Trouble manifestement illicite : suspension d’une activité de restauration pour nuisances olfactives et conduits d’extraction non conformes

Sur le fondement de l’article 835, alinéa 1, du Code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. La violation du règlement de copropriété, prohibant les troubles de jouissance notamment par les odeurs, a été caractérisée par des attestations actualisées et un procès-verbal de constat. La fermeture définitive du restaurant n’a pas été ordonnée, car l’activité était autorisée par le règlement. En revanche, sa suspension a été décidée jusqu’à la pose de nouveaux conduits d’extraction, sans astreinte, faute d’étude contradictoire permettant d’imposer le redimensionnement précis de la ligne de cuisson. L’action a été déclarée recevable : l’article 750-1 du Code de procédure civile ne s’appliquait pas à une action fondée sur le règlement de copropriété et les articles 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965. L’autorité de la chose jugée a également été écartée au regard de l’article 488 du même code, des études techniques constituant une circonstance nouvelle. L’expertise sollicitée a été rejetée faute de motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile. Les sociétés exploitantes doivent garantir le bailleur des condamnations indemnitaires liées aux nuisances. Les dépens et une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sont mis à la charge solidaire des défenderesses.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le juge des référés a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant des nuisances olfactives du restaurant. Il a ordonné la suspension de l’activité jusqu’à l’installation de nouveaux conduits d’extraction, mais a refusé la fermeture définitive, l’astreinte et le redimensionnement de la ligne de cuisson, faute d’étude contradictoire. La SCI a obtenu la garantie des sociétés exploitantes.

La SCI Pardes Patrimoine, propriétaire d’un lot de copropriété, l’a donné à bail à un groupe de sociétés exploitant un restaurant. Des occupants de l’immeuble ont signalé des nuisances olfactives provenant de la cuisine et liées au système d’extraction.

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés afin d’obtenir la cessation des nuisances, une astreinte, voire la fermeture du restaurant, ainsi que le redimensionnement de la ligne de cuisson. Les sociétés exploitantes ont invoqué l’absence de tentative préalable de résolution amiable et l’autorité d’une ordonnance antérieure, tout en sollicitant une expertise.

Le juge a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite, établi par des attestations et un procès-verbal de constat. Il a ordonné la suspension de l’activité jusqu’à la pose de nouveaux conduits d’extraction, mais a refusé la fermeture définitive, l’astreinte et le redimensionnement faute d’étude contradictoire. La SCI a obtenu une garantie des sociétés exploitantes.

• Violation évidente d’une règle de droit ou du règlement de copropriété
• Nuisances olfactives constitutives d’un trouble de jouissance
• Attestations actualisées corroborées par un procès-verbal de constat
• Mesure limitée à la cessation du trouble manifestement illicite
• Absence de fermeture définitive d’une activité autorisée
• Absence d’étude contradictoire pour imposer un redimensionnement précis

• Attestations actualisées décrivant les nuisances olfactives
• Procès-verbal de constat d’huissier du 5 mars 2026
• Rattachement des odeurs à la cuisine du local exploité
• Dossier travaux communiqué au syndic par le bailleur
• Étude technique relative à la ligne de cuisson et aux conduits
• Vote de l’assemblée générale du 28 mai 2026

Le syndicat des copropriétaires obtient la suspension de l’activité jusqu’à la pose des conduits, sans obtenir sa fermeture définitive ni le redimensionnement chiffré. Les sociétés exploitantes supportent les condamnations prononcées et garantissent le bailleur, tandis que le bailleur demeure tenu solidairement des dépens et frais irrépétibles.

• Suspension de l’activité de restauration jusqu’aux travaux votés
• Pose de nouveaux conduits d’extraction
• Absence d’astreinte malgré la cessation ordonnée
• Garantie du bailleur par les sociétés exploitantes
• Paiement solidaire des dépens
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Documenter précisément chaque nuisance olfactive
• Faire établir un constat contradictoire
• Produire les attestations actualisées des occupants
• Communiquer les études techniques disponibles
• Suivre la pose des conduits votés

À éviter

• Demander une fermeture définitive sans justification suffisante
• Imposer un débit technique sans étude contradictoire
• Négliger les prescriptions du règlement de copropriété
• Solliciter une expertise sans motif légitime
• Ignorer les circonstances nouvelles après une ordonnance antérieure

La recevabilité des actions fondées sur un trouble de voisinage

L’article 750-1 du Code de procédure civile n’impose pas de tentative préalable de résolution amiable lorsque l’action repose sur la violation du règlement de copropriété et des articles 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965. L’irrecevabilité soulevée à ce titre est donc écartée.

L’autorité des ordonnances de référé

Selon l’article 488 du Code de procédure civile, une ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée et ne peut être modifiée qu’en présence de circonstances nouvelles. Des études techniques nouvelles relatives à la ligne de cuisson et aux conduits caractérisent une telle circonstance.

La cessation d’un trouble manifestement illicite

L’article 835, alinéa 1, du Code de procédure civile permet d’ordonner une mesure de remise en état. Les nuisances olfactives, établies par des attestations actualisées et un procès-verbal de constat, violaient le règlement de copropriété. La suspension temporaire de l’activité a été retenue, mais la fermeture définitive et le redimensionnement chiffré ont été refusés, faute de justification contradictoire suffisante.

Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article 750-1 du Code de procédure civile, Article R. 211-3-4 du Code de l’organisation judiciaire, Article R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire, Article L. 125-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, Article 4 du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, Articles 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, Article 488 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 145 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile