Résiliation du bail d’habitation de la SAS GRAND SUD ACCUEIL : clause résolutoire acquise après impayés et formalités d’expulsion

Le jugement rappelle que la caution ayant payé la dette locative est subrogée dans les droits et actions du bailleur, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que le cautionnement et la quittance subrogative sont établis. Ses demandes sont donc recevables, y compris celles relatives au recouvrement et à la résiliation du bail.

Pour un bailleur personne morale, l’action en acquisition de la clause résolutoire suppose la saisine préalable de la CCAPEX et l’écoulement du délai de deux mois prévu par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. L’assignation doit également être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-III.

La clause résolutoire produit effet après six semaines suivant un commandement de payer demeuré infructueux, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le défaut persistant de paiement justifie la résiliation, l’expulsion et la condamnation à l’arriéré, sur le fondement de l’article 7 de la même loi. Après résiliation, l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation fondée sur les articles 1730 et 1240 du code civil. Les dépens et les frais irrépétibles sont mis à sa charge au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

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Des loyers et charges étant demeurés impayés malgré un commandement visant la clause résolutoire, le juge a vérifié la recevabilité de l’action, la saisine de la CCAPEX et la notification au préfet. La persistance des impayés a entraîné la résiliation du bail et l’ordre de libérer les lieux. Le locataire a également été condamné au paiement de l’arriéré, d’une indemnité d’occupation, des dépens et de frais de procédure.

La SAS GRAND SUD ACCUEIL, venant aux droits de GSA Résidences, a donné à bail un logement d’habitation pour un loyer mensuel de 430 euros, augmenté de provisions sur charges. La SA CNP CAUTION s’est portée caution des engagements du locataire.

Des loyers et charges étant restés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré. La CCAPEX a été saisie et l’assignation a été notifiée au préfet. Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu.

Le juge a vérifié la recevabilité de l’action de la caution, la saisine de la CCAPEX et la notification préfectorale. Il a constaté la persistance des impayés au-delà du délai requis, fixé la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux et condamné le locataire au paiement de l’arriéré, d’une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés, des dépens et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Existence d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
• Impayés de loyers et charges établis par le bail et le décompte locatif.
• Commandement de payer visant la clause résolutoire.
• Persistance des impayés pendant plus de six semaines.
• Saisine préalable de la CCAPEX par le bailleur personne morale.
• Notification de l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience.
• Justification du cautionnement et du paiement subrogatoire.

• Contrat de bail d’habitation conclu entre le bailleur et le locataire.
• Acte de cautionnement établi au profit de la SA CNP CAUTION.
• Commandement de payer délivré le 26 septembre 2025.
• Décompte locatif établissant les loyers et charges impayés.
• Quittance subrogative du 24 novembre 2025 pour 461,86 euros.
• Justificatifs de saisine de la CCAPEX et de notification préfectorale.

Le locataire est privé de son droit au maintien dans les lieux et doit régler l’arriéré, l’indemnité d’occupation et les frais de procédure. Le bailleur peut poursuivre l’expulsion après signification du jugement et commandement de quitter les lieux, tandis que la caution recouvre la part payée par subrogation.

• Résiliation du bail à compter du 8 novembre 2025.
• Libération des lieux et restitution des clés sous quinze jours.
• Paiement de l’arriéré réparti entre le bailleur et la caution.
• Indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des clés.
• Prise en charge des dépens et de 700 euros au titre de l’article 700.
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux et délai légal.

À faire

• Vérifier les impayés dans le décompte locatif.
• Délivrer un commandement visant la clause résolutoire.
• Saisir la CCAPEX avant l’assignation.
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis.
• Produire le cautionnement et la quittance subrogative.

À éviter

• Assigner avant l’expiration du délai CCAPEX.
• Omettre la notification préfectorale six semaines avant l’audience.
• Réclamer une dette non justifiée par un décompte.
• Négliger la preuve du paiement par la caution.
• Procéder à l’expulsion sans commandement de quitter les lieux.

La subrogation de la caution ayant payé la dette locative

La caution qui justifie du cautionnement et d’une quittance subrogative établissant le paiement de la dette est subrogée dans les droits et actions du bailleur, conformément à l’article 2309 du code civil. Sa qualité à agir est ainsi reconnue pour le recouvrement des loyers et les demandes liées à la résiliation et à l’expulsion.

Les conditions de recevabilité de l’acquisition de la clause résolutoire

Pour un bailleur personne morale, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 impose la saisine préalable de la CCAPEX et l’expiration d’un délai de deux mois. L’article 24-III exige en outre la notification de l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience. Ces formalités ayant été accomplies, l’action est recevable.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La persistance des impayés au-delà de ce délai a justifié la résiliation de plein droit, l’expulsion et l’indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés.

Article 2309 du code civil, article 1730 du code civil, article 1240 du code civil, article 472 du code de procédure civile, article 473 du code de procédure civile, articles 762 et 828 du code de procédure civile, articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, article 696 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, article 514 du code de procédure civile, article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale, articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution