Tribunal judiciaire de Paris, 15 janvier 2025, RG n° 24/00083

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Renouvellement et fixation du loyer d’un bail commercial : enjeux et expertises.

→ Résumé Contexte du bail commercial Par un acte sous signature privée daté du 15 mai 1995, Madame [P] [J] veuve [V] et ses deux enfants, Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U], ont conclu un bail commercial avec la S.A.R.L. IDÉAL HÔTEL, devenu plus tard la S.A.S. HÔTEL COCON. Ce bail concernait un immeuble de six étages situé à [Adresse 7] à [Localité 16], pour une durée de neuf ans, avec un loyer annuel initial de 110.000 francs. Évolution du bail et décès de l’usufruitière Madame [P] [J] veuve [V] est décédée le 22 mars 2012, laissant ses deux enfants comme héritiers. Le bail commercial a été renouvelé par un jugement du tribunal judiciaire de Paris le 19 mai 2022, pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013, avec un loyer annuel de 119.868 euros. Congé et demande de renouvellement Le contrat de bail s’est prolongé tacitement jusqu’au 31 décembre 2022. Le 30 juin 2022, Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U] ont signifié un congé à la S.A.S. HÔTEL COCON, proposant un renouvellement du bail à partir du 1er janvier 2023, avec un loyer annuel de 150.000 euros. Litige sur le montant du loyer Faute d’accord sur le montant du loyer, la S.A.S. HÔTEL COCON a notifié une demande de fixation du loyer à 54.600 euros, entraînant une assignation devant le juge des loyers commerciaux. L’affaire a été enregistrée sous deux numéros de répertoire général, avant d’être réunie sous un seul numéro. Demande de fixation du loyer par la S.A.S. HÔTEL COCON La S.A.S. HÔTEL COCON a demandé au juge de fixer le loyer à 54.600 euros, tout en sollicitant la désignation d’un expert pour évaluer la valeur locative des locaux. Elle a justifié sa demande par des éléments relatifs à la valeur locative et aux travaux réalisés. Réponse des nus-propriétaires Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U] ont, de leur côté, demandé que le loyer soit fixé à 160.000 euros, en se basant sur une évaluation de la recette théorique annuelle. Ils ont également proposé la désignation d’un expert judiciaire pour déterminer la valeur locative. Décision du juge des loyers commerciaux Le juge a constaté le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023. Il a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer le montant du loyer, en tenant compte des usages dans le secteur hôtelier. Mesures d’expertise et médiation Le juge a désigné une experte judiciaire pour évaluer la valeur locative des locaux et a fixé une provision de 5.000 euros à la charge de la S.A.S. HÔTEL COCON. Il a également encouragé les parties à recourir à une médiation pour tenter de résoudre le litige à l’amiable. Prochaines étapes et audience L’affaire a été renvoyée à une audience ultérieure pour vérifier la consignation de la provision et pour la poursuite des opérations d’expertise. Les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ont été réservées pour une décision ultérieure.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/00083
N° Portalis 352J-W-B7I-C3VW3

N° MINUTE : 1

Assignation du :
21 Décembre 2023

Jugement avant dire droit

Expert : [R] [I][1]

[1] Exécutoires délivrées le :

[Adresse 4]
[Localité 10]

JUGEMENT
rendu le 15 Janvier 2025
DEMANDERESSE

S.A.S. HÔTEL COCON
[Adresse 12]
[Localité 11]

représentée par Maître David HARUTYUNYAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1856

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [V]
[Adresse 8]
[Localité 6]

Madame [O] [V] épouse [U]
[Adresse 5]
[Localité 9]

tous deux représentés par Maître Benoît FALTE, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0391

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 13 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 15 mai 1995, Madame [P] [J] veuve [V], en sa qualité d’usufruitière, et ses deux enfants Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U], en leur qualité de nus-propriétaires, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. IDÉAL HÔTEL, devenue depuis la S.A.S. HÔTEL COCON, des locaux composés de la totalité d’un immeuble de six étages avec caves en sous-sol sis [Adresse 7] à [Localité 16] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 1995 afin qu’y soit exercée une activité de maître d’hôtel meublé, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 110.000 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Madame [P] [J] veuve [V] est décédée le 22 mars 2012, laissant pour lui succéder ses deux enfants Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U].

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu par jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Paris en date du 19 mai 2022 pour une nouvelle durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2013 moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 119.868 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2022.

Par acte d’huissier en date du 30 juin 2022, Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U] ont fait signifier à la S.A.S. HÔTEL COCON un congé pour le 31 décembre 2022 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2023, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 150.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A.S. HÔTEL COCON a, par lettres recommandées adressées par l’intermédiaire de son conseil en date du 2 octobre 2023 réceptionnées le 5 octobre 2023, notifié à Monsieur [T] [V] et à Madame [O] [V] épouse [U] un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 54.600 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2023, puis les a, par exploits de commissaire de justice en date des 21 et 28 décembre 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Cette affaire a été enrôlée deux fois sous les numéros de répertoire général RG 24/00083 et RG 24/04714.

Par bulletin en date du 24 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné la jonction des deux instances sous le seul numéro de répertoire général RG 24/00083.

Aux termes de son assignation ainsi que de son mémoire préalable notifié par lettres recommandées en date du 2 octobre 2023 réceptionnées le 5 octobre 2023, la S.A.S. HÔTEL COCON demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-36, R. 145-6 et R. 145-30 du code de commerce, de l’article L. 311-1 du code du tourisme, et de l’article 606 du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 54.600 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission notamment de : convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire ;se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux sis [Adresse 7] à [Localité 16], et les décrire ;entendre les parties en leurs dires et explications ;procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2023 au regard : des caractéristiques des locaux ; de la destination des lieux ; des obligations respectives des parties ; des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant les valeurs de marché ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 54.600 euros hors taxes et hors charges ;en tout état de cause, condamner Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. HÔTEL COCON fait valoir que s’agissant de bâtiments à usage d’hôtel, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée selon la méthode dite hôtelière. Elle souligne, à titre principal, que compte tenu des usages observés dans la branche d’activité considérée, à savoir l’hôtellerie à vocation sociale, sa recette théorique annuelle peut être évaluée à la somme de 415.005 euros hors taxes à laquelle doit être appliqué un coefficient de remplissage de 80%, et ajoute que la valeur locative des locaux peut être estimée à 21% de ce montant, soit 69.720,84 euros, si bien qu’après application d’un abattement de 10% au titre des travaux qu’elle a fait réaliser au cours des années 2018 et 2019, d’un abattement supplémentaire de 10% au titre des travaux de ravalement de façade qu’elle a pris en charge, et après déduction de la taxe foncière d’un montant de 1.163 euros, le loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé au montant annuel de 54.600 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, elle précise que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 12 novembre 2024 réceptionnée le 14 novembre 2024, et remis au greffe par RPVA le 12 novembre 2024, Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U] sollicitent du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles R. 145-10 et R. 145-30 du code de commerce, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 160.000 euros hors taxes et hors charges ;à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la juridiction s’estimerait insuffisamment éclairée, ordonner la désignation de tel expert qu’il lui plaira avec pour mission notamment de : convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire ;se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux loués sis [Adresse 7] à [Localité 16], et les décrire ;entendre les parties en leurs dires et explications ;procéder à l’examen des faits allégués par les parties ;rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du renouvellement du bail, soit le 1er janvier 2023, au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’il déposera son rapport au greffe de la juridiction dans les quatre mois de sa saisine ;fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S. HÔTEL COCON dans un délai de quatre semaines à compter de la date du jugement à intervenir ; fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.S. HÔTEL COCON à compter du 1er janvier 2023 et pour la durée de l’instance au montant du loyer fixé aux indices, soit à la somme annuelle de 142.123 euros hors taxes et hors charges (soit : [119.868 x 128,68] ÷ 108,53) ;en tout état de cause, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Au soutien de leurs demandes, Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U] admettent que le montant du loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative déterminée selon la méthode dite hôtelière. Ils exposent, à titre principal, que compte tenu des éléments communiqués dans le cadre des instances antérieures, la recette théorique annuelle peut être évaluée à la somme de 762.120 euros hors taxes à laquelle doit être appliqué un taux d’hébergement de 21%, de sorte que la valeur locative des locaux doit être fixée au montant annuel de 160.000 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, ils soulignent que la valeur locative pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 13 novembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2025, les parties en ayant été avisées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant Monsieur [T] [V] et Madame [O] [V] épouse [U] d’une part, à la S.A.S. HÔTEL COCON d’autre part, et portant sur les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 16], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023,

FIXE le loyer du bail commercial renouvelé à la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, eu égard au caractère monovalent des locaux faisant l’objet du contrat de bail commercial,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l’experte judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Madame [R] [I]
S.A.R.L. EUROFLEMMING EXPERTISE
[Adresse 4]
Tél. : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX03]
Courriel : [Courriel 14]@euroflemming.fr

avec pour mission de :
convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 7], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er janvier 2023, au regard des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’experte judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’experte judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire, qui devra être consignée par la S.A.S. HÔTEL COCON auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris – Atrium Sud 1er étage – Parvis du Tribunal de Paris 75017 PARIS), avec copie de la présente décision, avant le 17 mars 2025 au plus tard,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’experte judiciaire sera caduque et l’instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’experte judiciaire commencera ses opérations d’expertise dès qu’elle sera avertie par le greffe du présent tribunal que la S.A.S. HÔTEL COCON a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’experte judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’experte judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’experte judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’experte judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

ENJOINT à Monsieur [T] [V], à Madame [O] [V] épouse [U] et à la S.A.S. HÔTEL COCON de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [D] [S]
[Adresse 13]
Port. : [XXXXXXXX02]
Courriel : [Courriel 15]@gmail.com

avec pour mission de :

informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;
DIT que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’experte judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l’experte judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice:

la médiatrice en avisera l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l’experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’elle n’a reçu aucun dire ;
DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1530 à 1535 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;
ORDONNE qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’experte judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’elle aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’elle n’a reçu aucun dire,

DIT qu’en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’experte judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’elle en délivrera copie aux parties,

DIT que l’experte judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’elle mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés,

FIXE au 27 mars 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’experte judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’experte judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.S. HÔTEL COCON pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 21 mai 2025 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à PARIS, le 15 janvier 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM