Responsabilité du vendeur d’immeuble à construire sans réception : indemnisation des malfaçons et exclusion de la perte de chance dommages-ouvrage

Sur le fondement de l’article 1792-6 du Code civil, la réception suppose une acceptation de l’ouvrage, avec ou sans réserves, exprimée contradictoirement. En l’absence de procès-verbal, la réception tacite exige la preuve de la volonté du maître de l’ouvrage et son expression contradictoire à l’égard des locateurs d’ouvrage. Une réception judiciaire ne peut être prononcée lorsque les constructeurs ne sont pas parties à la procédure.

Le vendeur d’un immeuble à construire demeure tenu des vices de construction et défauts de conformité apparents dans les conditions de l’article 1642-1 du Code civil. En l’absence de réception, sa responsabilité relève de l’obligation de résultat fondée sur l’ancien article 1147, devenu l’article 1231-1 du Code civil. La cour, se fondant sur le rapport d’expertise, a indemnisé le coût des reprises, la maîtrise d’œuvre, la coordination SPS et le trouble collectif de jouissance.

L’assurance dommages-ouvrage, régie par l’article L. 242-1 du Code des assurances, ne pouvait être mobilisée avant réception faute de preuve d’une mise en demeure infructueuse et d’une résiliation des marchés, conformément à son huitième alinéa. La perte de chance liée à une éventuelle réduction proportionnelle n’était donc pas établie. Le syndicat dispose par ailleurs de la qualité pour agir afin de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble, selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

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La cour retient l’absence de réception de l’immeuble, mais confirme la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement pour les non-conformités et malfaçons établies par l’expertise. Elle accorde le financement des travaux de reprise, les frais de maîtrise d’œuvre et de coordination ainsi qu’une indemnité pour trouble collectif de jouissance. La réception judiciaire et la perte de chance liée à l’assurance dommages-ouvrage sont rejetées.

Une SCCV a réalisé un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement. Un rapport puis une expertise judiciaire ont relevé de nombreuses non-conformités et malfaçons affectant notamment les garde-corps, les escaliers, les éléments métalliques, la couverture, l’étanchéité et certaines installations des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires a demandé au vendeur le financement des travaux de reprise, les frais accessoires, la réparation d’un trouble collectif de jouissance et l’indemnisation d’une perte de chance liée à l’assurance dommages-ouvrage. Le vendeur soutenait notamment qu’aucune réception n’était intervenue et sollicitait une réception judiciaire.

La cour retient l’absence de réception, mais confirme la responsabilité du vendeur au titre des défauts établis par l’expertise. Elle accorde les coûts de reprise, les frais de maîtrise d’œuvre et de coordination, ainsi qu’une indemnité pour trouble de jouissance. Elle rejette la réception judiciaire et la perte de chance d’indemnisation par l’assurance dommages-ouvrage.

• Absence de procès-verbal de réception des ouvrages.
• Défaut de preuve d’une volonté de réception tacite exprimée contradictoirement.
• Constructeurs non appelés à la procédure, excluant la réception judiciaire.
• Non-conformités et malfaçons établies par l’expertise judiciaire.
• Défauts affectant les parties communes et causant un trouble collectif.
• Absence de mise en demeure infructueuse et de résiliation des marchés.

• Rapport initial établi lors de la livraison des parties communes.
• Rapport d’expertise judiciaire et rapport complémentaire.
• Constatations techniques détaillées des garde-corps et escaliers.
• Évaluation expertale du coût des travaux à 161 880 euros TTC.
• Constatations relatives aux défauts d’étanchéité, couverture et fixations.

Le vendeur doit indemniser le syndicat pour les travaux de reprise, les frais de maîtrise d’œuvre, la coordination SPS et le trouble collectif de jouissance. Le syndicat ne peut obtenir de réparation au titre d’une perte de chance dommages-ouvrage lorsque les conditions de mobilisation avant réception ne sont pas démontrées.

• Financement des travaux de reprise à hauteur de 161 880 euros TTC.
• Remboursement de 19 425,60 euros de maîtrise d’œuvre.
• Remboursement de 3 237,60 euros de coordination SPS.
• Indemnisation de 5 000 euros pour trouble collectif de jouissance.
• Rejet de la perte de chance liée à la réduction proportionnelle.
• Prise en charge des dépens et de 4 000 euros de frais irrépétibles.

À faire

• Faire établir contradictoirement les réserves et défauts constatés.
• Mandater un expert pour chiffrer précisément les reprises.
• Vérifier la qualité du maître d’ouvrage à chaque intervention.
• Documenter les troubles collectifs affectant l’usage de l’immeuble.
• Réunir les preuves de mise en demeure et de résiliation.

À éviter

• Invoquer une réception tacite sans volonté contradictoire démontrée.
• Solliciter une réception judiciaire sans appeler les constructeurs.
• Confondre absence de réception et absence de responsabilité du vendeur.
• Réclamer une indemnité dommages-ouvrage sans vérifier ses conditions.
• Négliger le chiffrage des frais accessoires aux travaux.

La réception contradictoire des ouvrages

La réception, régie par l’article 1792-6 du Code civil, suppose une acceptation de l’ouvrage par le maître de l’ouvrage, avec ou sans réserves, exprimée contradictoirement. La réception tacite exige la preuve de la volonté du vendeur de recevoir les ouvrages et son expression contradictoire envers les locateurs d’ouvrage. Une réception judiciaire est exclue lorsque les constructeurs ne sont pas dans la cause.

La responsabilité du vendeur avant réception

Selon l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire reste tenu des vices de construction et défauts de conformité apparents. En l’absence de réception, le promoteur est soumis à une obligation de résultat sur le fondement de l’ancien article 1147, devenu l’article 1231-1. L’expertise établissant les défauts, la responsabilité du vendeur était acquise.

La mobilisation de l’assurance dommages-ouvrage

L’article L. 242-1 du Code des assurances permet exceptionnellement la mobilisation avant réception si une mise en demeure du constructeur est restée infructueuse et si le marché a été résilié. Ces conditions n’étant pas justifiées, aucune indemnisation dommages-ouvrage ni perte de chance liée à une réduction proportionnelle ne pouvait être retenue.

Article 799 alinéa 3 du Code de procédure civile, Article 1792-6 du Code civil, Article 1642-1 du Code civil, Article 1147 ancien du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article L. 242-1 du Code des assurances, Article 15 de la loi du 10 juillet 1965, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile