Résiliation de plein droit du bail social : maintien de la clause résolutoire malgré l’apurement de la dette et troubles de sécurité répétés

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’action du bailleur personne morale est recevable lorsque la CCAPEX a été saisie dans les conditions prévues par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 et que l’assignation a été dénoncée au préfet conformément au III de ce texte. Le commandement doit reproduire la clause résolutoire et les dispositions légalement exigées. À défaut de règlement intégral dans les deux mois, la clause produit ses effets et le locataire devient occupant sans droit ni titre.

L’apurement ultérieur de la dette n’impose pas la suspension de la clause résolutoire. Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, cette suspension suppose notamment une demande de délais, la capacité de régler la dette et la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. En l’absence de demande de la locataire, la clause demeure acquise, d’autant que des troubles répétés imputables à un occupant introduit dans les lieux caractérisent un manquement à l’obligation de jouissance paisible prévue par l’article 7 b) de la même loi.

L’expulsion est ordonnée sous réserve de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. L’indemnité d’occupation est fixée au montant du dernier loyer et des charges jusqu’au départ effectif. Les dépens et une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile sont mis à la charge de la locataire.

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Bien que la dette ait été apurée avant l’audience, la résiliation du bail a été constatée en raison du non-respect du délai suivant le commandement et des troubles graves imputés au petit-fils de la locataire, notamment des départs d’incendie. L’expulsion et une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif ont été ordonnées, avec condamnation aux dépens et frais irrépétibles.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation à une locataire. Des impayés ont conduit à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. La dette n’a pas été réglée intégralement dans le délai de deux mois, entraînant la résiliation de plein droit du bail.

La locataire, régulièrement assignée, n’a pas comparu. Elle avait toutefois apuré la dette avant l’audience. Le bailleur a maintenu sa demande en invoquant également des troubles graves causés par le petit-fils de la locataire, notamment plusieurs départs d’incendie établis par une plainte et un jugement pénal.

Le juge a retenu la recevabilité de l’action, constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif. La locataire a également été condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Saisine préalable de la CCAPEX dans les conditions légales
• Dénonciation de l’assignation au préfet dans le délai requis
• Commandement de payer régulier reproduisant la clause résolutoire
• Absence de règlement intégral dans les deux mois
• Absence de demande de suspension des effets de la clause
• Troubles répétés portant atteinte à la sécurité des occupants
• Imputabilité des troubles à un occupant introduit dans le logement

• Commandement de payer du 4 août 2025
• Décompte locatif établissant la dette impayée dans le délai légal
• Justificatif de saisine de la CCAPEX
• Preuve de dénonciation de l’assignation au préfet
• Procès-verbal de plainte du 21 mai 2025
• Jugement du tribunal pour enfants du 15 octobre 2025

Le bailleur social obtient l’expulsion de la locataire et le maintien des effets de la clause résolutoire malgré l’apurement de la dette. La locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que des dépens et des frais irrépétibles.

• Maintien de la résiliation du bail
• Expulsion possible avec concours de la force publique
• Séquestration des meubles aux frais de la locataire
• Paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif
• Condamnation aux dépens et à 800 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la saisine préalable de la CCAPEX
• Dénoncer l’assignation au préfet dans le délai requis
• Reproduire la clause résolutoire dans le commandement
• Produire un décompte locatif actualisé
• Documenter les troubles causés par les occupants

À éviter

• Assigner avant l’expiration du délai légal
• Omettre les mentions obligatoires du commandement
• Négliger la preuve des troubles de jouissance
• Confondre apurement de la dette et suspension automatique
• Fixer l’indemnité au-delà du départ effectif

La recevabilité de l’action fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

L’action du bailleur personne morale est recevable lorsque la CCAPEX a été saisie dans les conditions prévues par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 et que l’assignation a été dénoncée au préfet conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Ces formalités ont été regardées comme accomplies.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Le commandement de payer doit être régulier, reproduire la clause résolutoire et les mentions exigées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le défaut de règlement intégral de la dette dans les deux mois entraîne la résiliation de plein droit. L’apurement postérieur ne suffit pas à remettre en cause la clause acquise.

La responsabilité locative pour les troubles causés par un occupant

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 impose une jouissance paisible des lieux et l’absence d’atteinte à la sécurité des personnes. Des départs d’incendie répétés, établis par une plainte et un jugement pénal, caractérisent un manquement. La locataire répond des agissements du tiers qu’elle a introduit et placé sous sa garde.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, Article L821-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, Article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile