Changement de destination en zone rouge d’un PPR de submersion marine : application de la règle la plus contraignante à tout le bâtiment

En application de l’article L. 562-1 du code de l’environnement, un plan de prévention des risques naturels peut délimiter les zones exposées et y interdire certaines constructions ou utilisations afin de ne pas aggraver les risques pour les vies humaines. L’article L. 562-4 lui confère valeur de servitude d’utilité publique. L’article R. 562-3 impose notamment des documents graphiques délimitant les zones concernées.

La cour juge que ces documents doivent permettre d’identifier suffisamment les parcelles concernées, sans devoir reproduire exactement le découpage cadastral. Le classement partiel d’une parcelle en zone rouge n’est pas entaché d’erreur manifeste d’appréciation lorsque les documents produits établissent un aléa fort, une cote de référence supérieure au niveau du plancher et une configuration topographique aggravant le risque.

Lorsque l’emprise d’un bâtiment intersecte plusieurs zones réglementaires, l’article 4-3 du règlement du PPR impose l’application de la zone la plus contraignante. Cette règle s’applique également à un changement de destination portant seulement sur certains niveaux du bâtiment. Le changement de bureaux en hébergement hôtelier n’étant pas autorisé en zone rouge, l’opposition à déclaration préalable est légalement fondée. Les conclusions à fin d’injonction sont rejetées et le requérant doit verser 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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La cour confirme le rejet du recours contre l’opposition à une déclaration préalable visant la transformation de bureaux en hôtel. Elle estime que les documents graphiques identifient suffisamment les zones du plan de prévention des risques, que la parcelle est exposée à un aléa fort et que la règle de la zone la plus contraignante s’applique à l’ensemble du bâtiment intersectant plusieurs zones.

Un propriétaire a déposé une déclaration préalable pour transformer des bureaux situés aux étages d’un immeuble de Saint-Malo en hébergement hôtelier. Le maire s’est opposé au projet, puis a rejeté le recours gracieux. Le tribunal administratif a rejeté la demande d’annulation.

En appel, le demandeur contestait la précision du zonage du plan de prévention des risques de submersion marine et soutenait que le classement partiel de sa parcelle en zone rouge était injustifié. Il estimait également que la règle de la zone la plus contraignante ne pouvait concerner un changement de destination limité aux étages.

La cour relève que les documents graphiques permettent d’identifier la parcelle, partiellement située en zone rouge et pour le reste en zone bleue. Elle constate aussi que le secteur est exposé à un aléa fort, avec une cote de référence supérieure au niveau du plancher. Elle juge enfin que la règle de la zone la plus contraignante s’applique à l’ensemble du bâtiment intersectant plusieurs zones. La requête est rejetée et une somme est mise à la charge du demandeur au titre des frais d’instance.

• Identifier précisément la parcelle et les zones réglementaires applicables.
• Établir l’existence d’un aléa actuel fort ou très fort.
• Comparer la cote de référence du risque avec le niveau du plancher.
• Prendre en compte la topographie et l’exposition en cas de rupture des digues.
• Appliquer les règles de la zone la plus contraignante à l’ensemble du bâtiment.
• Vérifier que le changement de destination figure parmi les opérations interdites en zone rouge.

• Atlas cartographique du zonage réglementaire du PPRSM.
• Planche détaillée identifiant la parcelle et son classement partiel.
• Carte « Scénario 2100 / cote de la ligne d’eau ».
• Plan de nivellement établissant un plancher à 7,27 m NGF.
• Profil altimétrique entre la digue et l’immeuble.

Le changement de destination projeté ne peut être autorisé dès lors qu’une partie du bâtiment relève de la zone rouge et que l’hébergement hôtelier y est interdit. Le demandeur perd son recours et supporte une partie des frais exposés par la commune.

• Maintien de l’opposition à déclaration préalable
• Rejet de la demande d’annulation du recours gracieux
• Absence d’injonction de délivrer une non-opposition
• Impossibilité de neutraliser la zone rouge en limitant le projet aux étages
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Identifier chaque parcelle sur les documents graphiques du PPR.
• Vérifier l’intersection du bâtiment avec les différentes zones.
• Comparer les cotes de référence et les niveaux de plancher.
• Examiner les règles applicables aux changements de destination.
• Documenter la topographie et l’exposition au risque.

À éviter

• Se limiter au découpage cadastral non reproduit sur la carte.
• Ignorer une partie du bâtiment située en zone rouge.
• Assimiler les étages à une construction indépendante.
• Écarter l’aléa en raison de l’éloignement apparent du littoral.
• Omettre les frais susceptibles d’être dus au titre de l’article L. 761-1.

La précision des documents graphiques des plans de prévention

Les documents graphiques d’un plan de prévention des risques doivent permettre d’identifier les parcelles concernées par les interdictions et prescriptions. Ils ne sont toutefois pas tenus de faire apparaître eux-mêmes le découpage parcellaire existant. La cour estime cette exigence satisfaite par une carte communale complétée de planches détaillées permettant de localiser individuellement la parcelle et sa zone d’appartenance, conformément aux articles L. 562-1, L. 562-4 et R. 562-3 du code de l’environnement.

Le contrôle du classement en zone rouge d’un plan de prévention

Le juge exerce un contrôle restreint sur le périmètre et la délimitation des zones, mais un contrôle entier sur les mesures prescrites. Le classement partiel n’est pas manifestement erroné lorsque la parcelle se situe dans une zone de précaution exposée à un aléa fort, que la cote de référence atteint 7,94 m NGF contre 7,27 m NGF pour le plancher, et que la topographie accroît le risque de submersion.

La règle de la zone la plus contraignante applicable au bâtiment

Lorsque l’emprise d’un bâtiment intersecte deux zones réglementaires, l’article 4-3 du règlement du plan impose les règles de la zone la plus contraignante. Cette règle s’applique aux changements de destination, même si le projet concerne seulement les étages. Le changement de bureaux en hébergement hôtelier n’étant pas admis en zone rouge, le maire pouvait légalement s’opposer à la déclaration préalable.

Article L. 562-1 du code de l’environnement, Article L. 562-4 du code de l’environnement, Article R. 562-3 du code de l’environnement, Article L. 153-60 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative