Garantie des vices cachés du vendeur-constructeur : cumul avec la garantie décennale et exclusion de la garantie dommages-ouvrage du bassin

La cour distingue la garantie décennale de la garantie des vices cachés. Le vendeur ayant fait construire l’ouvrage cumule les qualités de constructeur et de vendeur au sens des articles 1792-1, 2°, 1792, 1582 et suivants du code civil. L’expiration du délai décennal de l’article 1792-4-1 n’empêche donc pas l’action de l’acquéreur fondée sur les articles 1641 et suivants, sous réserve du délai de l’article 1648. La découverte du vice en 2016 et l’assignation en référé du 6 février 2018 ont permis d’écarter la prescription, l’assignation ayant interrompu le délai conformément à l’article 2241 du code civil. Le vendeur professionnel, réputé connaître les vices, doit réparation de tous les dommages en application de l’article 1645.

La demande fondée sur la délivrance conforme, prévue aux articles 1603 et 1604, est écartée lorsque le défaut concerne l’aptitude de l’ouvrage à remplir sa fonction et relève ainsi des vices cachés. La garantie dommages-ouvrage n’est pas due lorsque les ouvrages litigieux, non déclarés dans l’assiette de la police, sont matériellement exclus de la couverture ; l’article L. 242-1 du code des assurances ne peut étendre cette assiette.

Les recours contre les constructeurs et sous-traitants sont respectivement forclos ou prescrits au regard des articles 1792-4-1 et 1792-4-2. L’absence de contrat direct exclut en outre le recours contractuel fondé sur l’article 2224. La réparation est limitée aux coûts justifiés, aux frais conservatoires et au préjudice collectif établi.

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Des dégradations affectant les éléments en bois d’un plan d’eau artificiel ont été attribuées pour moitié à une mise en œuvre non conforme et pour moitié à un traitement de préservation défectueux. L’association syndicale libre recherchait la garantie de plusieurs intervenants. La cour a retenu la responsabilité du vendeur au titre des vices cachés, mais a écarté les garanties décennale, de délivrance conforme et dommages-ouvrage, ainsi que les recours contre les autres constructeurs.

Une société de promotion immobilière a fait construire un ensemble de maisons comprenant un plan d’eau artificiel. Les travaux de soutènement des berges ont été réalisés par une entreprise intervenant comme sous-traitante, également chargée de l’entretien du bassin. Après la vente des parties communes à une association syndicale libre, des dégradations des éléments en bois ont été constatées en 2016.

Une expertise judiciaire a conclu à un pourrissement des bois, imputable pour moitié à une mise en œuvre non conforme et pour moitié à un traitement de préservation défectueux. Les travaux de reprise ont été évalués puis actualisés. L’association a recherché la garantie du vendeur-constructeur, de l’assureur dommages-ouvrage, de l’entreprise, de ses assureurs et de l’assureur de l’architecte.

La cour confirme la condamnation du vendeur au titre des vices cachés, mais écarte la garantie décennale, la délivrance conforme, la garantie dommages-ouvrage et les recours contre les autres intervenants. Elle maintient les indemnités accordées au titre des travaux, du préjudice collectif de jouissance et des frais conservatoires.

• Vente d’un ouvrage achevé par une personne l’ayant fait construire.
• Défaut caché lors du transfert de propriété.
• Ouvrage rendu impropre à sa destination normale.
• Action engagée dans les deux ans de la découverte du vice.
• Interruption de la prescription par une demande en justice.
• Connaissance présumée des vices par le vendeur professionnel.

• Rapport d’expertise judiciaire du 11 novembre 2021.
• Constatation de la dégradation des bois par l’association en 2016.
• Acte de transfert de propriété des parties communes du 31 mai 2007.
• Préconisations techniques et CCTP relatifs aux bois de classe IV.
• Pièces du marché et dossier de souscription de l’assurance dommages-ouvrage.
• Devis récents actualisant le coût des travaux de reprise.

Le vendeur-constructeur reste tenu envers l’acquéreur au titre des vices cachés, malgré l’expiration de la garantie décennale. L’assureur dommages-ouvrage et les autres intervenants ne garantissent pas les ouvrages exclus, les actions étant en outre prescrites ou dépourvues de lien contractuel direct.

• Le vendeur doit indemniser les travaux de reprise retenus.
• Le vendeur doit rembourser les frais conservatoires justifiés.
• L’assureur dommages-ouvrage peut opposer l’exclusion matérielle de l’ouvrage.
• Les recours contre les constructeurs forclos ou sans contrat direct sont écartés.
• Les préjudices individuels nécessitent un mandat spécial pour être réclamés.

À faire

• Identifier précisément la date de réception des travaux.
• Documenter la date de découverte et l’ampleur du vice.
• Engager une demande en justice avant l’expiration du délai.
• Vérifier l’acte de vente et la qualité de vendeur-constructeur.
• Comparer les ouvrages sinistrés avec l’assiette de la police.

À éviter

• Invoquer la délivrance conforme pour un défaut fonctionnel caché.
• Contourner un délai décennal expiré par un recours identique.
• Réclamer une indexation sans justificatifs actualisés et contradictoires.
• Agir contractuellement sans établir un contrat direct.
• Réclamer des préjudices individuels sans mandat spécial.

Le cumul des garanties décennale et des vices cachés

La personne ayant fait construire puis vendu l’ouvrage est à la fois constructeur au sens des articles 1792-1, 2°, et 1792 du code civil, et vendeur au sens des articles 1582 et suivants. L’expiration du délai décennal de l’article 1792-4-1 ne fait pas obstacle à l’action de l’acquéreur fondée sur les articles 1641 et suivants, dont les conditions et le délai sont autonomes.

La prescription de l’action fondée sur les vices cachés

Selon l’article 1648 du code civil, l’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice dans sa nature et son ampleur. La cour retient la constatation du désordre en 2016 et considère l’assignation en référé du 6 février 2018 comme une demande en justice interrompant la prescription au sens de l’article 2241. La preuve d’une découverte antérieure n’étant pas rapportée, la fin de non-recevoir est rejetée.

L’assiette de la garantie dommages-ouvrage

Les ouvrages de fascinage et de tunage du plan d’eau n’étaient pas compris dans les travaux déclarés et garantis par la police. Les sanctions de l’article L. 242-1 du code des assurances, destinées à préfinancer les travaux assurés, ne peuvent étendre la garantie à des ouvrages matériellement exclus. L’assureur dommages-ouvrage peut donc opposer son absence de garantie.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1792 du Code civil, Article 1792-1, 2° du Code civil, Article 1792-4-1 du Code civil, Article 1792-4-2 du Code civil, Articles 1582 et suivants du Code civil, Article 1641 du Code civil, Article 1645 du Code civil, Article 1648 du Code civil, Article 1603 du Code civil, Article 1604 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 2224 du Code civil, Article 2239 du Code civil, Article 2241 du Code civil, Article L. 242-1 du Code des assurances