Empiétement sur une partie privative : enlèvement des canalisations sous contrôle du syndicat des copropriétaires

L’autorité de la chose jugée attachée au jugement définitif du 20 janvier 2022 imposait de retenir la qualification privative de l’espace occupé par les canalisations. La remise en état ne pouvait donc être remplacée par une cession imposée au propriétaire, conformément à l’article 545 du Code civil, qui protège le droit de propriété.

Le propriétaire victime d’un empiétement peut obtenir l’enlèvement de l’ouvrage, sans qu’un contrôle de proportionnalité puisse être opposé. La cour retient la solution technique permettant de retirer les branchements privatifs placés sous le plancher et de les reconstruire au-dessus, apparents ou protégés par des coffres. L’exécution doit toutefois intervenir avec l’accord et sous le contrôle du syndicat, les travaux affectant les parties communes et la colonne commune d’évacuation, au regard des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le préjudice résultant de la privation d’une partie du plafond est indemnisé, tandis que le préjudice lié à des travaux futurs, dont la durée demeure inconnue, n’est pas établi. La partie principalement succombante supporte les dépens et les frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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L’espace situé au-dessus des appartements de la SCI ALUMON étant une partie privative, le copropriétaire est responsable du trouble de voisinage causé par ses canalisations et gaines. La cour confirme la remise en état, sous l’accord et le contrôle du syndicat, mais supprime l’astreinte. Elle accorde 1 000 euros pour la privation temporaire d’une partie du plafond et rejette le préjudice futur.

Une copropriété est installée dans une maison ancienne divisée en appartements. La SCI ALUMON possède deux appartements au premier étage et un copropriétaire possède deux appartements au deuxième étage.

Des canalisations et gaines provenant des appartements du deuxième étage ont été installées sous le plancher, dans un espace situé au-dessus des appartements de la SCI ALUMON. Après expertise, un jugement définitif a qualifié cet espace de partie privative de la SCI et retenu la responsabilité du copropriétaire au titre du trouble de voisinage.

Le tribunal a ordonné l’enlèvement des branchements et condamné le copropriétaire à indemniser la SCI. En appel, la cour confirme le principe de la remise en état, mais exige l’accord et le contrôle du syndicat, supprime l’astreinte, accorde 1 000 euros au titre de la privation temporaire d’une partie du plafond et rejette l’indemnisation du trouble futur lié aux travaux.

• Qualification définitive de l’espace comme partie privative
• Existence d’un empiétement imputable au copropriétaire
• Refus du propriétaire de céder ou maintenir son espace privatif
• Possibilité technique d’enlever et de reconstruire les branchements
• Affectation des planchers ou d’une colonne commune par les travaux
• Accord et contrôle du syndicat pour exécuter les travaux

• Jugement définitif qualifiant l’espace de partie privative
• Rapport d’expertise judiciaire du 11 mai 2020
• Constat de la présence de branchements privatifs sous le plancher
• Identification de la colonne commune d’évacuation
• Note technique du BET Petillot, discutée contradictoirement

Le copropriétaire responsable doit retirer les branchements empiétant sur la partie privative et les réinstaller au-dessus du plancher, sous le contrôle du syndicat. La SCI ALUMON obtient une indemnisation pour la privation subie, tandis que la demande fondée sur un trouble futur non établi est rejetée.

• Enlèvement des branchements électriques et sanitaires sous le plancher
• Reconstruction apparente ou protégée par des coffres
• Obtention préalable de l’accord du syndicat
• Contrôle syndical de l’exécution des travaux
• Paiement de 1 000 euros pour la privation du plafond
• Prise en charge des dépens et frais irrépétibles

À faire

• Identifier précisément les branchements privatifs à retirer
• Établir un calendrier technique de remise en état
• Solliciter l’accord préalable du syndicat
• Faire contrôler les travaux par le syndicat
• Conserver les justificatifs des travaux réalisés

À éviter

• Maintenir des gaines dans la partie privative d’autrui
• Imposer une cession de propriété non acceptée
• Modifier les parties communes sans autorisation
• Invoquer une proportionnalité contre le droit à l’enlèvement
• Réclamer un préjudice futur sans éléments établissant sa réalité

La qualification définitive de l’espace privatif

Le jugement du 20 janvier 2022, non frappé d’appel, a définitivement qualifié de partie privative l’espace dans lequel les canalisations et gaines avaient été installées. Cette qualification s’impose dans la procédure relative à la remise en état.

Le droit à l’enlèvement d’un ouvrage empiétant

Sur le fondement de l’article 545 du Code civil, le propriétaire peut obtenir l’enlèvement d’un ouvrage empiétant sur son fonds. La cour écarte le contrôle de proportionnalité et refuse d’imposer une cession de la partie privative contre indemnité lorsque le propriétaire la refuse.

Le contrôle syndical des travaux affectant les parties communes

Les travaux doivent être réalisés avec l’accord et sous le contrôle du syndicat, car ils affectent les planchers et la colonne commune d’évacuation. Cette intervention relève des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Article 545 du Code civil, Articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile