Annulation du permis de construire de la société par actions simplifiée Francelot : vices non régularisés malgré l’application des règles de voirie et de stationnement

Sur le fondement de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, l’intérêt à agir des voisins immédiats est établi par des éléments suffisamment précis relatifs à l’implantation, à l’importance ou à la nature du projet susceptibles d’affecter directement la jouissance de leurs biens. La preuve certaine de l’atteinte n’est pas exigée au stade de la recevabilité.

La cour juge que le permis d’aménager définitif ne fait pas obstacle à l’examen du permis de construire au regard du règlement du PLU. Toutefois, les dispositions du 2) de l’article AU 3, relatives à l’aménagement des voies nouvelles, ne conditionnent pas la constructibilité lorsque la voie a été autorisée antérieurement. De même, l’article AU 12 n’impose pas que les places communes soient implantées dans le périmètre de chaque îlot.

L’annulation demeure néanmoins justifiée par des vices distincts et non régularisés : l’incomplétude du dossier concernant le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs, la méconnaissance de l’article R* 441-22-1 du code de l’urbanisme et celle de l’article AU 7 du PLU. Le permis modificatif produit concernait un autre permis de construire et ne pouvait régulariser celui contesté. L’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ne permet donc pas de maintenir le permis en l’absence de régularisation effective des vices retenus.

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Des voisins ont contesté un permis de construire valant division délivré pour dix logements. La cour a reconnu leur intérêt à agir, mais écarté certains griefs relatifs à la voirie et au stationnement. Elle a toutefois constaté que plusieurs vices, notamment l’incomplétude du dossier et des méconnaissances réglementaires, n’avaient pas été régularisés et a maintenu l’annulation du permis.

Des propriétaires de maisons jouxtant un lotissement ont demandé l’annulation du permis de construire valant division délivré à la société par actions simplifiée Francelot pour cinq bâtiments comprenant dix logements, ainsi que du rejet de leur recours gracieux.

Le tribunal administratif a d’abord sursis à statuer afin de permettre la régularisation de plusieurs vices, puis a annulé le permis en constatant l’absence de régularisation. La société a relevé appel des deux jugements, en contestant notamment l’intérêt à agir des requérants, l’application des règles du PLU relatives à la voirie et au stationnement et l’absence de régularisation.

La cour reconnaît l’intérêt à agir des voisins immédiats. Elle écarte les griefs relatifs à la largeur de la voie et à l’implantation des places communes, mais constate que plusieurs autres vices, dont l’incomplétude du dossier et des méconnaissances réglementaires, n’ont pas été régularisés. Elle rejette donc les appels et maintient l’annulation du permis.

• Établir une atteinte directe aux conditions de jouissance du bien
• Présenter des éléments précis et suffisamment étayés sur cette atteinte
• Distinguer les règles applicables aux voies nouvelles des conditions de constructibilité
• Vérifier l’antériorité de l’autorisation de la voie desservant le projet
• Apprécier les places communes à l’échelle autorisée par le permis d’aménager
• Identifier une régularisation visant précisément le permis de construire contesté
• Contrôler la complétude du dossier et le respect des articles réglementaires

• Plans de composition joints aux dossiers de permis d’aménager
• Situation des propriétés voisines jouxtant le terrain d’assiette
• Éléments relatifs aux vues sur les jardins et habitations
• Constat de l’absence de production d’un projet d’association syndicale
• Permis modificatif du 5 juillet 2024, visant un autre permis

Les voisins immédiats conservent la qualité pour agir lorsque des vues et une perte d’intimité sont suffisamment documentées. La société voit toutefois l’annulation de son permis maintenue, car la régularisation invoquée ne concernait pas l’autorisation contestée et plusieurs vices demeuraient établis.

• Maintien de l’annulation du permis de construire
• Rejet des appels formés par la société
• Validation de la recevabilité du recours des voisins
• Écart des griefs relatifs à la largeur de la voie
• Écart du grief relatif à la localisation des places communes
• Absence d’allocation de frais au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Documenter précisément les vues et atteintes à la jouissance
• Vérifier l’intérêt à agir de chaque requérant
• Comparer le permis modificatif au permis contesté
• Contrôler la complétude du dossier de permis
• Identifier chaque vice susceptible de régularisation

À éviter

• Invoquer une atteinte non étayée par des éléments précis
• Confondre permis d’aménager et permis de construire
• Appliquer les règles des voies nouvelles à une voie antérieurement autorisée
• Apprécier les stationnements uniquement à l’échelle d’un îlot
• Considérer un permis modificatif différent comme régularisant automatiquement le projet

L’intérêt à agir des voisins immédiats

L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme exige des éléments suffisamment précis et étayés permettant d’établir une atteinte directe aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien. La preuve certaine de l’atteinte n’est pas requise. Les propriétaires voisins immédiats ont justifié de vues sur leurs jardins et habitations ainsi que d’une perte d’intimité ; leur recours était donc recevable.

L’application des règles du PLU au permis de construire

Le permis d’aménager devenu définitif n’empêche pas d’examiner le permis de construire au regard des règles du PLU relatives aux accès, à la voirie et au stationnement. Toutefois, l’article AU 3 relatif aux voies nouvelles ne faisait pas obstacle au permis, la voie ayant été autorisée antérieurement. L’article AU 12 était également respecté, les places communes pouvant être réparties autour de plusieurs îlots.

La régularisation des vices du permis de construire

L’annulation reste fondée sur des vices non régularisés : dossier incomplet faute de projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs, méconnaissance de l’article R* 441-22-1 du code de l’urbanisme et de l’article AU 7 du PLU. Le permis modificatif invoqué concernait un autre permis et ne régularisait pas celui du 21 octobre 2021.

Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, Article R* 441-22-1 du code de l’urbanisme, Article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 761-1 du code de justice administrative, Article R. 761-1 du code de justice administrative