Pénalités de retard du constructeur : absence de bonne foi et preuve insuffisante de la date de livraison

Sur le fondement de l’article 472 du Code de procédure civile, le juge ne peut accueillir une demande qu’après avoir vérifié sa régularité, sa recevabilité et son bien-fondé, même lorsque le défendeur ne comparaît pas. L’article 1104 du Code civil impose l’exécution de bonne foi du contrat. Le constructeur qui réclame des pénalités de retard alors qu’il a lui-même exécuté des travaux non conformes aux règles de l’art manque à cette obligation et peut être débouté de sa demande.

L’article 1231-5 du Code civil encadre la clause pénale, tandis que l’article 1347 du même code suppose des obligations réciproques pour qu’une compensation puisse intervenir. Le paiement d’une facture éteint la dette correspondante et ne permet pas, à lui seul, de créer une créance indemnitaire équivalente par compensation.

Les pénalités de retard prévues au contrat de construction doivent être calculées jusqu’à la date précise de livraison, et non jusqu’au dépôt d’un rapport d’expertise, à la réception ou à la levée des réserves. À défaut de date de livraison déterminée et de chiffrage cohérent, la demande est rejetée. Une demande de préjudice de jouissance doit être juridiquement fondée et étayée par une évaluation locative professionnelle ; une simple capture d’écran est insuffisante. Les dépens peuvent être laissés à la charge de chaque partie en application de l’article 696 du Code de procédure civile, et aucune indemnité n’est accordée sur le fondement de l’article 700 lorsque l’équité le justifie.

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Le tribunal a rejeté les demandes du constructeur en paiement d’appels de fonds et d’intérêts, ainsi que les créances des maîtres d’ouvrage au titre des pénalités de retard et du trouble de jouissance. Il a retenu le manquement du constructeur à son obligation de bonne foi, l’absence de date précise de livraison, l’insuffisance du calcul des pénalités et le caractère non probant de l’évaluation locative.

Des maîtres d’ouvrage ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec une société de construction. Après avoir constaté des malfaçons, ils ont obtenu une expertise judiciaire, puis une consultation complémentaire. Les rapports ont relevé plusieurs manquements aux règles de l’art, notamment l’absence d’un chaînage vertical et une interrogation sur une avancée en béton.

La société de construction a réclamé le paiement d’appels de fonds et d’intérêts contractuels, en imputant aux maîtres d’ouvrage le retard d’achèvement. Les paiements sont finalement intervenus en cours d’instance. Les maîtres d’ouvrage ont sollicité la fixation au passif de la liquidation judiciaire de créances correspondant notamment à des pénalités de retard et à un préjudice de jouissance.

Le tribunal a rejeté l’ensemble des demandes. Il a retenu le manquement du constructeur à l’obligation de bonne foi, l’absence de date précise de livraison, l’insuffisance du calcul des pénalités et le caractère probant insuffisant de l’évaluation locative produite.

• Vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de chaque demande.
• Contrôler la bonne foi dans l’exécution du contrat.
• Établir les manquements du constructeur par des éléments techniques concordants.
• Identifier précisément la date contractuelle et effective de livraison.
• Calculer les pénalités selon la clause contractuelle applicable.
• Justifier distinctement le fondement et le montant du préjudice de jouissance.

• Rapport d’expertise judiciaire confirmant plusieurs manquements du constructeur.
• Constat de l’absence de chaînage vertical dans la cuisine.
• Observations de l’expert sur l’avancée de casquette en béton.
• Rapport de consultation relatif à la continuité des chaînages.
• Capture d’écran Seloger.com jugée insuffisante pour la valeur locative.

La société de construction ne peut obtenir les indemnités de retard, tandis que les maîtres d’ouvrage échouent à faire fixer leurs créances indemnitaires faute de preuve et de chiffrage suffisants. Chaque partie conserve ses dépens et aucune ne reçoit d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Rejet des indemnités de retard du constructeur
• Absence de créance indemnitaire par compensation
• Rejet des pénalités faute de date de livraison précise
• Rejet du préjudice de jouissance insuffisamment évalué
• Conservation des dépens par chaque partie

À faire

• Documenter précisément la date de livraison effective.
• Conserver les rapports d’expertise et consultations techniques.
• Vérifier la conformité des travaux aux règles de l’art.
• Calculer les pénalités conformément à la clause contractuelle.
• Faire établir une évaluation locative professionnelle.

À éviter

• Réclamer des pénalités malgré ses propres manquements contractuels.
• Assimiler livraison, réception et levée des réserves.
• Fonder une créance indemnitaire sur une dette déjà payée.
• Produire un chiffrage incohérent avec les calculs exposés.
• Évaluer un préjudice locatif avec une simple capture d’écran.

La bonne foi dans l’exécution des contrats

L’article 1104 du Code civil impose l’exécution de bonne foi du contrat. Le constructeur qui réclame des indemnités de retard tout en sachant que ses travaux ne respectent pas les règles de l’art manque à cette obligation. Les malfaçons confirmées par l’expertise, notamment l’absence de chaînage vertical, justifient le rejet de sa demande d’indemnités.

Le calcul des pénalités de retard de livraison

La clause contractuelle prévoyait une indemnité de 1/3000e du prix convenu par jour de retard. Les pénalités sanctionnent le retard de livraison et doivent être calculées jusqu’à la date précise de livraison. La date du rapport d’expertise, de réception ou de levée des réserves ne peut s’y substituer. L’absence de date de livraison précise et l’incohérence entre le calcul présenté et la somme demandée entraînent le rejet.

La preuve du préjudice de jouissance

Les pénalités prévues par l’article R. 231-14 du Code de la construction et de l’habitation ne font pas obstacle à des dommages-intérêts. Toutefois, la demande doit être fondée juridiquement et démontrée. Une simple capture d’écran évaluant le prix au mètre carré ne suffit pas à établir la valeur locative ; une estimation professionnelle était nécessaire.

Article 145 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1104 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 1347 du Code civil, Article R. 231-14 du Code de la construction et de l’habitation