux et sont considérés comme la seule cause des préjudices postérieurs. La suspension de loyer n’a donc été maintenue que pour décembre 2022 et janvier 2023.

La preuve des préjudices indemnisables

L’article 1231-1 du code civil permet l’indemnisation des dommages directement imputables à l’inexécution. Le préjudice physique d’une locataire est établi par les certificats médicaux relatifs à son asthme allergique et à son immunodépression. En revanche, le risque encouru par l’autre locataire ne suffit pas à établir un dommage physique. Le préjudice matériel lié aux appareils électroménagers est rejeté faute de preuve du lien causal.

Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1231-1 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile