TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 1

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DU 31 Août 2026
Dossier N° RG 23/02528 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JZD5
Minute n° : 2026/ 332

AFFAIRE :

S.N.C. [Localité 1] RETAIL INVEST C/ S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE

JUGEMENT DU 31 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Monsieur Alexandre JACQUOT
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Mai 2026 mis en délibéré au 31 Août 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la SCP BERNARDI
Me Patrick LUCKE

Copie dossier
Délivrées le

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.N.C. [Localité 1] RETAIL INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Patrick LUCKE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Fabien LEFEBVRE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et Maitre Mathieu JACOB de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 12 janvier 2021, une société aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SNC [Localité 1] RETAIL INVEST a donné à bail commercial des locaux à usage de supermarché, sis à [Localité 1], à une société aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE. Cette-dernière a délivré congé à son bailleur pour le 11 janvier 2021.

Se fondant sur un état des lieux contradictoire fait par huissier ce jour-là, la SNC [Localité 1] a mis en demeure son ancienne locataire de lui payer une somme de 240 304,32 euros correspondant à des travaux de remise en état (sur la nécessité desquels les parties ne s’accordent pas).

Saisi de la question, le Juge des référés a condamné la société CPF à une somme de 20 420 euros. Par acte extrajudiciaire en date du 28 mars 2023, la SNC [Localité 1] l’a assignée au fond devant le Tribunal de céans.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/02528.

Par ordonnance du 19 mai 2026, la clôture a été fixée au 27 mai 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2026 et mise en délibéré au 31 août 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses « conclusions récapitulatives n°6 », auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SNC [Localité 1] RETAIL INVEST demande au tribunal de :
– condamner la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à lui verser la somme de 246 381,92 euros outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2021
– condamner la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANC à lui verser la somme complémentaire de 109 374 euros hors taxe au titre du préjudice transitoire subi, se décomposant en 81 041 euros hors taxe au titre de la vacance locative subie par le bailleur depuis la restitution des lieux par CARREFOUR (174 jours du 12 janvier 2021 au 04 juillet 2021, veille de la prise d’effet du bail ACTION FRANCE) et 28 333 euros hors taxe au titre de la franchise de deux mois consentie à la société ACTION FRANCE à compter du 05 juillet 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2021
– à titre subsidiaire, dans l’hypothèse contestée où le Tribunal ferait droit au moyen tiré par la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE de la récupérabilité de la TVA par la bailleresse, condamner la société CARREFOUR à lui verser la somme de 205 318,27 euros hors taxe (correspondant à l’équivalent hors taxe du coût total des travaux acquittés), outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2021
– en toute hypothèse, ordonner la capitalisation annuelle des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil, dès qu’ils seront dus pour une année entière
– condamner la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens

Par ses « conclusions en défense n°6″, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE demande au tribunal de :
– déclarer la SNC [Localité 1] RETAIL INVEST mal fondée en sa demande en paiement de la somme de 246 381,92 euros et l’en débouter
– condamner la SNC [Localité 1] RETAIL INVEST à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
– condamner la SNC [Localité 1] RETAIL INVEST aux entiers dépens, et dire qu’ils pourront être recouvrés par la SCP BERNARDI, avocat au barreau de Draguignan, conformément à l’article 699

MOTIVATION

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.

1. Sur la demande tendant à condamnation de CARREFOUR au paiement de diverses sommes

1.1 Sur le manquement contractuel allégué

1.1.1 Moyens des parties

À l’appui de sa demande, la SNC [Localité 1] RETAIL INVEST fait valoir que le bail imposait à CARREFOUR d’entretenir les locaux en bon état de réparations locatives et d’entretien (dont le détail était donné par les conditions particulières), et les rendre tels à son départ, hormis l’article 606 et sans pouvoir faire de modifications structurelles. Elle fait valoir qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée de CARREFOUR, ils sont présumés avoir été reçus en bon état de réparations locatives et devaient être rendus tels ; que la locataire doit répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance qui doit être raisonnable et conforme à la destination du bail.
La SNC fait valoir que le constat d’huissier du 11 janvier 2021 établit sans contestation possible un défaut flagrant et évident d’entretien des locaux de la part de la locataire, une absence de réparation d’éléments dégradés, des dégradations des locaux à l’occasion du démontage de certains équipements, une absence de restitution des lieux en bon état de réparations, d’entretien et de fonctionnement, dont CARREFOUR n’a d’ailleurs jamais contesté être à l’origine.
La SNC fait valoir qu’elle n’exige pas le démontage d’aménagements faits par le preneur, ni ne cherche à faire peser sur lui les grosses réparations, mais qu’elle déplore que les lieux récupérés fussent en l’état inexploitables à cause de dégradations du fait de CARREFOUR, tandis qu’elle-même n’a commis aucun manquement. Elle fait valoir que les règles d’accession ne dispensent pas le locataire de son obligation d’entretien, et que les réparations qu’elle réclame ne concernent pas uniquement des aménagements réalisés par le locataire, mais aussi de la préservation du bâti. Elle fait valoir qu’il n’y a pas de contradiction entre les conditions générales et particulières.
La SNC fait valoir dix postes de travaux constatés par l’huissier, ayant justifié les factures produites. Elle fait valoir que les travaux n’étaient pas nécessités par la vétusté, c’est-à-dire les dégâts du temps hors fait du locataire ou usage anormal, mais par des dégradations ou une absence totale d’entretien (peut-être pour augmenter la rentabilité du lieu) ; que CARREFOUR ne verse d’ailleurs aux débats aucun justificatif prouvant qu’elle a satisfait à son obligation d’entretien.
Elle fait valoir que l’installation électrique était dans un état dangereux et partiellement hors service, les dispositifs de sécurité incendie étaient intégralement défaillants, les accès et dégagements étaient partiellement inopérants, le bâti avait subi des dégradations, les équipements techniques n’avaient reçu aucun entretien documenté ; qu’ainsi les lieux étaient inexploitables.

CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE réplique en faisant valoir qu’elle a été conduite à réaliser des travaux de transformation et d’adaptation des locaux à son activité et à son concept commercial, travaux dûment autorisés par la SNC ; que les aménagements profitent au bailleur, qui ne peut exiger de son preneur la remise des locaux en l’état primitif ; que cette accession devait aussi s’opérer sans qu’à l’inverse la SNC puisse exiger une quelconque indemnité en raison de l’état d’entretien de ces travaux et aménagements immobiliers, dont elle n’est devenue propriétaires qu’au moment où la relation locative a pris fin (l’obligation de restituer les locaux en bon état d’entretien ne porte pas sur les éléments ajoutés par le preneur en cours de bail). Il fait valoir que les factures dont se prévaut son bailleur concernent des travaux qu’il a fait réaliser pour adapter les locaux.
CARREFOUR fait valoir qu’il ne résulte pas des conditions particulières du bail, qui ne complètent pas les conditions générales mais prévalent sur elles, que le preneur devra restituer les locaux conformes à un usage commercial. Il fait valoir qu’il n’est pas démontré par la SNC qu’elle lui aurait délivré certains éléments en début de location et qu’ils n’auraient pas été réalisés par lui.
CARREFOUR fait valoir que le bail ne comporte aucune clause susceptible de transférer sur lui la charge des réparations locatives occasionnées par la vétusté, qui légalement incombent au bailleur ; que le juge des référés, sur la base du constat d’huissier, a pu distinguer ce qui relève de l’usure normale et ce qui relève de dégradations anormales. Il fait valoir que le bail mettait à la charge du preneur les mises aux normes liées à son activité à son activité de commerce d’alimentation générale ; qu’il n’était pas non plus tenu de remettre à neuf les locaux.
CARREFOUR fait valoir que les locaux restitués n’étaient pas inexploitables, dès lors que cela ne ressort pas du constat et qu’ils ont été reloués très peu de temps après. Il fait valoir que les enseignes ont l’habitude de procéder à des travaux de transformation et d’adaptation des locaux à leur propre concept ; que les travaux litigieux ont consisté à procéder, dans le cadre de la relocation à ACTION, à une opération de réhabilitation et de transformation des locaux comprenant tous les corps d’état (démolition et curage complet du magasin, gros œuvre, terrassement, dessouchage, parking sous-sol qui n’est pas au bail, portes neuves, boite aux lettres, électricité globale, ascenseur qui n’est pas au constat, etc.).

1.1.2 Réponse du tribunal

Il échet de l’article 1732 du Code civil que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Il lui appartient de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute, et non au bailleur de prouver que la faute alléguée du locataire est la cause de son préjudice. Mais s’il est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté.

À cet égard, l’article 1755 précise qu’« aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté […] ». Ainsi, lorsque les dégâts constatés provenaient d’un usage normal et légitime de la chose louée, le preneur n’est pas tenu d’effectuer les travaux de remise en état ; ceci conformément à l’une des deux obligations principales du preneur, qui est « d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail […] » d’après l’article 1728.

L’article 1731 du même code prévoit que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Le bail prévoyait à titre de destination l’« usage de commerce d’alimentation générale et de tous produits vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché ».
L’article 12 des conditions générales stipulait que « le preneur devra entretenir les locaux pendant la durée du bail en bon état de réparations locatives et d’entretien, et les rendre tels à son départ » à l’exception des grosses réparations.
L’article 9 ajoutait que « tous les aménagements fixes, embellissements et améliorations immobilières que le preneur pourra faire dans les locaux profiteront au bailleur en fin de jouissance sans aucune indemnité de sa part. Le bailleur ne pourra exiger du preneur la remise des locaux en l’état primitif. Le preneur restituera les locaux en bon état d’entretien, conforme à un usage commercial ».
Au titre des conditions particulières, l’article B.4 précisait comme suit :
« Le preneur devra entretenir, pendant tout le cours du bail, les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie et autres.
L’entretien en excellent état de propreté et de présentation de la devanture de la boutique sera entièrement à sa charge, en ce compris, le cas échéant, rideau de fermeture, porte, boiserie, vitrine, etc. Il prendra également en charge le curage et l’entretien régulier des canalisations des eaux usées ainsi que le maintien en toute circonstance de leur protection.
Les peintures extérieures sur murs et grilles, supports métalliques, stores, enseignes, devront être refaites en cas de nécessité. Les fermetures métalliques seront maintenues en état de graissage soigneux.
Il entretiendra également dans les lieux loués les robinets d’eau et de gaz en bon état de fonctionnement, et généralement fera son affaire personnelle de l’entretien et des réparations locatives quelles qu’elles soient, et même le cas échéant de tous remplacements qui deviendraient nécessaires relativement à tout ce qui pourra garnir les lieux loués, sans aucune exception ni réserve.
Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien ou de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel.
À l’expiration du bail, il rendra le tout en bon état de réparations, d’entretien et de fonctionnement […] ».
L’article B.7 prévoyait que « le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune modification structurelle sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ».
L’article B.10 ajoutait : « le preneur fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes qui seraient imposées par les autorités […] en raison de son activité de commerce d’alimentation générale ».

En l’espèce, le tribunal relève d’emblée qu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit aux débats alors que le bail en mentionne un sur constat d’huissier du 11 janvier 2012 et en prévoit un suivant ; dès lors que CARREFOUR ne prouve pas que les locaux étaient en mauvais état, il y a lieu de présumer qu’il les a reçus en bon état de réparations locatives et devait donc les rendre comme tels.

Le tribunal relève que les conditions particulières ont vocation à préciser les générales, donc à les compléter, sinon les générales n’auraient aucun intérêt, sauf en cas de contradiction où alors les premières priment sur les secondes ; or ici il n’y a pas de contradiction démontrée, et il est de bon aloi que la location à des fins commerciales prévoie une restitution dans un état conforme à l’exploitation commerciale.

Le tribunal relève par ailleurs que CARREFOUR ne produit pas le moindre justificatif des travaux d’aménagement qu’il dit avoir réalisés, et qui feraient l’objet des factures acquittées par la SNC, alors qu’il affirme avoir transformé le local à ses frais à son arrivée ; il ne produit pas non plus la moindre autorisation qu’il aurait reçue de son bailleur, lequel conteste lui en avoir donné. CARREFOUR ne saurait affirmer que les travaux revendiqués par la SNC ne seraient que des déposes ou remises en état d’aménagements qu’il a faits, sans détailler et prouver lesdits aménagements.

Le tribunal relève en outre que CARREFOUR ne produit toujours pas le moindre justificatif de l’entretien qu’il aurait réalisé tout au long du bail.

Le tribunal observe enfin que la vétusté est l’usure du temps, dans des conditions normales d’usage et en l’absence d’un fait du preneur ; elle ne peut être en cause que si le bien a été correctement entretenu et s’est malgré tout dégradé parce que l’œuvre du temps est plus forte ; s’il n’y a pas d’entretien, l’œuvre du temps est moins inéluctable que facilitée par l’incurie du preneur.

Dans ce contexte, le constat d’huissier contradictoire du 11 janvier 2021 met en exergue :
– accès : les deux rideaux métalliques qui ne fonctionnent pas ou mal, la porte automatique gauche qui n’est pas alimentée, les blocs sécurité qui ne fonctionnent pas, le réseau RIA et les consoles de climatisation ne pouvant être testés, ne sauraient relever d’une simple vétusté
– entrée zone commerciale : l’absence de certaines dalles au faux-plafond, les quelques carreaux percés et cassés, la saleté, ne sauraient relever d’une simple vétusté ; les traces le peuvent
– espace frais : le défaut d’alimentation électrique, les carreaux abîmés, les équipements CVC non évacués, la saleté, ne sauraient relever d’une simple vétusté ; les rayures, gondolage le peuvent
– couloir sortie nord : la porte d’accès endommagée, la disparition de la barre antipanique sur la porte issue de secours qui a du mal à s’ouvrir, la porte abîmée des sanitaires, ne sauraient relever d’une simple vétusté ; le sol abîmé le peut
– surface de vente : les trous dans le carrelage, le défaut partiel d’alimentation électrique, les éclats et défauts de peinture, le doublage enfonce ou à refixer, les dalles manquantes au faux-plafond, l’équipement CVC non évacué, les réseaux non purgés, l’éclat de carrelage sur un pilier, le manque de stock de cartouches CO2, ne sauraient relever d’une simple vétusté
– zone réserve : le mauvais état de la porte coupe-feu, le curage du réseau non réalisé, les dalles d’isolation manquantes, les trous en façade, ne sauraient relever d’une simple vétusté ; le mauvais état des luminaires sans plus de précisions le peut
– toilettes : le défaut d’alimentation électrique, l’absence de barre antipanique sur la porte issue de secours qui a du mal à s’ouvrir, l’issue de secours soudée, la saleté ne sauraient relever d’une simple vétusté ; la porte à reprendre sans précisions le peut
– escalier mezzanine : le trou ne saurait résulter d’une simple vétusté
– mezzanine : les portes qui ne ferment plus sans précision, peuvent relever de la simple vétusté
– local technique : les dalles abîmées et percées, la saleté, ne sauraient relever de la simple vétusté ; la porte qui ne ferme pas correctement sans précision le peuvent
– bureau direction rez-de-chaussée : la poignée cassée de la porte abîmée ne saurait relever de la simple vétusté
– entrée et circulation : la boite aux lettres abîmée, le réseau pluvial à nettoyer, l’espace vert non entretenu, les quilles de défense à peindre, la barrière rouillée, le marquage au sol du parking à reprendre, les emplacements de groupe à curer, la grille pluviale à changer, ne sauraient relever d’une simple vétusté (étant précisé que le « parking et dalle » était bien désigné dans le bail comme étant loué à CARREFOUR, et que les conditions particulières visent les grilles et supports métalliques)
– façade nord : tout ce qui est pointé ne saurait relever d’une simple vétusté
– façade est et parking est : tout ce qui est pointé ne saurait relever d’une simple vétusté, hormis l’état du muret qui est exposé au passage de la clientèle et dont rien n’autorise à déduire qu’il a subi des dégradations volontaires de la part de CARREFOUR, alors qu’il n’est pas visé spécifiquement par le bail, et l’affaissement du parking dont il n’est pas établi qu’il résulte d’un usage anormal
– seconde réserve indépendante : l’absence d’éclairage, la saleté du sol, les dalles d’isolation abîmées, les piliers écaillés, ne sauraient relever d’une simple vétusté ; la porte hors d’usage sans précision et la fissure du mur de remplissage le peuvent
– rapports annexés APAVE sur la sécurité incendie et les installations électriques, rapport de vérification ALTA SUD sur les moyens de secours : aucune des non-conformités pointées (respectivement page 4/11, page 7/7 [rien à signaler], pages 6 et 7/21, page 2/3) ne saurait relever d’une simple vétusté

Dès lors, s’il est exact qu’un preneur ne peut se voir imputer le coût des travaux de réparation sur des aménagements qu’il a lui-même effectués, en l’espèce CARREFOUR ne saurait raisonnablement et de bonne foi présenter toutes ces constatations comme le résultat de travaux de transformation et d’adaptation des locaux, dont le démontage ne pourrait être exigé, ou comme le résultat de la vétusté malgré un entretien qu’il aurait normalement réalisé, alors que faute du moindre justificatif il ne peut s’agir que de dégradations résultant d’un usage anormal de la chose louée ou d’un défaut d’entretien malgré la teneur de l’article B.4.

Le tribunal rappelle que, les locaux étant censés avoir été reçus en bon état, les réparations auxquelles s’est soustrait CARREFOUR et dont la SNC revendique la réalisation n’ont pas pour objectif de mettre les lieux à neuf mais d’effacer la dégradation anormale (que n’explique pas seul le passage de neuf années) qui est constatée aujourd’hui.

Le manquement de CARREFOUR à son obligation d’entretien est donc caractérisé.

1.2 Sur les préjudices allégués

1.2.1 Moyens des parties

À l’appui de sa demande, la SNC fait valoir que la relocation rapide des locaux à ACTION ne fait pas disparaître le préjudice certain qu’elle a subi, même si le juge doit tenir compte des circonstances postérieures à la libération des locaux ; qu’elle a été obligée d’engager de manière anticipée les travaux de remise en état, ce qui ne traduit que sa diligence, pour rétablir les lieux dans un état permettant leur exploitation, puisqu’ils ne l’étaient plus ; qu’il ne s’agissait pas d’aménagements de confort pour le nouveau preneur, mais de travaux nécessaires qui n’ont été compensés par un droit d’entrée ou financés par ACTION ; que lorsque la relocation nécessite des dépenses préalables du propriétaire et se fait à un prix inférieur du fait de l’état des lieux, le préjudice est caractérisé et doit être intégralement réparé.

La SNC fait valoir que toutefois, les lieux sont demeurés vacants du 12 janvier au 04 juillet 2021, d’où un manque à gagner puisque s’ils avaient été en bon état ils auraient pu être donnés à bail dès janvier, cette vacance locative étant directement et exclusivement imputable à la carence de CARREFOUR ; que l’antériorité de la démarche administrative d’urbanisme d’ACTION lors des tractations avec le bailleur n’induit pas qu’ACTION se serait engagée à prendre les locaux quel qu’en fut l’état, d’autant que le but était de réhabiliter l’immeuble.
La SNC fait valoir que malgré les travaux considérables, la valeur locative des locaux a diminué avec une baisse de 12 % du loyer payé par ACTION par rapport à CARREFOUR, alors que logiquement elle aurait pu obtenir un loyer équivalent ; qu’en plus, elle a dû concéder une franchise de loyer de deux mois au nouveau preneur pour compenser les délais d’installation (qui ont augmenté à cause de l’état des locaux remis, ce qui n’est pas habituel). Elle fait valoir que si le bail de CARREFOUR avait été indexé, l’écart de loyer aurait été encore plus grand ; que les nouvelles charges imposées au preneur démontre que la valeur intrinsèque des locaux a été dégradée au point qu’aucun preneur sérieux n’aurait accepté de souscrire un bail aux conditions antérieures sans transferts compensatoires.
Elle fait valoir qu’il n’y a aucune pondération à retenir au titre de la vétusté, ni sur le principe, ni parce que les travaux remettraient les locaux à neuf : ceux-ci ont correspondu au strict nécessaire (notamment sur les revêtements, carrelage et peinture). Elle fait valoir que tout abattement pour vétusté doit être écarté pour les désordres résultant d’une faute, d’un acte positif ou d’une négligence du preneur ; que les coefficients proposés par CARREFOUR sur la base de durées de vie fixées par décret pour le locatif pur ne sauraient s’appliquer, surtout aussi fort et de façon à exonérer le preneur de son obligation d’entretien.

CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE réplique en faisant valoir que l’indemnisation doit prendre en compte les circonstances postérieures à la libération des locaux, qu’ainsi le bailleur doit justifier d’un préjudice effectif et imputable au manquement du locataire ; que la solution est la même lorsque les travaux réalisés dans le cadre d’une relocation rapidement intervenue au profit d’un repreneur sont in fine supportés par ce-dernier : pas de franchise de loyer, loyer avantageux pour le bailleur, droit d’entrée à la charge du preneur, etc. Il fait valoir que la SNC ne démontre pas la réalité de son préjudice.
Il fait valoir qu’ACTION s’était déjà montrée intéressée et avait choisi de prendre à bail les locaux avant leur restitution, quel qu’en fut l’état, puisqu’elle avait fait une demande d’autorisation de travaux pour ses aménagements ; que les locaux n’étaient donc pas inlouables ; qu’il ne doit pas supporter les travaux réalisés pour l’adaptation des locaux ACTION. Il fait valoir que le loyer donné à ACTION ne saurait être comparé à celui qui lui était donné pour en déduire une dévalorisation des locaux, car neuf ans les séparent, les clauses et charges réparties ne sont pas les mêmes ; que l’affirmation de la SNC que malgré les travaux, la valeur locative s’est dégradée, prouve que l’état dans lequel ont été restitués les locaux n’a pas eu d’incidence sur les conditions du bail. Il fait valoir que la franchise de deux mois de loyer tient compte des travaux à entreprendre par ACTION et n’est pas corrélée à l’état des locaux à restitution. Il fait valoir que la vacance locative alléguée est contredite par la relocation rapide des locaux.
CARREFOUR fait valoir qu’un abattement pour vétusté doit être appliqué sur le montant de toute prestation qui serait mise à sa charge, car octroyer des sommes correspondant à des valeurs de remise à neuf reviendrait à créer un enrichissement sans cause ; il fait valoir des coefficients et suggère au moins 75 % vu les neuf ans d’exploitation ; que les sujets dont la SNC considère qu’ils ne relèvent pas de la vétusté ont fait l’objet d’une indemnisation au titre du référé, ils ne sauraient être payés deux fois.

1.2.2 Réponse du tribunal

Le préjudice du bailleur, tiré du fait de locaux restitués par le locataire dans un état non conforme à ses obligations, peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition [Civ. 3ème, 27 juin 2024, n°22-24.502].

En l’espèce, le tribunal observe que les locaux ont été restitués dans un piètre état qui était de nature à dissuader un nouveau preneur de s’installer, en tout cas au prix normal du marché. Il apparaît donc normal que la SNC ait procédé aux réparations qui n’avaient pas été faites par CARREFOUR avant de remettre les locaux à disposition, quand bien même ACTION se montrait intéressée avant de découvrir que leur état rend nécessaire de décaler l’entrée dans les lieux.
Le tribunal relève que les travaux facturés ne consistent pas en l’adaptation des locaux au nouveau preneur ACTION, puisqu’il n’est pas question de réaménagement des surfaces de vente ou d’installation de dispositifs propres à l’image d’ACTION, mais à chaque fois de réparations du bâtiment brut et impersonnel (avant qu’ACTION vienne y mettre une couche plus personnelle).

Le tribunal relève que même si la fixation d’un loyer nouveau répond à des dynamiques de marché qui empêchent la comparaison absolue avec l’ancien locataire, et que la période était impactée par le Covid-19, il existe un écart important en défaveur de la SNC entre les 220 000 euros environ qui auraient dû être payés par CARREFOUR au titre de l’indexation, et les 170 000 acquittés par ACTION. Cependant les travaux de réparation sont censés avoir rétabli les locaux dans l’état qui aurait dû être le leur si CARREFOUR les avait correctement entretenus : les manquements de l’ancien locataire ne sauraient donc expliquer une éventuelle dépréciation du bien. Par ailleurs, les obligations à la charge d’ACTION sont plus importantes.

Le préjudice de la SNC résulte cependant bien dans la dépense concrètement acquittée en lieu et place de CARREFOUR, sans que l’arrivée d’un nouveau locataire ne dise que les réparations étaient finalement inutiles : les trous, les éléments manquants et cassés, l’alimentation électrique pas entretenue, entre autres, ne pouvaient que motiver des travaux avant que se présente un locataire.

La SNC sollicite la condamnation de son ancien locataire à 246 381,92 euros TTC de travaux de remise en état.

Il convient toutefois, au vu des développements précédents, d’en déduire 361 euros pour la fissure, 342 et 458,85 pour le muret, 1 802,25 et 2 201,25 pour l’affaissement du parking, ainsi que 2 765 pour le remplacement de sept projecteurs extérieurs en périphérie qui ne ressortent d’aucune pièce. En revanche, les factures en lien avec les portes ne visent pas celles dont le tribunal a retenu que la vétusté pouvait expliquer l’état, ni les luminaires en mauvais état.

Par ailleurs, au sujet de l’ascenseur, celui-ci ne figure pas au constat ; aucun désordre n’est donc constaté. La SNC dit que son existence est matérialisée dans l’Annexe 4, qui est le Rapport APAVE Q18 qui n’en fait pas mention ; contrairement à ce qu’indique la SNC, au rapport SSI la case ‘non-stop ascenseur monte-charge’ dans les dispositifs asservis à l’installation est cochée ‘non’ ; l’ascenseur n’apparaît pas sur les plans du bâtiment annexés au constat d’huissier ; CARREFOUR conteste ce poste. Celui-ci n’étant pas assez établi, les 41 641,43 euros correspondant ne seront pas retenus.

La vétusté ayant été écartée comme cause des désordres retenus, il n’y a pas lieu à application d’un abattement pour tel motif. Au demeurant, les chiffrages proposés par CARREFOUR n’étaient pas forcément adaptés à la location commerciale ; et l’on ne saurait entériner une exonération du preneur de son obligation d’entretien par l’effet du temps (car la vétusté survient malgré un entretien normal). En outre, les prestations réalisées ne l’ont pas été à une échelle globale et n’ont pas eu pour résultat une remise à neuf du local.

S’agissant des 28 233 euros sollicités au titre de la franchise de deux mois de loyer, le tribunal observe que si les travaux ont bien été faits comme l’affirme la SNC, ACTION n’aurait pas eu de travaux supplémentaires d’installation à entreprendre ; il n’y a donc pas de lien suffisant entre les manquements de CARREFOUR et ce geste fréquent dans le monde des affaires.

Quant aux 81 041 euros sollicités au titre de la vacance locative (170 000 / 365 * 174 jours), le tribunal observe que la rapidité avec laquelle les travaux ont été faits ne doit pas aller au détriment de la SNC ; que le delta entre les tractations avec ACTION avant le départ de CARREFOUR, et le jour effectif de prise des lieux par le nouveau preneur, illustre un retard dû aux travaux de remise en état, donc un lien entre la vacance locative et les manquements de CARREFOUR. Il y sera fait droit.

Le lien de causalité apparaît clairement entre les manquements de CARREFOUR à son obligation d’entretien et les dépenses engagées par la SNC, ainsi que la perte subie.

1.3 Conclusion

1.3.1 Moyens des parties

CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE fait valoir que la SNC étant assujettie à la TVA, elle serait en mesure et en droit de déduire 100 % de la TVA grevant les travaux qu’elle mènerait, vu la règle de l’affectation ; que les dépenses d’entretien et de réparations exposées par un propriétaire sont déductibles des revenus fonciers ; qu’il ne saurait donc être tenu de verser aucune somme comprenant la TVA au titre des réparations locatives, d’autant qu’il était prévu au bail que le bailleur optait pour l’assujettissement à la TVA s’il n’y était pas déjà de plein droit assujetti.

En réplique, la SNC fait valoir que la somme réclamée à titre de dommages-intérêts n’a pas la nature d’une contrepartie d’une prestation soumise à la TVA, mais constitue une indemnité compensatrice qui n’est pas soumise à la TVA, il n’existe aucun mécanisme de récupération. Elle fait valoir que le préjudice effectivement soumis correspond à la dépense TTC réellement décaissée ; qu’il n’est pas démontré en face que la TVA a été récupérée par la SNC.

1.3.2 Réponse du tribunal

Le tribunal relève que la SNC mentionnait bien dans le contrat de bail être assujettie à la TVA, ainsi pouvoir récupérer la TVA sur les travaux et charges. Ainsi, même si les sommes décaissées l’ont été toutes taxes comprises, la SNC a vocation à récupérer la TVA dessus, réduisant son préjudice à la portion hors taxes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer que la TVA a été effectivement récupérée puisque cela découle de l’application stricte et normale du statut pour lequel a opté la SNC (il est donc attendu qu’elle procède à la récupération).

Il en résulte que le préjudice pour les travaux de réparation n’est pas de 196 810,14 TTC mais de 196 810,14 / 1,2 = 164 008,45 euros HT.
Le préjudice dû à la vacance locative s’élève à 81 041 euros.

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, la condamnation à intérêt au taux légal sera fixée à la date de la mise en demeure du 31 mai 2021 ; il n’y en aura pas en revanche pour le préjudice tiré de la vacance locative, qui n’était pas visé à la mise en demeure. Et vu l’article 1343-1, l’anatocisme sera ordonné.

2. Sur les demandes accessoires

En vertu des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la société CARREFOUR qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros pour les frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à payer à la société SNC [Localité 1] RETAIL INVEST la somme de 164 008,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2021 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dès qu’ils seront dus pour une année entière ;

CONDAMNE la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à payer à la société SNC [Localité 1] RETAIL INVEST la somme de 81 041 euros ;

RAPPELLE qu’il conviendra de déduire, lors du recouvrement de ces deux sommes, la somme de 20 420 euros déjà réglée en exécution de l’ordonnance du Juge des référés de Draguignan du 11 mai 2022 ;

CONDAMNE la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE aux dépens ;

CONDAMNE la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à payer à la société SNC [Localité 1] RETAIL INVEST la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT