Référé et transfert de permis de construire : injonction sous astreinte malgré le rejet de la provision contractuelle

Sur le fondement de l’article 329 du Code de procédure civile, l’intervention volontaire principale de la fiduciaire est recevable dès lors qu’elle justifie d’un pouvoir et soutient les demandes liées à l’inexécution des promesses. Le juge des référés peut ordonner les mesures nécessaires lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, notamment sur le fondement des articles 872 et 873 du Code de procédure civile.

La provision correspondant au solde des indemnités d’immobilisation est refusée : la qualification de la clause, les conditions de la non-levée des options et les manquements allégués nécessitent une interprétation contractuelle et relèvent du juge du fond. De même, le transfert des contrats de précommercialisation et les demandes reconventionnelles de nullité ou d’indemnisation sont renvoyés au fond.

En revanche, l’obligation de demander le transfert des quatre permis de construire est jugée suffisamment certaine. La société bénéficiaire doit accomplir les démarches contractuellement prévues, transmettre les justificatifs administratifs, procéder à l’affichage requis et remettre les constats ou attestations prévus. Ces obligations sont assorties d’astreintes de 10 000 euros par jour de retard selon les échéances fixées.

La radiation des inscriptions des promesses est ordonnée, celles-ci étant devenues caduques après l’expiration du délai de levée d’option sans contestation sérieuse. La société AXIM est enfin condamnée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

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Après l’expiration du dernier délai prévu par deux promesses de vente immobilière, AXIM n’avait pas levé les options. Saisi en référé, le juge a ordonné sous astreinte la radiation des inscriptions et le transfert des permis de construire. En revanche, il a refusé les provisions demandées ainsi que le transfert des contrats de précommercialisation, renvoyant ces questions au juge du fond.

La société GOLEM RED avait acquis plusieurs biens immobiliers puis les avait transférés dans une fiducie-sûreté gérée par la société FHB FIDUCIE. Celle-ci a conclu avec la société AXIM deux promesses unilatérales de vente portant sur les parcelles et les permis de construire liés à un projet immobilier. Les promesses prévoyaient des indemnités d’immobilisation, le transfert des permis et la remise des contrats de précommercialisation en cas de non-réalisation imputable au bénéficiaire.

Après plusieurs reports, la société AXIM n’a pas levé les options dans le dernier délai convenu. La fiduciaire et son mandataire ont demandé en référé le paiement d’une provision, la radiation des inscriptions, le transfert des permis et celui des contrats. La société AXIM a contesté ses obligations et sollicité notamment la nullité des promesses ainsi que des provisions au titre de négociations rompues.

Le juge a ordonné la radiation et le transfert des permis sous astreinte, mais a refusé les provisions et le transfert des contrats, renvoyant ces questions au juge du fond.

• Expiration du délai contractuel de levée des options sans réitération des ventes.
• Déchéance du bénéficiaire et caducité des promesses de vente.
• Existence d’une obligation contractuelle de demander le transfert des permis.
• Absence de contestation sérieuse concernant cette obligation de moyens.
• Notification de la demande de transfert dans le délai contractuellement prévu.
• Transmission des justificatifs administratifs et respect des délais d’affichage.

• Promesses unilatérales de vente signées le 19 octobre 2023.
• Avenants reportant successivement la date limite de levée d’option.
• Permis de construire et justificatifs de leur transfert initial.
• Délégation de pouvoir du 2 avril 2026.
• Sommation de faire et de payer signifiée le 5 août 2025.
• Clauses contractuelles relatives aux transferts et aux indemnités d’immobilisation.

La société AXIM doit accomplir les démarches de transfert des permis et supporter les astreintes en cas de retard. La société GOLEM RED et la société FHB FIDUCIE obtiennent la radiation des inscriptions et l’exécution des obligations administratives, mais devront saisir le juge du fond pour les demandes financières et le transfert des contrats.

• AXIM doit déposer quatre demandes complètes de transfert.
• AXIM doit transmettre récépissés, autorisations et correspondances administratives.
• Une astreinte de 10 000 euros par jour sanctionne chaque retard.
• Les inscriptions des promesses doivent être radiées.
• Les demandes de provision sont examinées par le juge du fond.
• AXIM supporte les dépens et 5 000 euros par bénéficiaire au titre de l’article 700.

À faire

• Déposer chaque demande de transfert auprès de l’autorité compétente.
• Notifier les dossiers complets aux bénéficiaires concernés.
• Transmettre les récépissés et autorisations administratives reçues.
• Faire constater l’affichage des autorisations obtenues.
• Remettre les procès-verbaux et attestations après expiration des recours.

À éviter

• Dépasser le délai de huit jours après signification.
• Omettre une référence de permis dans les dossiers.
• Confondre transfert administratif et transfert de propriété.
• Réclamer en référé une provision contractuellement contestée.
• Négliger le renvoi des demandes complexes devant le juge du fond.

La recevabilité de l’intervention volontaire principale

L’article 329 du Code de procédure civile permet l’intervention volontaire principale de la fiduciaire lorsqu’elle élève une prétention à son profit. La juridiction retient que la société FHB FIDUCIE, fiduciaire, dispose d’un intérêt direct dans les conséquences de l’inexécution des promesses et intervient également au soutien des demandes relatives aux permis et aux contrats. Son intervention est donc recevable.

Les conditions de l’injonction de transfert des permis

La société AXIM devait effectuer, dans le mois de l’extinction des promesses, les démarches de transfert des permis au profit de la société GOLEM RED. Le juge retient l’absence de contestation sérieuse sur cette obligation de moyens, après la déchéance du bénéfice des promesses. L’injonction comprend le dépôt des dossiers, la transmission des récépissés, l’affichage éventuel et la remise des justificatifs administratifs, sous astreinte.

La limite du pouvoir du juge des référés sur les provisions

La demande de provision au titre des indemnités d’immobilisation est rejetée, car la qualification de la clause et les causes de la non-levée des options nécessitent une interprétation contractuelle. Ces contestations sérieuses relèvent du juge du fond. Le même raisonnement justifie le renvoi des demandes relatives aux contrats de précommercialisation, à la nullité des promesses et aux négociations rompues.

Article 701 du Code de procédure civile, Article 329 du Code de procédure civile, Article 872 du Code de procédure civile, Article 873 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article L. 424-7 du Code de l’urbanisme