JUGEMENT DU : 29 OCTOBRE 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01500 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DSLO
AFFAIRE : [U] [H] [J] [I] C/ [P] [V] [B] épouse [Y], [R] [Z] [Q] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Bertrand QUINT

ASSESSEURS : François NASS
Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :
– Contradictoire
– prononcé par mise à disposition au Greffe
– par Bertrand QUINT
– susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience du 01 Octobre 2026 devant siégeant comme JUGE RAPPORTEUR, conformément aux dispositions de l’article 804 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés et le magistrat ayant entendu les plaidoiries

SAISINE : Assignation en date du 04 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

Mme [U] [H] [J] [I]
née le 28 Mai 1948 à LES SABLES D’OLONNE (85), demeurant [Adresse 1], représentée par Me Justine NORMAND, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 8

DEFENDEURS :

Mme [P] [V] [B] épouse [Y]
née le 23 Mars 1961 à BERLIN – ALLEMAGNE, demeurant [Adresse 2], représentée par Me Christophe BAYLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 880

M. [R] [Z] [Q] [Y]
né le 06 Décembre 1953 à ERFURT – ALLEMAGNE, demeurant [Adresse 2], représenté par Me Christophe BAYLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 880

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un acte notarié en date du 30 juin 2022, [R] [Z] [Q] [Y] et son épouse [P] [V] [B] (les époux [Y]) ont vendu à [U] [H] [J] [I] deux maisons à usage d’habitation situées aux [Adresse 3] à [Localité 1] (Gironde) moyennant le prix global de 259.900 €.

Se plaignant de la découverte de différents vices ou désordres après son entrée en jouissance (en particulier concernant l’installation électrique), Mme [I] a fait constater les lieux par un commissaire de justice le 13 juillet 2022 puis fait intervenir un expert privé ([K] [M]) qui a rédigé un rapport le 25 novembre 2022.

Par actes du 19 janvier 2023, Mme [I] a ensuite assigné les époux [Y] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin d’obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 20 avril 2023.

L’expert [D] [W] a établi son rapport définitif le 15 janvier 2025.

En l’absence de solution amiable, Mme [I] a, par acte du 4 novembre 2025, assigné au fond les époux [Y] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

Vu les dernières conclusions notifiées le 11 mai 2026 par Mme [I] demandant au Tribunal, en application des articles 1604, 1641, 1112-1, 1137, 1130, 1137, 1231-1 et 1240 du Code Civil, de :

à titre principal :- juger que les époux [Y] ont engagé leur responsabilité contractuelle sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
– juger que les époux [Y] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information ;
– juger que les époux [Y] ont commis un dol ayant vicié le consentement de Mme [I] ;

• à titre subsidiaire, juger que les époux [Y] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme ;

• à titre infiniment subsidiaire, juger que la responsabilité des époux [Y] est engagée sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

• en toute hypothèse :
– condamner solidairement les époux [Y] à payer à Mme [I] les sommes suivantes :
* 9.383 € au titre des travaux de remise en état, avec indexation selon l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle du jugement à intervenir ;
* 28.000 € au titre du préjudice de jouissance ;
* 55.200 € à parfaire au titre du préjudice économique correspondant à la perte de chance de percevoir des revenus locatifs ;
* 5.000 € au titre du préjudice moral ;

– débouter les époux [Y] de leurs demandes ;
– condamner les époux [Y] aux dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire ;
– condamner les époux [Y] à payer à Mme [I] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses demandes, Mme [I] fait valoir que les deux logements acquis sont affectés de vices antérieurs à la vente (conduits des poêles à bois non conformes et dangereux, regard des eaux usées inadapté, évacuation du trop-plein du cumulus bricolée), que ces vices n’étaient pas visibles, qu’ils sont suffisamment graves pour rendre le bien impropre à sa destination, qu’ils ont été sciemment dissimulés par les vendeurs, que la clause de non-garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente est dès lors inopposable et qu’il est indifférent que les vices n’aient pas été révélés à l’occasion des diagnostics réglementaires. Mme [I] ajoute que les époux [Y] étaient des propriétaires occupants des lieux, qu’ils avaient nécessairement connaissance des aménagements atypiques et structurels affectant le fonctionnement quotidien de leur bien mais qu’ils ont vendu les maisons en omettant d’informer l’acquéreur des désordres affectant directement la sécurité et l’usage normal du bien.

Mme [I] entend par conséquent percevoir une indemnité pour les travaux de remise en état conformément à l’évaluation proposée par l’expert judiciaire. Elle invoque également l’existence d’un préjudice de jouissance (impossibilité d’utiliser les poêles à bois durant plusieurs périodes hivernales, difficultés d’usage du système d’évacuation des eaux usées, inquiétudes constantes liées à la présence d’équipements qualifiés de dangereux), d’un préjudice économique (impossibilité de mettre les maisons en location dans des conditions normales et sécurisées) ainsi que d’un préjudice moral (contraintes et désillusions subies depuis l’acquisition et nombreuses démarches techniques). Elle estime enfin que l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ne doit pas être écartée en ce que ses demandes indemnitaires ne sont pas extravagantes.

Vu les dernières conclusions notifiées le 18 février 2026 par les époux [Y] demandant au Tribunal de :

• débouter Mme [I] de toutes ses demandes ;
• condamner Mme [I] aux dépens ;
• condamner Mme [I] à payer aux époux [Y] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
• en cas de condamnation des défendeurs à indemniser les préjudices allégués par Mme [I], écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les défendeurs s’opposent à toutes les demandes formulées à leur encontre aux motifs que l’expert judiciaire a conclu à l’absence de désordres affectant la charpente, le plancher, le réseau électrique et le réseau gaz-ventilation, que des désordres ont en revanche été constatés sur le regard des eaux usées, l’évacuation du trop-plein du cumulus et le poêle à bois mais qu’ils ne relèvent pas de la responsabilité des vendeurs. Les époux [Y] précisent en ce sens qu’ils sont profanes en matière de bâtiment, qu’ils n’avaient pas connaissance du problème de sécurité affectant le poêle, que le regard des eaux usées était imposant et positionné dans une pièce de vie, que l’absence de visibilité de l’assiette qui se substituait au tuyau d’évacuation du trop-plein du cumulus ne traduit pas nécessairement une volonté de dissimulation, que personne ne les a alertés avant la vente au sujet d’un problème éventuel et qu’au contraire plusieurs professionnels ont attesté de la conformité des différentes installations en cause. Les époux [Y] s’estiment donc de bonne foi et entendent bénéficier de la clause de non-garantie figurant dans l’acte de vente en ajoutant qu’ils ont vendu des immeubles qui ont été labellisés « maison d’excellence » pendant plus de 15 ans.

Par ailleurs, les époux [Y] contestent les préjudices allégués en prétendant que Mme [I] n’a pas été privée toute l’année de chauffage mais seulement l’hiver soit 16 semaines par an (de novembre à février), que le seul désordre affectant le poêle à bois ne saurait justifier que Mme [I] n’ait pas loué son bien immobilier hors période hivernale, que la valeur locative avancée par la demanderesse est surestimée et qu’elle cherche à s’enrichir de manière injustifiée.

En cas de condamnation, les époux [Y] souhaitent que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit écartée en ce que les sommes sollicitées sont extravagantes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2026 et la décision mise en délibéré au 29 octobre 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) Sur la garantie des vices cachés

Il convient d’abord de souligner qu’une grande partie des vices ou désordres allégués par Mme [I] en amont de l’expertise judiciaire ne fait pas ou plus l’objet de réclamation suite aux constations de M. [W] à savoir : la charpente (en mauvais en état mais cela était visible lors de la vente et il n’y a aucun mouvement suspect), le plancher (pas de désordre), le réseau électrique (des déficiences touchant à la sécurité mais elles avaient été révélées dans le diagnostic technique préalable à la vente) et le réseau gaz-ventilation (le défaut généralisé de ventilation a été signalé dans le diagnostic de performance énergétique).

Les trois seuls points litigieux restant à trancher concernent les conduits des poêles à bois, le regard des eaux usées et l’évacuation du trop-plein du cumulus.

Rappel général de la réglementation

D’après les articles 1641 et suivants du Code Civil, le vendeur est en principe tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est toutefois jamais tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Le vendeur est au contraire tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. En présence d’une telle clause de non-garantie, celle-ci doit être écartée si le vendeur avait connaissance du vice (sachant qu’il est présumé le connaître s’il a la qualité de professionnel) ou si une réticence dolosive lui est imputable.

Sur les conduits des poêles à bois

D’après le rapport d’expertise privée comme le rapport d’expertise judiciaire, les conduits d’évacuation des fumées des poêles à bois des deux maisons ne sont pas conformes aux règles de l’art (les DTU 24.1 et 24.2.2). En effet, ils sont communs avec celui de la chaudière alors que ce type de branchement est interdit pour des raisons de sécurité.

Ce vice était antérieur à la vente et non perceptible pour une profane telle que Mme [I].

Il s’agit d’un vice grave en ce qu’il rend dangereuse l’occupation des lieux en raison de la mauvaise évacuation des fumées.

Si Mme [I] en avait eu connaissance en temps utile, la révélation de ce vice aurait pu avoir une influence sur le prix proposé étant donné que les travaux de remise en état ont été évalués à 7.888 € TTC.

Il convient toutefois de rappeler que l’acte de vente comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés on ne peut plus habituelle pour sécuriser les ventes immobilières (page 18).

Or, cette clause ne peut être écartée dès lors que les époux [Y] ne sont pas des professionnels du bâtiment et que Mme [I] ne rapporte pas la preuve que ses cocontractants lui ont sciemment dissimulé le vice affectant les conduits des poêles à bois.

Au contraire, les époux [Y] ont produit plusieurs documents laissant apparaître qu’ils n’avaient manifestement pas connaissance d’un quelconque problème à ce sujet puisque :

– les professionnels qui sont intervenus en 2003 et 2004 pour installer la chaudière à gaz et procéder aux branchements nécessaires (l’entreprise [E] et GAZ DE [F]) n’ont pas signalé d’anomalie concernant la présence d’un conduit mixte ;

– le diagnostiqueur en charge de vérifier les maisons pour les besoins de la vente (ACTIV’EXPERTISE) n’a rien dit sur ce point ;

– le ramonage des poêles à bois a été effectué le 3 juin 2022 (moins d’un mois avant la vente) par l’entreprise MULTISERVICES [T] [N], sans davantage de remarques à propos de la dangerosité des conduits.

La clause d’exonération ne peut dès lors être écartée. Mme [I] est censée avoir acheté les deux maisons en l’état sans recours contre ses vendeurs malgré l’existence de ce vice.

Sur le regard des eaux usées

Les eaux usées sont captées dans un regard, relevées par un moteur de WC sanibroyeur et rejetées ensuite dans le réseau gravitaire. Ce regard comporte également des organes liés à l’installation au gaz. Il est imposant et s’ouvre par une plaque unique relativement lourde. La position du regard à l’intérieur de la maison dans une pièce de vie et sa dimension génèrent un inconfort lors des manipulations d’entretien des réseaux. Ce type d’aménagement a été qualifié de bricolage par l’expert judiciaire.

Il est possible que le regard ait été dissimulé mais il existe néanmoins encore un doute dans la mesure où M. [W] a utilisé le verbe « sembler » lorsqu’il s’est prononcé sur un éventuel acte de dissimulation imputable aux vendeurs. Les époux [Y] n’avaient de surcroît pas forcément conscience d’un problème à ce sujet sachant que le Syndicat des Eaux d’Assainissement (SIAEPA) de [Localité 1] et [Localité 2] a attesté le 9 mai 2022 que les maisons étaient correctement raccordées au réseau d’assainissement collectif (cette attestation ayant été annexée à l’acte de vente).

Quoi qu’il en soit, les conditions d’application de la garantie légale des vices cachés n’apparaissent pas réunies. Le désordre relatif à ce regard est limité. Il y a juste un inconfort lors des manipulations d’entretien mais ce n’est pas tous les jours que de telles manipulations doivent être faites. En outre, les travaux de reprise en découlant (mise en place d’une pompe de relevage d’un montant de 1.081,30 €) ne sont guère coûteux. Ils n’auraient eu aucune influence décisive sur le prix proposé par Mme [I] si elle avait su qu’elle allait devoir exposer une telle dépense.

Sur l’évacuation du trop-plein du cumulus

L’écoulement se fait dans une assiette posée au-dessus d’un placard alors que la disposition normale pour l’évacuation de ce type d’appareil est constituée par un tuyau de faible diamètre raccordé sur le réseau des eaux usées le plus proche.

Si cette non-conformité n’était pas visible pour Mme [I] au moment de la vente, là encore les conditions d’application de la garantie légale des vices cachés n’apparaissent pas réunies.

En effet, il n’est pas certain que les époux [Y] avaient conscience d’une difficulté sachant que le diagnostiqueur n’a formulé aucune observation à ce sujet.

Les travaux de mise en conformité sont en tout état de cause d’un coût modeste (534,27 € TTC). Ils n’auraient joué aucun rôle déterminant dans la fixation du prix de vente si ce problème mineur avait été connu plus tôt par Mme [I].

Conclusion

En l’absence de manoeuvres ou dissimulations imputables aux époux [Y] et/ou de réunion de l’ensemble des conditions requises pour l’application de la garantie légale des vices cachés, toutes les réclamations principales en rapport avec la problématique des conduits des poêles à bois, du regard des eaux usées et de l’évacuation du trop-plein du cumulus doivent être rejetées (les travaux de remise en état + les autres demandes indemnitaires en découlant).

2°) Sur les autres fondements juridiques invoqués

Ils ne sont pas davantage fondés pour les raisons suivantes :

– l’obligation précontractuelle d’information prévue par l’article 1112-1 du Code Civil comme le dol prévu par l’article 1130 du Code Civil ont déjà été analysés dans le cadre de la demande principale au titre de la garantie des vices cachés lorsqu’il a été question d’écarter ou pas l’application de la clause d’exonération figurant dans l’acte de vente pour cause de dissimulation intentionnelle des vendeurs. Or, la preuve d’une telle réticence en vue de tromper l’acquéreur n’est pas rapportée;

– l’obligation de délivrance conforme instituée par l’article 1604 du Code Civil ne peut être utilement alléguée en l’espèce étant donné que les époux [Y] ont bien cédé les deux maisons que Mme [I] comptait acheter, que ces immeubles étaient conformes aux caractéristiques convenues dans l’acte authentique (sans attente particulière concernant spécialement les conduits des poêle à bois, le regard des eaux usées et l’évacuation du trop-plein du cumulus) et que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale relève uniquement de la notion des vices cachés définie par les articles 1641 et suivants du Code Civil (cf Cass Civ 1ère 27 octobre 1993 n°91-21416, 8 décembre 1993 n°91-19627 ou encore 18 novembre 1997 n°95-16367) ;

– la responsabilité délictuelle (dénommée extra-contractuelle depuis la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2016) est inapplicable puisqu’il existe un lien contractuel entre les vendeurs et l’acquéreur.

Au delà de la pertinence des moyens en droit, il convient d’ajouter que les demandes indemnitaires formulées par Mme [I] apparaissent beaucoup trop élevées :

– 28.000 € sollicités pour un préjudice de jouissance qui concerne avant tout une problématique de chauffage limitée à quelques mois dans l’année et qui aurait pu être provisoirement résolue à l’aide de chauffages d’appoint ;

– 55.200 € sollicités pour un préjudice économique évalué à 400 € par semaine sur la base de deux annonces qui n’ont pas été discutées au cours des opérations d’expertise judiciaire, sans prise en compte de l’inutilité de disposer d’un poêle à bois pendant une bonne partie de l’année et sans application de la notion de perte de chance (il y aurait pu y avoir des périodes de vacance entre deux locations, des problèmes de paiement de la part de locataires indélicats ou confrontés à des difficultés financières, voire un sinistre empêchant ponctuellement l’exploitation du bien à usage locatif) ;

– 5.000 € sollicités pour un préjudice moral avec une motivation au moins en partie similaire à celle développée pour le préjudice de jouissance et sans aucun justificatif spécifique (pas de certificat médical ou d’attestation en ce sens).

Pour toutes ces raisons, les demandes formées à titre subsidiaire ou infiniment subsidiaire seront elles aussi rejetées.

3°) Sur les faits du procès

Partie perdante, Mme [I] supportera les dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire, et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de la condamner à payer aux époux [Y] une indemnité de 3.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que les vendeurs ont été contraints d’exposer pour se défendre.

4°) Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe. L’exécution provisoire s’appliquera.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE [U] [H] [J] [I] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE [U] [H] [J] [I] aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE [U] [H] [J] [I] à payer à [R] [Z] [Q] [Y] et [P] [V] [B] épouse [Y] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 29 octobre 2026.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT