Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2026

(n° 337, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 26/00345 – N° Portalis 35L7-V-B7K-CMQQT

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 7 Novembre 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n° 24/00383

APPELANTS

M. [Z] [X] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [A] [J] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle TOCQUEVILLE, avocat au barreau de MELUN

INTIMÉES

Mme [R] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Mme [L] [T]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentées par Me Henry PICOT DE MORAS D’ALIGNY de l’AARPI Cabinet PdA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1032

Mme [A] [P]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Marianne COCHE de la SELARL LEXACTUS, avocat au barreau de MELUN

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 septembre 2026 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport et Laurent NAJEM, Conseiller, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Lucas DEGODEZ, greffier placé en délégation à la cour d’appel de Paris, présent lors de la mise à disposition

*****

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] et Mme [Y] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 4], édifiée sur les parcelles cadastrées AC [Cadastre 1] et AC [Cadastre 2].

La parcelle voisine, cadastrée AC [Cadastre 3], appartenait à Mme [P] qui l’a vendue à Mmes [B] et [T].

Le 8 juin 2022, Mme [P] avait déposé une déclaration préalable de travaux pour la réouverture d’une porte de service de 1,90 m donnant accès à un espace extérieur qualifié de terrasse / cour, le remplacement du grillage par un claustra bois de 1,70 m et la pose de deux pergolas de moins de 3 m². Ces travaux ont été autorisés par arrêté municipal du 20 juin 2022.

M. [M] et Mme [Y] ont exercé contre cet arrêté un recours gracieux auprès du maire le 9 août 2022, puis un recours hiérarchique auprès du préfet le 27 novembre 2022, lesquels ont été rejetés.

Se plaignant de ce que les travaux en cause créent une servitude de vue sur leur propriété et empiètent sur celle-ci, par acte du 27 juin 2024 M. [M] et Mme [Y] ont fait assigner Mme [P], Mme [T] et Mme [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun, aux fins de voir :

Ordonner une expertise pour dire si une servitude de vue a été créée à la suite de l’ouverture réalisée sur la façade de la propriété sise [Adresse 4] à [Localité 5] (77) et donnant sur la propriété voisine, appartenant aux demandeurs et, dans l’affirmative, pour évaluer le coût des travaux nécessaires à la suppression de la vue et de l’empiétement ;

Condamner les défendeurs, in solidum, à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 7 novembre 2025, le juge des référés a :

Débouté M. [M] et Mme [Y] de leur demande d’expertise et de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre Mme [P], Mme [T] et Mme [B] ;

Condamné in solidum M. [M] et Mme [Y] à régler :

à Mme [P] la somme de 1 500 euros ;

à Mme [T] et Mme [B], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. [M] et Mme [Y] aux dépens.

Par déclaration du 19 décembre 2025, M. [M] et Mme [Y] ont relevé appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 27 mars 2026, ils demandent à la cour, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 678 et 545 du code civil, de :

Infirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Melun le 7 novembre 2025 en ce qu’elle a :

Débouté M. [M] et Mme [Y] de leur demande d’expertise et de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre Mme [P], Mme [T] et Mme [B] ;

Condamné in solidum M. [M] et Mme [Y] à régler sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

à Mme [P] la somme de 1 500 euros ;

à Mme [T] et Mme [B], la somme de 2 000 euros ;

Condamné in solidum M. [M] et Mme [Y] aux dépens.

Statuant à nouveau,

Déclarer la demande de M. [M] et Mme [Y] recevable et bien fondée, et en conséquence :

Voir nommer tel expert qu’il plaira à la cour de désigner, avec pour mission de :

se rendre sur les lieux litigieux,

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

entendre tous sachants,

examiner l’ensemble des travaux réalisés par Mme [P],

faire dresser un bornage contradictoire entre les parcelles AC [Cadastre 3] sis [Adresse 5] et les parcelles AC [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sis [Adresse 6],

dire que l’expert pourra s’adjoindre les services du géomètre expert de son choix pour le bornage contradictoire,

dire si le muret en parpaing surmonté d’une clôture grillagée délimitant les parcelles AC [Cadastre 1] et [Cadastre 2] de la parcelle AC [Cadastre 3] empiète sur la parcelle AC [Cadastre 3],

dire si une servitude de vue a été créée à la suite de l’ouverture réalisée sur la façade de la propriété sise [Adresse 7] [Localité 6] et donnant sur la propriété sise [Adresse 8], appartenant à M. [M] et Mme [Y], la décrire,

dire si un empiètement a été créé à la suite de la réalisation de la clôture sur la propriété sise [Adresse 9], le mesurer et le décrire,

fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues,

indiquer et évaluer le coût des travaux nécessaires à la suppression de la vue et de l’empiètement,

évaluer les préjudices subis, notamment du fait de la perte de valeur de la propriété sise [Adresse 8] appartenant à M. [M] et Mme [Y] ;

Dire que l’expert sera mis en ’uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près de ce tribunal,

Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce tribunal,

Dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

Condamner in solidum Mme [P], Mme [B] et Mme [T] à payer à M. [M] et Mme [Y] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Mme [P], Madame [B] et Mme [T] aux entiers dépens auxquels s’ajoutera le coût du constat d’huissier du 30 août 2023.

En substance, M. [M] et Mme [Y] font valoir qu’en ouvrant une porte-fenêtre vitrée dans la façade de sa maison, Mme [P] a fait naître une vue sur la parcelle de ses voisins, précisant que quand bien même une ouverture aurait existé par le passé, la servitude de vue qui en résultait s’est éteinte par l’effet de la prescription trentenaire, une nouvelle servitude ayant été créée et aggravée par la nouvelle ouverture, plus grande que la précédente.

Ils ajoutent que cette ouverture est soumise aux règles de distance légale des articles 678 et 679 du code civil, une distance de 1,90 mètres devant être respectée entre la porte-fenêtre et la limite séparative des terrains, ce que seule une expertise permettra de vérifier.

Ils indiquent que le moyen tiré de l’inexistence d’une vue dès lors que la porte-fenêtre donne sur un mur est inopérant, s’agissant non d’un mur mais d’un claustra en bois facilement démontable, lequel d’ailleurs dépasse la hauteur autorisée par la mairie.

Ils se plaignent en outre de l’existence d’un empiètement au niveau de la pergola, un commissaire de justice ayant constaté que les chevrons de cet ouvrage dépassent sur la parcelle voisine, au-delà du muret séparatif, dont il n’est pas certain au surplus qu’il soit la propriété de Mmes [T] et [B], plutôt que mitoyen.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 mai 2026, Mme [P] demande à la cour, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

Confirmer purement et simplement l’ordonnance de référé du 7 novembre 2025 du juge des référés du tribunal judiciaire de Melun en l’ensemble de ses dispositions ;

Débouter M. [M] et Mme [Y] de l’ensemble de leurs prétentions ;

Condamner M. [M] et Mme [Y] à verser à Mme [P] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Subsidiairement, en cas d’infirmation de l’ordonnance attaquée et statuant à nouveau :

Prononcer la mise hors de cause de Mme [P] de la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par Mme [Y] et M. [M] ;

A titre infiniment subsidiaire :

Donner acte à Mme [P] de ses plus amples protestations et réserves sur la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par Mme [Y] et M. [M] ;

En tout état de cause :

Rejeter le surplus des demandes de M. [M] et Mme [Y] ;

Condamner M. [M] et Mme [Y] in solidum à verser à Mme [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens.

Mme [P] fait essentiellement valoir qu’à supposer même qu’il ne s’agisse pas d’une réouverture mais d’une ouverture, les appelants succombent à démontrer que la porte-fenêtre crée une vue sur leur propriété, la porte litigieuse donnant à voir sur un mur aveugle constitué de claustras en bois, et ce n’est qu’en hauteur, à distance et en surplomb de la propriété de Mmes [B] et [T] que le commissaire de justice mandaté par les appelants a constaté la présence de cette porte-fenêtre. Elle ajoute que l’argument selon lequel le claustra est démontable ne présente aucun intérêt, un mur en parpaings étant également démontable, et elle rappelle, s’agissant de la hauteur des claustras, que les travaux ont fait l’objet d’une autorisation définitive.

Concernant l’empiètement, elle soutient que l’ouvrage ne déborde pas de la parcelle AC [Cadastre 3], qu’il s’agisse de la pergola ou des claustras, le commissaire de justice ayant choisi ses angles de vue de manière à laisser croire à un dépassement. Elle ajoute que la structure en bois a été édifiée dans les limites de la parcelle en retrait du muret séparatif, de sorte qu’il importe peu que ce muret soit mitoyen ou privatif.

Elle conclut que les appelants ne justifient d’aucun motif légitime à la désignation d’un expert judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 25 mai 2026, Mme [B] et Mme [T] demandent à la cour, au visa des articles 544 et suivants et notamment 678 du code civil, 123, 145 et suivants du code de procédure civile, de :

Confirmer l’ordonnance du 7 novembre 2025 en toutes ses dispositions et notamment le rejet de la demande d’expertise judiciaire et des demandes annexes des appelants ;

En tant que de besoin,

Rappeler qu’il n’existe aucun motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, de procéder à la mesure d’instruction sollicitée, faute de procès « en germe » fondé sur un moyen juridique sérieux, tant s’agissant d’une prétendue servitude de vue que d’un prétendu empiétement ;

En conséquence,

Débouter M. [M] et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions irrecevables et/ou mal fondées à l’encontre de Mmes [B] et [T] ;

Juger que c’est à juste titre que Mmes [B] et [T] s’engagent à maintenir le caractère occultant des claustras existants sur leur parcelle ;

Condamner in solidum M. [M] et Mme [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros à Mme [B] et de 1 500 euros à Mme [T] en indemnisation des préjudices moraux et de jouissance paisible subis ;

Condamner in solidum M. [M] et Mme [Y] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Me Henry Picot de [Localité 7] d’Aligny de l’AARPI Cabinet PdA et au paiement de la somme de 3 300 euros TTC, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles reprennent, en substance, les faits et moyens exposés par Mme [P], concluant qu’il n’existe aucun procès en germe qui ne serait pas manifestement voué à l’échec.

Elles dénoncent le caractère purement opportuniste de l’action et se prévalent d’un préjudice moral et de jouissance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur de la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Aux termes de l’article 678 du code civil, « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

Au cas présent, il résulte des photographies produites par Mme [P] et par Mmes [T] et [B] que la porte-fenêtre litigieuse ouvre sur une courette dont la limite avec la propriété voisine est surmontée d’un muret bas en parpaings surélevé d’un claustra en bois, lequel obstrue totalement la vue sur la propriété voisine depuis cette porte-fenêtre, étant observé qu’il résulte de la déclaration de travaux et des photographies avant travaux que ce claustra a été installé à la place d’un grillage qui, lui, permettait la vue depuis la courette.

Pour soutenir l’existence d’une vue, les appelants se prévalent des constatations du commissaire de justice qu’ils ont mandaté, selon lesquelles la porte-fenêtre litigieuse est visible depuis leur propriété. Mais comme le souligne Mme [P], cette vue a été prise en hauteur, à distance et en surplomb depuis la porte de l’escalier extérieur de la grange de la propriété de M. [M] et Mme [Y], et surtout cette vue, outre qu’elle est indirecte, n’est pas réciproque puisque comme précédemment exposé, la porte-fenêtre, du fait de la présence du claustra en bois édifié à hauteur d’homme, ne permet pas de vue sur la propriété voisine.

Au demeurant, la porte de la grange de la propriété des appelants serait-elle visible depuis la porte-fenêtre de la maison de Mmes [T] et [B], ce qui ne ressort cependant pas des photographies, cette vue ne serait qu’indirecte et malaisée vu que cette porte se situe très en hauteur.

Il en résulte que l’existence même d’une vue n’est pas crédible, la question du respect de la distance légale entre l’ouverture et la limite séparative étant par suite indifférente.

C’est donc à raison que les intimées soutiennent que serait manifestement vouée à échec l’action en responsabilité envisagée par les appelants pour création d’une servitude de vue sur leur propriété.

Il en est de même de l’action envisagée au titre de l’empiètement, lequel serait généré par l’installation des claustras en bois, les photographies versées aux débats, tant celles du commissaire de justice mandaté par les appelants que celles produites par les intimés faisant ressortir que ces claustras sont implantés en retrait du muret séparatif en parpaings, du côté de la propriété des intimées, le caractère privatif ou mitoyen de ce muret étant par conséquent indifférent, et que ce muret séparatif est lui-même implanté dans le prolongement exact du mur pignon de la maison des intimés.

Quant aux chevrons des pergolas qui dépasseraient sur la propriété voisine, ce dépassement ne résulte pas d’évidence des constatations du commissaire de justice mandaté par les appelants, les photographies prises ne dégageant qu’une impression visuelle dépendant de l’angle des prises de vue. Les photographies produites par Mme [P] en pièces 9 de son dossier établissent, elles, que l’extrémité des chevrons ne dépasse pas la limite du mur pignon de la maison des intimés.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée.

Mmes [B] et [T] seront accueillies en leur demande, qui ne peut être que provisionnelle en référé, d’indemnisation du préjudice moral et de jouissance qu’elles ont incontestablement subi en conséquence de l’action judiciaire de leurs voisins, alors qu’elles venaient d’acquérir leur propriété sans avoir elles-mêmes procédé aux travaux critiqués à tort.

Il leur sera alloué, ensemble, la somme provisionnelle de 1 000 euros.

Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été justement réglé.

Perdant en appel, M. [M] et Mme [Y] seront condamnés in solidum aux dépens de cette instance et à payer aux intimés, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 300 euros à Mmes [T] et [B] et celle de 3 000 euros à Mme [P].

PAR CES MOTIFS

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [M] et Mme [Y] à payer à Mmes [T] et [B], ensemble, la somme provisionnelle de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 3 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [M] et Mme [Y] à payer à Mme [P] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [M] et Mme [Y] aux dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de Me Henry Picot de [Localité 7] d’Aligny de l’AARPI Cabinet PdA, conseil de Mmes [T] et [B].

LE GREFFIER

LA PRESIDENTE