Transfert du bail HLM après décès : absence de faute du bailleur faute de cohabitation prouvée et d’adaptation du logement

Le transfert du bail après le décès du locataire est régi par l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le descendant doit notamment avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. Pour les logements dépendant d’un organisme d’habitation à loyer modéré, l’article 40 III de cette loi exige également le respect des conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage.

La juridiction retient que les documents administratifs produits par le bailleur contredisent les attestations de voisins établissant la résidence du descendant dans le logement. Elle relève aussi l’absence d’explication sur l’adaptation d’un logement de type 3 à un ménage composé d’une seule personne. Le refus de transfert n’est donc pas fautif au sens de l’article 1240 du Code civil. La demande indemnitaire est rejetée, d’autant qu’aucune pièce ne justifie le préjudice allégué.

La dette locative, non contestée dans son principe ni dans son montant, est établie par le décompte produit. Elle est assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement. La demande de délais est rejetée sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, le débiteur ayant déjà bénéficié de délais importants et n’ayant effectué aucun paiement depuis le 12 mai 2025.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le bailleur s’est désisté de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, mais a maintenu sa demande de paiement de l’arriéré. Les pièces produites ne démontraient pas la résidence du fils auprès de la locataire décédée ni l’adaptation du logement à la taille du ménage. Faute de preuve du préjudice invoqué, le débiteur a été condamné au paiement de l’arriéré, des frais irrépétibles et des dépens.

Un bailleur social avait donné à bail un logement à une locataire décédée en juillet 2024. Son fils a demandé le transfert du bail à son profit, mais le bailleur a refusé cette demande avant de l’assigner en expulsion.

Le bailleur s’est ensuite désisté de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Il a maintenu sa demande de paiement d’un arriéré locatif, tandis que le défendeur sollicitait des délais et une indemnisation en soutenant que le refus de transfert était injustifié.

La juridiction relève que les pièces administratives ne démontrent pas la résidence du descendant auprès de la locataire et qu’aucun élément ne justifie l’adaptation du logement à la taille du ménage. Elle constate également l’absence de preuve du préjudice invoqué et condamne le débiteur au paiement de l’arriéré, des frais irrépétibles et des dépens.

• Établir une cohabitation avec le locataire pendant au moins un an
• Respecter les conditions de ressources applicables au logement HLM
• Démontrer l’adaptation du logement à la taille du ménage
• Concilier les attestations avec les documents administratifs produits
• Rapporter la preuve d’une faute du bailleur
• Justifier l’existence et l’étendue du préjudice allégué

• Adresse figurant sur la pièce d’identité du demandeur
• Adresses mentionnées sur ses avis d’imposition
• Courrier de l’assurance maladie
• Questionnaire sur les occupants complété par la locataire
• Attestations de voisins écartées par les pièces administratives
• Absence de justificatifs du préjudice allégué

Le bailleur obtient le paiement de l’arriéré locatif, des intérêts et des frais irrépétibles, tandis que le descendant ne bénéficie pas du transfert et voit sa demande indemnitaire rejetée. Le désistement met fin aux demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, sans effacer la dette locative.

• Maintien du refus de transfert du bail
• Paiement de 2 724,29 euros avec intérêts légaux
• Rejet de la demande de délais de paiement
• Rejet de l’indemnisation pour refus prétendument fautif
• Condamnation aux dépens et à 200 euros de frais irrépétibles
• Exécution provisoire de droit du jugement

À faire

• Vérifier la durée de cohabitation avant le décès
• Contrôler les conditions de ressources applicables
• Évaluer l’adaptation du logement à la composition du ménage
• Comparer les attestations aux documents administratifs
• Documenter précisément tout préjudice allégué

À éviter

• Se limiter à des attestations de voisins
• Négliger les adresses figurant sur les documents officiels
• Omettre l’analyse de l’adaptation du logement
• Réclamer une indemnisation sans justificatifs du préjudice
• Solliciter des délais sans établir les paiements réalisés

Le transfert du bail au descendant après décès

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 subordonne le transfert au descendant à une vie commune avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. Pour un logement relevant d’un organisme d’habitation à loyer modéré, l’article 40 III de la même loi impose aussi le respect des conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage. La juridiction retient que ces conditions n’étaient pas établies.

La preuve de la cohabitation et de l’adaptation du logement

Les attestations de voisins ne suffisent pas lorsque les pièces d’identité, avis d’imposition, courrier de l’assurance maladie et questionnaire relatif aux occupants contredisent la résidence alléguée. Le descendant n’apporte par ailleurs aucune explication sur l’inadaptation éventuelle d’un logement de type 3 à un ménage composé d’une personne.

La responsabilité du bailleur en cas de refus de transfert

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, l’indemnisation suppose une faute et un dommage établi. Le refus de transfert n’étant pas fautif au regard des éléments produits, et aucune pièce ne justifiant le préjudice, la demande indemnitaire est rejetée.

Article 455 du Code de procédure civile, Articles 394 et suivants du Code de procédure civile, Article 1343-5 du Code civil, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du Code civil, Article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 832 du Code civil, Article 40 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 514 du Code de procédure civile