Infiltrations décennales en VEFA : responsabilité du vendeur, du syndicat et garantie de l’assureur constructeur-non-réalisateur

L’article 1646-1 du Code civil soumet le vendeur d’un immeuble à construire aux garanties décennales des articles 1792 et suivants. Des infiltrations actives affectant le clos et le couvert rendent l’appartement impropre à sa destination et engagent la responsabilité de plein droit du vendeur, même si les désordres n’étaient pas apparents à la livraison. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fonde également la responsabilité de plein droit du syndicat lorsque les dommages trouvent leur origine dans les parties communes.

L’action dirigée contre l’assureur dommages-ouvrage a été déclarée prescrite sur le fondement de l’article L114-1 du Code des assurances, la mesure d’expertise n’ayant pas suspendu la prescription à l’égard d’un assureur qui n’avait pas été régulièrement appelé aux opérations. En revanche, la garantie constructeur-non-réalisateur a été mobilisée sur le fondement de l’article L124-3 du même code. Le rapport d’expertise, bien que non réalisé contradictoirement avec l’assureur, lui est opposable dès lors qu’il a été versé aux débats et corroboré par des constats et expertises amiables.

La demande fondée sur le retard de levée des réserves a été déclarée forclose au regard des articles 1642-1, 1648 et 2241 du Code civil. Le retard de livraison imputable au vendeur a toutefois été indemnisé sur le fondement des articles 1601-1 et 1611 du Code civil, selon la valeur locative. Le préjudice de jouissance a été réparé in solidum par le vendeur, l’assureur constructeur-non-réalisateur et le syndicat.

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Des infiltrations apparues avant la livraison d’un appartement vendu en l’état futur d’achèvement ont persisté plusieurs années en raison de défauts d’étanchéité. Le tribunal a rejeté la demande de travaux, mais retenu la responsabilité décennale du vendeur et celle du syndicat pour les parties communes. L’assureur dommages-ouvrage a été mis hors de cause pour prescription, tandis que la garantie constructeur-non-réalisateur et une indemnisation partielle du retard et de la privation de jouissance ont été retenues.

Un acquéreur a acheté en l’état futur d’achèvement un appartement situé au dernier étage d’un ensemble immobilier. Des infiltrations sont apparues avant la livraison, intervenue avec réserves, puis ont persisté pendant plusieurs années. Des expertises et constats ont mis en évidence des défauts d’étanchéité affectant la toiture, le mur écran, les relevés et le capotage d’éléments techniques. L’appartement est demeuré inhabité jusqu’à la cessation des infiltrations en juillet 2017.

L’acquéreur a assigné le vendeur-promoteur, le syndicat des copropriétaires et l’assureur, sollicitant des travaux et l’indemnisation de ses préjudices. Le tribunal a rejeté la demande de travaux, faute de réapparition des infiltrations pendant plus de huit ans, mais a retenu la responsabilité décennale du vendeur et la responsabilité du syndicat pour les désordres provenant des parties communes. L’assureur dommages-ouvrage a été mis hors de cause pour prescription, tandis que la garantie constructeur-non-réalisateur a été retenue. Le retard de livraison et la privation de jouissance ont été partiellement indemnisés.

• Infiltrations actives affectant le clos et le couvert
• Impropriété de l’appartement à sa destination
• Origine des désordres située dans les parties communes
• Rapport d’expertise corroboré par d’autres éléments de preuve
• Action dommages-ouvrage introduite après expiration du délai biennal
• Préjudice de jouissance directement consécutif aux dommages garantis
• Absence d’infiltration réapparue pendant plus de huit ans

• Rapport d’expertise judiciaire du 31 décembre 2017
• Expertises amiables des 29 janvier 2013 et 8 juillet 2016
• Procès-verbaux de constat établissant les infiltrations actives
• Facture et constatation des travaux de réfection de juillet 2017
• Avis de valeur locative évaluant le préjudice de jouissance

Le vendeur, l’assureur constructeur-non-réalisateur et le syndicat sont tenus in solidum de réparer le préjudice de jouissance retenu. L’assureur dommages-ouvrage échappe à l’action prescrite, tandis que les demandes de travaux et certains préjudices insuffisamment prouvés sont rejetés.

• Indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de 126 000 euros
• Indemnisation distincte du retard de livraison imputable au vendeur
• Garantie de l’assureur constructeur-non-réalisateur au bénéfice du vendeur
• Rejet de l’action contre l’assureur dommages-ouvrage pour prescription
• Rejet des travaux supplémentaires faute d’infiltrations depuis juillet 2017
• Rejet des préjudices financier et moral insuffisamment démontrés

À faire

• Identifier précisément l’origine commune des infiltrations
• Faire constater les désordres par commissaire de justice
• Verser l’expertise et les pièces corroborantes aux débats
• Calculer le délai de prescription applicable à chaque assureur
• Évaluer la privation de jouissance selon la valeur locative

À éviter

• Assigner l’assureur après expiration du délai biennal
• Invoquer une expertise non communiquée contradictoirement
• Confondre réserves apparentes et désordres décennaux
• Réclamer des travaux sans preuve d’infiltrations persistantes
• Chiffrer un préjudice sans justificatifs ni lien causal

La responsabilité décennale du vendeur d’un immeuble vendu en VEFA

L’article 1646-1 du Code civil renvoie aux garanties des articles 1792 et suivants. Des infiltrations actives affectant le clos et le couvert rendent l’appartement impropre à sa destination. Les désordres, non apparents à la livraison, ont donc engagé la responsabilité de plein droit du vendeur-promoteur, sans qu’une faute distincte soit nécessairement établie.

La prescription de l’action contre l’assureur dommages-ouvrage

Selon l’article L114-1 du Code des assurances, l’action est prescrite par deux ans. Les articles 2239 et 2241 du Code civil régissent la suspension et l’interruption. L’assignation antérieure n’ayant pas rendu l’expertise opposable à l’assureur, elle n’a pas suspendu le délai à son égard. L’action introduite en 2019, après les dernières infiltrations de 2017, a donc été déclarée irrecevable.

L’opposabilité d’une expertise non contradictoire

Sur le fondement de l’article 16 du Code de procédure civile, le rapport régulièrement versé aux débats est opposable s’il a pu être discuté contradictoirement et s’il est corroboré par d’autres preuves. Les expertises amiables et procès-verbaux de constat ont confirmé les défauts d’étanchéité et la nature décennale des désordres.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 789 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 16 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 2239 du Code civil, Article 2241 du Code civil, Article 1642-1 du Code civil, Article 1648 du Code civil, Article 1646-1 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1601-1 du Code civil, Article 1611 du Code civil, Article L242-1 du Code des assurances, Article L114-1 du Code des assurances, Article L124-3 du Code des assurances, Article R261-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L261-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L261-11 du Code de la construction et de l’habitation, Article R231-14 du Code de la construction et de l’habitation, Article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019