Trouble anormal du voisinage : indemnisation de la perte d’ensoleillement, d’intimité et de valeur vénale causée par un immeuble en vis-à-vis

Le trouble anormal du voisinage est caractérisé lorsque les nuisances excèdent les inconvénients normaux du voisinage. L’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La juridiction retient comme déterminante la perte d’ensoleillement établie par une étude préalable et confirmée par un constat de commissaire de justice. La configuration de l’immeuble, ses 38 fenêtres et ses 12 balcons, ainsi que les vues plongeantes sur la maison et le jardin, caractérisent également une atteinte anormale à l’intimité. Deux avis professionnels concordants établissent enfin une moins-value directement liée au nouvel immeuble.

Les demandes relatives aux nuisances sonores, visuelles, olfactives et aux difficultés de stationnement sont rejetées faute de preuve suffisante d’un trouble anormal imputable à la construction. Les préjudices retenus sont indemnisés à hauteur de 20 000 euros pour l’ensoleillement, 30 000 euros pour la vue et l’intimité et 60 000 euros pour la perte vénale. L’article 700 du Code de procédure civile justifie l’allocation de 3 000 euros. En application de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est maintenue sans garantie.

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Des propriétaires recherchaient la responsabilité d’une société en raison de la construction d’un immeuble créant une perte d’ensoleillement, une atteinte à l’intimité et une dépréciation de leur maison. Le tribunal retient ces troubles ainsi que la moins-value établie par deux avis immobiliers. Les autres nuisances sont insuffisamment démontrées. Une indemnisation totale de 110 000 euros est accordée.

Des propriétaires occupants d’une maison individuelle font face à la construction, en vis-à-vis, d’un immeuble de 15 mètres de haut et de 40 mètres de long. Après l’échec des démarches amiables, ils recherchent la responsabilité de la société constructrice sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

Ils invoquent une perte d’ensoleillement, une atteinte à la vue et à l’intimité, des nuisances sonores et visuelles ainsi qu’une dépréciation de leur bien. La société conteste l’anormalité des troubles et la suffisance des preuves.

Le tribunal retient la perte d’ensoleillement, l’atteinte importante à l’intimité résultant des fenêtres et balcons en surplomb, ainsi que la moins-value établie par deux avis immobiliers. Il rejette les demandes relatives aux autres nuisances, insuffisamment démontrées, et accorde une indemnisation totale de 110 000 euros, outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir une nuisance excédant les inconvénients normaux du voisinage
• Relier la perte d’ensoleillement à la construction nouvelle
• Documenter l’ombre portée de manière régulière et significative
• Caractériser les vues directes et majoritairement surplombantes
• Produire des évaluations immobilières rigoureuses et concordantes
• Établir un lien direct entre l’immeuble et la moins-value

• Étude d’ensoleillement réalisée avant le chantier
• Constat de commissaire de justice établi en août 2023
• Configuration de l’immeuble : 38 fenêtres et 12 balcons
• Hauteur de 15 mètres et longueur de 40 mètres
• Deux avis de valeur de professionnels immobiliers

Les propriétaires obtiennent réparation pour la perte d’ensoleillement, l’atteinte à l’intimité et la dépréciation de leur maison. La société constructrice supporte les indemnités retenues, les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, tandis que les autres nuisances restent non indemnisées faute de preuve.

• Versement de 20 000 euros pour la perte d’ensoleillement
• Versement de 30 000 euros pour la vue et l’intimité
• Versement de 60 000 euros pour la perte vénale
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par la société
• Maintien de l’exécution provisoire sans garantie

À faire

• Conserver les études d’ensoleillement antérieures aux travaux
• Faire établir un constat précis des ombres portées
• Documenter les vues directes et plongeantes
• Obtenir plusieurs estimations immobilières circonstanciées
• Relier chaque nuisance à la construction litigieuse

À éviter

• Invoquer des nuisances sans preuve spécifique
• Confondre les troubles préexistants avec les troubles nouveaux
• Produire des évaluations immobilières non expliquées
• Réclamer des montants sans établir le préjudice
• Négliger la preuve du lien de causalité

Le trouble anormal du voisinage

La responsabilité est retenue lorsque les nuisances excèdent les inconvénients normaux du voisinage. La perte d’ensoleillement quotidienne, l’ombre portée sur la maison et le jardin, ainsi que les vues multiples et plongeantes depuis un immeuble de grande hauteur caractérisent un trouble anormal.

La preuve des nuisances et du lien causal

L’article 9 du Code de procédure civile impose de prouver les faits nécessaires à la prétention. L’étude d’ensoleillement préalable, confirmée par un constat de commissaire de justice, établit la perte d’ensoleillement. En revanche, l’absence d’éléments spécifiques conduit au rejet des demandes concernant les nuisances sonores, visuelles, olfactives et le stationnement.

La preuve de la perte de valeur vénale

Deux avis de valeur établis par des professionnels de l’immobilier, affectant le bien d’une moins-value directement liée au nouvel immeuble, suffisent à établir la dépréciation. La juridiction écarte les contestations relatives à leur rigueur et à leur impartialité.

Article 9 du Code de procédure civile, article 700 du Code de procédure civile, article 514-1 du Code de procédure civile