Charges de copropriété impayées : condamnation d’une SCI défaillante, frais de recouvrement et résistance abusive

Le copropriétaire doit participer aux charges selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible, lorsque la décision d’assemblée générale n’a pas été contestée dans le délai de l’article 42, alinéa 2, de cette loi. Les articles 14-1 et 14-2 distinguent les dépenses relevant du budget prévisionnel des travaux qui en sont exclus.

Sur le fondement de l’article 1353 du Code civil, le syndicat doit établir l’existence et le montant de la créance. Les relevés, décomptes, appels de provisions, procès-verbaux, mises en demeure et documents relatifs à la copropriété ont permis de retenir une dette certaine, liquide et exigible. L’article 10-1 de la loi précitée autorise l’imputation au copropriétaire des frais nécessaires de recouvrement, notamment les frais de mise en demeure.

La résistance abusive suppose, au regard des articles 1240 et 1353 du Code civil, une faute, un préjudice distinct et un lien causal. Le défaut de paiement perturbant le fonctionnement de la copropriété et générant des frais supplémentaires, une indemnisation a été accordée. La partie succombante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700. L’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du même code.

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Le tribunal a retenu le caractère certain, liquide et exigible des charges dues par la SCI, ainsi que la justification des frais de recouvrement. Il a également admis l’existence d’un préjudice distinct lié au défaut de paiement. La défenderesse a été condamnée au paiement des sommes dues, des dommages-intérêts, des dépens et des frais irrépétibles.

La SCI SCHFENNI, propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, présentait un solde débiteur au titre des charges et provisions. Placé sous administration provisoire, le syndicat des copropriétaires lui a adressé une mise en demeure, puis l’a assignée en paiement après actualisation du décompte.

La défenderesse, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat. Le syndicat produisait notamment le règlement de copropriété, les relevés, appels de provisions, procès-verbaux d’assemblées, décomptes, commandement de payer et mise en demeure.

Le tribunal a retenu le caractère certain, liquide et exigible des charges, ainsi que la justification des frais de recouvrement. Il a également admis un préjudice distinct lié au défaut de paiement et condamné la défenderesse aux sommes dues, aux dommages-intérêts, aux dépens et aux frais irrépétibles.

• Établir l’existence et le montant de la créance conformément à l’article 1353 du Code civil.
• Produire un décompte arrêté et les justificatifs des charges réclamées.
• Fonder les charges sur des comptes approuvés et des appels de provisions.
• Justifier les frais nécessaires de recouvrement exposés après la mise en demeure.
• Prouver une faute, un dommage distinct et un lien de causalité.
• Établir que le défaut de paiement perturbe le fonctionnement de la copropriété.

• Relevé de copropriété et décompte arrêté au 23 décembre 2025.
• Appels de provisions relatifs aux lots concernés.
• Procès-verbaux des décisions des 30 octobre 2023, 26 février et 2 décembre 2025.
• Mise en demeure du 1er avril 2025.
• Règlement de copropriété et commandement de payer du 16 octobre 2025.

Le syndicat obtient le paiement des charges, des frais de mise en demeure, d’une indemnité pour préjudice distinct et des frais de procédure. Le copropriétaire défaillant supporte également les intérêts, les dépens et l’exécution provisoire de droit.

• Recouvrer les charges arrêtées et les intérêts selon les dates retenues.
• Imputer au copropriétaire les frais de mise en demeure justifiés.
• Réclamer une indemnisation en démontrant un préjudice distinct.
• Conserver les appels, relevés, décomptes et procès-verbaux.
• Intégrer les dépens et frais irrépétibles dans le suivi du recouvrement.

À faire

• Établir un décompte actualisé et détaillé.
• Joindre les appels de provisions concernés.
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes.
• Adresser une mise en demeure justifiant les frais.
• Documenter le préjudice distinct subi par la copropriété.

À éviter

• Réclamer des charges sans justificatifs comptables.
• Inclure des frais de recouvrement non nécessaires.
• Confondre charges et dépenses de travaux exclues du budget.
• Alléguer une résistance abusive sans dommage distinct prouvé.
• Négliger les dates de mise en demeure et d’assignation.

La créance de charges certaine, liquide et exigible

L’approbation des comptes rend la créance du syndicat certaine, liquide et exigible. Le juge exige toutefois la preuve de son existence et de son montant, conformément à l’article 1353 du Code civil. Les relevés, décomptes, appels de provisions et procès-verbaux produits ont suffi à établir les charges arrêtées au 23 décembre 2025.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée. Le juge a retenu les frais de mise en demeure, dès lors qu’ils correspondaient à un frais de recouvrement visé par ce texte.

La réparation du préjudice distinct du syndicat

Sur le fondement des articles 1240 et 1353 du Code civil, le syndicat devait prouver une faute, un dommage et un lien causal. Le défaut de paiement ayant perturbé le fonctionnement de la copropriété et généré des frais supplémentaires, un préjudice distinct a été retenu et indemnisé.

Article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, Article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1353 du Code civil, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile