Tribunal judiciaire de Versailles, 16 janvier 2025, RG n° 23/06436

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Versailles

Thématique : Fixation du loyer d’un bail commercial : enjeux et méthodes d’évaluation

→ Résumé Contexte du bail commercial Le 5 juillet 2013, M. [V] [O] a conclu un bail avec la société Jarlise pour divers locaux d’un ensemble immobilier à [Localité 10], destiné à un commerce d’hôtel. Le bail a été établi pour une durée de neuf ans, avec un loyer annuel de 78.000 euros. Congé et renouvellement du bail Le 10 décembre 2021, la société TGC Immo Pro, successeur de M. [O], a donné congé à la société Jarlise pour le 5 juillet 2022, tout en proposant un renouvellement du bail pour neuf années supplémentaires, avec un loyer annuel augmenté à 218.000 euros. Fixation du loyer du bail renouvelé Le 23 juillet 2022, TGC Immo Pro a notifié à Jarlise une demande de fixation du loyer du bail renouvelé à 218.095 euros, en raison de l’absence d’accord entre les parties. Le 14 septembre 2022, TGC Immo Pro a assigné Jarlise devant le juge des loyers commerciaux. Jugement du 9 février 2023 Le tribunal a constaté le renouvellement du bail au 6 juillet 2022 et a décidé que le loyer devait être fixé à la valeur locative. Il a ordonné une expertise pour déterminer ce montant et a fixé un loyer provisionnel basé sur le bail précédent, tout en réservant les demandes relatives aux frais et dépens. Rapport d’expertise et audience L’experte a remis son rapport le 30 octobre 2023, et l’affaire a été rappelée pour audience le 28 novembre 2024. TGC Immo Pro a demandé au juge de fixer le loyer à 221.720 euros, avec des montants subsidiaires proposés. Arguments de TGC Immo Pro TGC Immo Pro a soutenu que le loyer devait être déterminé selon la méthode hôtelière, en tenant compte de la forte demande d’hébergement social en Île-de-France. Elle a présenté des arguments basés sur des expertises pour justifier le montant du loyer proposé. Arguments de la société Jarlise La société Jarlise a contesté les demandes de TGC Immo Pro, proposant un loyer renouvelé de 137.187,65 euros, en se basant sur le chiffre d’affaires effectif et en critiquant les méthodes d’évaluation utilisées par l’experte. Fixation de la valeur locative Le tribunal a déterminé que le loyer devait être fixé à la valeur locative nette de 188.991 euros, en se basant sur les recettes d’hébergement et en tenant compte d’un taux d’occupation de 97 %. Intérêts et dépens Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer provisionnel ont été fixés à compter de l’assignation, soit le 14 septembre 2022. Les dépens de l’instance ont été partagés entre les parties. Décision finale Le juge a fixé le loyer du bail renouvelé à 188.991 euros par an, a ordonné la capitalisation des intérêts, et a rejeté les autres demandes des parties. L’exécution provisoire de la décision a été déclarée de droit.

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2025

N° RG 23/06436 – N° Portalis DB22-W-B7H-RWSJ
Code NAC : 30C

DEMANDERESSE

La société TGC IMMO PRO, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 812 347 979 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligence de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT du CABINET BRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE

La société JARLISE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 793 868 902 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sophie CORMARY de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Baudouin GOGNY-GOUBERT de l’AARPI BAUDOUIN GOGNY-GOUBERT, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉBATS

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 28 Novembre 2024, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.

* * * * * *

EXPOSE DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 5 juillet 2013, M. [V] [O] a donné à bail à la société Jarlise divers locaux dépendant d’un ensemble immobilier composé de trois bâtiments situé [Adresse 1] à [Localité 10] (78), à destination de commerce d’hôtel avec petits déjeuners et location de salles, pour une durée de neuf années à compter du 6 juillet 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 78.000 euros.

Par acte extrajudiciaire délivré le 10 décembre 2021, la société TGC Immo Pro, venant aux droits de M. [O], a donné congé à la société Jarlise pour le 5 juillet 2022 et lui a offert le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 6 juillet 2022, moyennant un loyer annuel porté à la somme de 218.000 euros au principal.

Aux termes d’un mémoire préalable notifié à la société Jarlise par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 23 juillet 2022, la société TGC Immo Pro a sollicité la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux, estimée à la somme annuelle en principal de 218.095 euros.

Puis, à défaut d’accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société TGC Immo Pro a, par exploit introductif d’instance délivré le
14 septembre 2022, fait assigner la société Jarlise devant le juge des
loyers commerciaux de [Localité 11] aux mêmes fins.

Par jugement du 9 février 2023, la présente juridiction a :

– constaté le renouvellement au 6 juillet 2022 du bail commercial liant les parties et portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 10] (78) ;

– dit que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce ;

– avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux, ordonné une expertise et commis pour y procéder Madame [E] [B] ;

– fixé le loyer provisionnel dû par la société Jarlise, pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles ;

– réservé les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

– sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’experte a déposé son rapport le 30 octobre 2023 et l’affaire a été rappelée à l’audience du 28 novembre 2024.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société Jarlise
par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le
16 septembre 2024, la société TGC Immo Pro demande au juge des
loyers commerciaux de :

Vu les dispositions des articles L. 145-33, L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce,

Statuant sur la fixation du loyer du bail renouvelé pour les locaux loués à la société Jarlise et dépendant de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 10] :

– Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 6 juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 221.720 € (deux cent vingt et un mille sept cent vingt euros), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application,

– Subsidiairement, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 6 juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 215.068 € (deux cent quinze mille soixante-huit euros), ou plus subsidiairement à la somme annuelle en principal de 190.489 € (cent quatre-vingt-dix mille quatre-cent-quatre-vingt-neuf euros), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application,

– Fixer les intérêts au taux légal dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du Tribunal, et ordonner ensuite leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

– Débouter la Société JARLISE de l’ensemble de ses demandes, particulièrement infondées,

– Faire masse des dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire, et dire qu’ils seront partagés par moitié entre les parties.

Elle expose que l’hôtel, destiné à l’hébergement social, est situé au nord-est de [Localité 10], en bordure de la route nationale 10, près de l’intersection avec la route départementale 912, c’est-à-dire à l’angle de la [Adresse 9] et du Carrefour de la Fourche. La gare de [Localité 10], desservie par les lignes de transilien N et U, se situe à environ 700 mètres. Cet hôtel est l’un des cinq établissements les plus importants pour ce qui est de la taille à [Localité 8] et en région parisienne pour le Samu Social.

Elle soutient qu’en raison du caractère monovalent des locaux, le loyer du bail renouvelé doit être fixé en application des dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce, par référence à la méthode hôtelière actualisée.

Elle explique que l’hôtel a une capacité de 77 chambres, soit 154 personnes, dont trois chambres accessibles aux personnes à mobilité réduite depuis le début de l’année 2022. Pour la détermination de sa valeur locative, elle se réfère à une expertise amiable de M. [S] et à l’expertise judiciaire de Mme [B]. Elle souligne que l’experte a rappelé que l’hébergement social était en “ très forte tension en Île-de-France et ne suffisait pas à répondre à une croissance forte des besoins, de telle sorte qu’une occupation complète des hôtels à vocation sociale ainsi que la banalisation des séjours de longue durée sont constatées”. Elle estime que l’approche de Madame [B] ne répond aucunement à la méthode hôtelière actualisée à laquelle elle a pourtant pleinement participé, puisqu’elle retient le prix moyen pratiqué au regard du tarif du SAMU SOCIAL et non le prix praticable émanant de sources statistiques pour des établissements de catégorie comparable et ajusté selon la typologie des chambres. Il en découle une réelle déconnexion entre l’approche proposée par Monsieur [S] (40€ HT/chambre) et celle de Madame [B] (31€ HT/chambre). Elle estime nécessaire de retenir un prix moyen entre les deux approches expertales tenant compte des caractéristiques de l’exploitation de 35 € HT. Elle soutient le taux d’occupation retenu par l’experte de 98 % au regard de la très forte pression de la demande d’hébergement social se traduisant par une occupation totale sous la seule réserve des remises en état qui sont limitées par la longue durée des séjours des résidents. Elle souscrit au taux sur recette intermédiaire de 23 % retenu par l’experte. Elle indique l’article R. 145-10 exclut expressément l’application des critères des articles R. 145-3 à 145-8 du Code de commerce de sorte qu’il n’y a aucune raison de pratiquer un quelconque abattement de la valeur locative au titre du remboursement du coût de l’assurance bailleur et ce alors que le bail prévoit que le bailleur prend en charge les travaux de l’article 605 du code civil et les travaux de mise en conformité. Elle en déduit qu’il n’existe aucun fondement juridique permettant de pratiquer une correction de la valeur locative à hauteur de la refacturation de l’assurance du bailleur ni aucun motif d’équité alors même que le bail contient des clauses et conditions particulièrement favorables au locataire au regard de la pratique en matière hôtelière. Elle considère que le locataire ne peut, en matière hôtelière, demander un quelconque abattement sur le fondement de l’article R. 145-8 du Code de commerce, et il importe peu que le bail comporte ou non une clause d’accession. Elle ajoute que le bailleur a refusé les travaux le 3 février 2014 et que la locataire les a réalisés sans avis de la commission prévue à l’article
R. 311-1 du Code du tourisme de sorte qu’en l’absence de respect des dispositions d’ordre public des articles L. 311-1 et suivants du Code du tourisme, elle ne peut prétendre à aucun abattement. A titre subsidiaire, si un tel abattement devait être retenu, elle demande qu’il soit limité à 3 % pour que l’abattement n’excède pas le coût des travaux.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société TGC Immo Pro
par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le
15 juillet 2024, la société Jarlise demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les dispositions des articles L.145-33, R.145-3 et R. 145-10 et suivants du code de commerce,

– Débouter la société TGC IMMO PRO de l’ensemble de ses demandes infondées ;

A titre principal :

– Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 6 juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 137.187,65 €.

A titre subsidiaire :

– Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 6 juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 148.420,06.

A titre infiniment subsidiaire :

– Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 6 juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 168.109,03 €.

En tout état de cause :

– Condamner la société TGC IMMO PRO à verser à la société JARLISE la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

– Condamner la société TGC IMMO PRO aux entiers frais et dépens de l’instance.

Elle estime que compte-tenu de la nature sociale de l’hôtel, le chiffre d’affaires doit être déterminé sur la base du chiffre d’affaires effectif et non du chiffre d’affaires théorique. De ce fait, elle estime qu’il convient de retenir l’approche de Mme [B] qui se base sur le chiffre d’affaires effectif. Elle conteste néanmoins l’arrondi réalisé par l’experte et sollicite que le prix moyen par chambre et par jour soit retenu à 30,52 € HT. Elle rappelle que le taux d’occupation de 98 % sur 77 chambres représente 1,54 chambre inoccupée par jour alors que la réalité des rotations et des remises en état porte le taux d’inoccupation à une moyenne qui se situerait plutôt entre 2 et 3 chambres, ce qui est plus en relation avec le chiffre d’affaires moyen réalisé sur les trois dernières années. Elle estime qu’un taux d’occupation de 96 % et en tout état de cause de 97 % doit être retenu. Elle considère que le taux de prélèvement devrait se situer à 21 % et ne pas dépasser 22 % dès lors que les locaux se situent en centre-ville de [Localité 10] à proximité de la gare, de la mairie, de la poste et de nombreux commerces. Elle fait état d’une décision du 7 décembre 2017 du Tribunal de Grande Instance de Versailles l’ayant autorisé à faire procéder aux travaux de mise en conformité PMR ce qui justifie de retenir un abattement de 4 %. Elle soutient comme Mme [B] que le refacturation de l’assurance immeuble doit faire l’objet d’un abattement. Elle considère qu’un abattement de 10 % pour travaux généralement appliqué à la fixation des loyers des hôtels dit « sociaux » se justifie pleinement en l’espèce dès lors que les bailleurs successifs n’ont réglé les travaux qui s’imposaient que lorsqu’ils y ont été condamnés par la voie judiciaire ou après avoir été assignés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

Fixe, au 6 juillet 2022, le montant du loyer du bail renouvelé liant la société Jarlise et la société TGC Immo Pro et concernant un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 10] (78) à la somme de 188.991 € hors taxes et hors charges par an en principal ;

Dit que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer courent à compter du 14 septembre 2022 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

Rejette les autres demandes des parties,

Dit que chaque partie restera tenue des frais irrépétibles qu’elle a personnellement exposés pour la défense de ses droits ;

Partage par moitié entre les parties les dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le
16 JANVIER 2025, par Monsieur LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT