COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE N° 26/577

JUGEMENT : [K] [L], S.C.I. SOCIETE PROVIDENCE c/ [D] [P], S.C.I. PROVIDENCE, [B] [I], S.A. MMA IARD, S.A.R.L. MENUISERIE SUD ALUMINIUM, S.C.P. [Z] [N] [G] [W] [Q] [X] Vincen t [S] NOTAIRES ASSOCIES, S.A. MAAF ASSURANCES, S.A. GCEA BPCE ASSURANCES IARD

Du 08 Octobre 2026
2ème Chambre civile
N° RG 24/02799 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P36T

Grosse délivrée à
Me Agnès ALBOU – 53
la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER – 013
la SELARL CABINET DAVID VERANY – 305
Me France CHAMPOUSSIN – 017
la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA – 6
Me Michel MONTAGARD – 584
la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE – 103

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du huit Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’est tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats, conformément aux articles 812 à 816 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue le 01 Juin 2026 en audience publique, devant :
Président Madame MORA
Assesseur : Mme LACOMBE
Assesseur : Mme BENZAQUEN
Greffier : Madame CONTRERES, faisant fonction de Greffier, présent uniquement aux débats.

Le Juge rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :
Président : Madame Mélanie MORA
Assesseur : Madame Karine LACOMBE
Assesseur : Madame Françoise BENZAQUEN

DÉBATS

A l’audience du 01 Juin 2026, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 08 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Octobre 2026 , signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame GIVET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS

Monsieur [K] [L]
[Adresse 9]
[Localité 2]
représenté par Maître David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

S.C.I. SOCIETE PROVIDENCE, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 9]
[Localité 3]
représentée par Me Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [P]
[Adresse 3]”
[Localité 4]
représenté par Me Agnès ALBOU, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.C.I. PROVIDENCE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 9]
[Localité 2]
représentée par Me Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [B] [I]
[Adresse 9]
[Localité 2]
représenté par Me Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A. MMA IARD
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me France CHAMPOUSSIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. MENUISERIE SUD ALUMINIUM, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Valentine JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.C.P. [Z] [N] [G] [W] [Q] [X] [T] [S] NOTAIRES ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A. MAAF ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal, prise ès-qualités d’assureur responsabilité décennale (Contrat n°106332813 U – MCE- 001) de MENUISERIE SUD ALUMINIUM
[Adresse 7]
[Localité 7]
représentée par Maître Valentine JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A. GCEA BPCE ASSURANCES IARD
[Adresse 8]
[Localité 8]
représentée par Maître Amaury EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte reçu par Me [G] [W] notaire à Nice le 21 octobre 2019, M.[K]
[L] a acquis un bien immobilier appartenant à la SCI PROVIDENCE,
soit le lot volume 2 situé [Adresse 9], à [Localité 3] comprenant un appartement villa composé d’un grand séjour avec deux terrasses, cuisine moderne indépendante et équipée, trois chambres avec leur propre salle de bains et dressing, ainsi qu’un parking extérieur pour deux places de voitures, moyennant un prix de 524 000 euros.

Le gérant de la SCI LA PROVIDENCE est M.[B] [I].

La SCI LA PROVIDENCE a acquis le bien de M.[A] [I], fils du gérant, qui a divisé la parcelle sise [Adresse 9] en deux lots volumes , par acte notarié du 21 octobre 2019 et a vendu le même jour le volume 1 et le volume 2 par deux actes à la SCI LA PROVIDENCE, qui a elle-même vendu le volume 2 à M.[L].

Le vendeur a déclaré que l’immeuble a été édifié :
1) En vertu d’un permis de construire délivré en 1988 par la Mairie de [Localité 2] sous le
numéro 571.
Que la déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 07 septembre 1990.
Que le certificat de conformité n’a pas été délivré.
2) En vertu d’un permis de construire délivré en 1991 par la Mairie de [Localité 2] sous le
numéro 438.
Qu’aucune déclaration d’achèvement des travaux n’a été déposée.
Qu’aucun certificat de conformité n’a été délivré.

Le vendeur a également déclaré à l’acte qu’à sa connaissance :
-Aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années ;
-Aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens
de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai.

M. [K] [L] indique avoir constaté quelques semaines après son acquisition d’importantes remontées par capillarité et infiltrations d’eau.
Il a alors saisi un conseil technique en la personne de M. [R] [H], afin que
soit dressé un audit du bien immobilier lequel a conclu que son bien a fait l’objet de travaux de réfection de grande ampleur et qu’aucune autorisation d’urbanisme ne semblait avoir été sollicitée nonobstant l’agrandissement du lot vendu.

M. [L] a fait dresser un constat d’huissier le 04 mars 2021.

A défaut d’accord amiable avec la SCI PROVIDENCE, M.[L] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, qui par ordonnance du 25 août 2021 a désigné en qualité d’expert M.[F] remplacé par M.[E] [Y].

M.[L] avait également sollicité la condamnation de la SCI PROVIDENCE à lui transmettre diverses pièces telles la liste des intervenants au chantier, les marchés régularisés, les attestations d’assurances, les factures acquittées, les plans et documents techniques, demande qui a été rejetée.

Par exploits du 20 octobre 2021 et 12 novembre 2021 M.[L] a fait ensuite délivrer assignation à la SCI PROVIDENCE, à M. [B] [I] et à la SCP [N] [W] [X] [S],notaires et a demandé à titre principal qu’il soit sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et qu’il soit prononcé en tout état de cause la résolution de la vente pour vices cachés.

L’assignation a été publiée à la conservation des hypothèques.

Le Juge de la mise en état a fait droit à sa demande de sursis à statuer par ordonnance du 13 octobre 2022.

Les entreprises ayant posé la véranda et réalisé l’étanchéité défaillante de la maison, leurs assurances professionnelles et les assurances multirisque habitation ont été appelées aux
opérations d’expertise, qui leur ont été rendues communes par ordonnance d’avril 2023.

Le rapport d’expertise a été déposé le 1er février 2024.

M.[L] a sollicité la remise au rôle du dossier.

La SCI LA PROVIDENCE et M.[I] ont appelé en cause M.[D] [P], la SA MMA IARD, la SARL MENUISERI SUD ALUMINIUM , la MAAF son assureur, la SA GCEA BPCE ASSURANCES IARD pris en sa qualité d’assureur propriétaire mutirisque de la la SCI LA PROVIDENCE.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 15 mai 2025.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2026, M.[K] [L] demande au tribunal de voir :
Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1130 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1792 et suivants du Code civil
Vu l’article 1104 du Code civil,
Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le rapport d’expertise en date du 1er février 2024,

JUGER que le bien litigieux est affecté de vices cachés,

PRONONCER la résolution de la vente pour ce premier motif,
JUGER également que le consentement de Monsieur [K] [L] a été vicié,

PRONONCER, de ce chef, la nullité de la vente pour ce second motif,

ORDONNER la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 2]
avec la précision que la désignation du bien est la suivante :

IDENTIFICATION DU BIEN
Désignation
A [Localité 2] (ALPES-MARITIMES) [Localité 2] [Adresse 9]
Dans le lot Volume 2
— Ledit lot volume comprend : un appartement villa composé d’un grand séjour avec deux terrasses, cuisine moderne indépendante et équipée, trois chambres avec leurs propre salle de bains et dressing.
Ainsi qu’un parking extérieur pour deux places de voitures.

L’assiette de la volumétrie est la suivante :
Section N° Lieudit Surface
DA [Cadastre 1] [Adresse 9] 00 ha 14 a 20 ca
VOLUME numéro 2 dont la description est la suivante :
Ce volume est formé de trois parties définies aux plans ci-annexés.
Chacune des parties est constituée d’un parallélépipède dont les côtés sont des plans verticaux élevés sur une partie du périmètre de la parcelle cadastrée section DA N° [Cadastre 1], assiette de l’unité foncière, l’emprise au sol est définie par des sommets, et à une partie limitée en hauteur par un plan horizontal dont l’altitude N.G.F. est précisée.
1ère PARTIE. Figurée en teinte rose au plan 2.02 ci-annexé.
Numéros des sommets du périmètre de l’emprise au sol: de 17, 6 à 9, 33 – 32 – 31 – 30 – 29 – 28 – 27 – 26 – 25 – 24 – 23 – 22 – 21 – 20 – 19 – 18 et 17.
Altitude de la base : illimitée vers le tréfonds. Altitude du plan-plafond :
203.88 N.G.F.
2ème PARTIE. Figurée en teinte rose au plan 2.03 ci-annexé.
Numéros des sommets du périmètre de l’emprise au sol: de 17, 6 à 9, 33 –
32 – 31 – 34 – 28 – 27 – 26 – 25 – 24 – 23 – 22 – 21 – 20 – 19 – 18 et 17.
Altitude de la base : 203.8
8 N.G.F. Altitude du plan-plafond : 204.00 N.G.F.
3ème PARTIE. Figurée en teinte rose au plan 2.04 ci-annexé.
Numéros des sommets du périmètre de l’emprise au sol: de 17, 6 à 9, 33 – 32 – 34 – 35 – 18 et 17 Altitude de la base : 204.00 N.G.F Altitude du plan plafond : illimitée vers l’infini

JUGER que Maître [G] [W], membre de la SCP [Z] [N], [G] [W], [Q] [X], [T] [S] NOTAIRES ASSOCIES, a manqué à son obligation d’information et de conseil et commis une faute à l’encontre de Monsieur [L],
CONDAMNER in solidum la SCI PROVIDENCE, Monsieur [B] [I] et Maître
[G] [W], membre de la SCP [Z] [N], [G] [W], [Q] [X], [T] [S] NOTAIRES ASSOCIES, au remboursement du prix, droits, frais et émoluments, outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, soit la somme de 565 431€ à parfaire,

A titre subsidiaire, pour le cas où la juridiction de céans estimerait que l’impécuniosité de la SCI PROVIDENCE doit être établie il conviendra de RESERVER les droits des concluants uniquement sur la demande de condamnation solidaire de Maître [G] [W], membre de la SCP [Z] [N], [G] [W], [Q] [X], [T] [S] NOTAIRES ASSOCIES au remboursement du prix et des droits,

En tout état de cause,
CONDAMNER in solidum la SCI PROVIDENCE et Monsieur [B] [I] au
paiement à Monsieur [K] [L] de la somme de 15.000 euros à titre de
dommages-intérêts pour préjudice moral,
CONDAMNER la SCP [Z] [N], [G] [W], [Q] [X], [T] [S] NOTAIRES ASSOCIES à verser à Monsieur [L] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts,
DEBOUTER toutes parties de toutes demandes, fins ou prétentions formulées à l’encontre de Monsieur [L],
CONDAMNER in solidum la SCI PROVIDENCE, Monsieur [B] [I] et la SCP
[Z] [N], [G] [W], [Q] [X], [T] [S] NOTAIRES ASSOCIES au paiement à Monsieur [K] [L] de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER in solidum la SCI PROVIDENCE, Monsieur [B] [I] et la SCP
[Z] [N], [G] [W], [Q] [X], [T] [S] NOTAIRES ASSOCIES au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.
JUGER que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 janvier 2026, la SCI PROVIDENCE et M.[B] [I] sollicitent de voir :
Vu les articles 1641 et suivants de Code civil,
Vu l’article 1792 du Code civil,
Vu les articles 1130 et suivants du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le rapport d’expertise du 1er février 2024 ,

RECEVOIR la SCI PROVIDENCE et M. [B] [I] en leurs moyens et prétentions.
En conséquence,

S’agissant des demandes formées par Monsieur [K] [L] :
DEBOUTER Monsieur [K] [L] de sa demande en résolution de la vente
immobilière du 29 octobre 2019,

DEBOUTER Monsieur [K] [L] de sa demande en nullité de la vente
immobilière du 29 octobre 2019,

DEBOUTER Monsieur [K] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et
conclusions au surplus.

S’agissant des intervenants forcés :

DEBOUTER Monsieur [D] [P] de sa demande de mise hors de cause,
DEBOUTER la société MMA IARD de sa demande de mise hors de cause,
DIRE que l’ensemble des parties défenderesses et intervenantes forcées, soit Monsieur
[P], la société MMA IARD, la société MENUISERIE SUD ALUMINIUM, la société MAAF ASSURANCES et la société GCPEA BPCE ASSURANCES IARD ne peuvent être mises hors de cause,
LES DEBOUTER pour le surplus.

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la SCI PROVIDENCE et Monsieur [B]
[I] devaient se voir condamner à régler une quelconque indemnité à Monsieur
[K] [L] :
RELEVER ET GARANTIR la SCI PROVIDENCE et Monsieur [B] [I] par
Monsieur [P], la société MMA IARD, la société MENUISERIE SUD ALUMINIUM, la société MAAF ASSURANCES et la société GCPEA BPCE ASSURANCES IARD, assureur de la SCI PROVIDENCE.

En toutes hypothèses,

CONDAMNER Monsieur [K] [L] au paiement de la somme de 4.000€ à la SCI PROVIDENCE et à Monsieur [B] [I], en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
LE CONDAMNER aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 avril 2026, la SA GCEA BPCE ASSURANCES IARD assureur propriétaire multirisque de la SCI PROVIDENCE sollicite de voir :
Vu les articles 1641 et suivants et 1 792 et suivants du Code Civil,

A titre principal,

JUGER que la SCI PROVIDENCE et Monsieur [B] [I] ne peuvent engager la
responsabilite décennale de la Societe GCEA BPCE ASSURANCES IARD,
DEBOUTER la SCI PROVIDENCE et Monsieur [B] [I] de leur demande d’étre relevés et garantis de toute condamnation par la Societe GCEA BPCE ASSURANCES IARD,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum Monsieur [P], la société MMA IARD, la société MENUISERIE SUD ALUMINIUM, la société MAAF ASSURANCES, la SCI LA PROVIDENCE, Monsieur [I] et la SCP [N] [W] [X]
[S] à relever et garantir la société GCEA BPCE ASSURANCES IARD de toute
condamnation susceptible d’être prononcée a son encontre,

En tout état de cause,

DEBOUTER les parties de l’integra1ité de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la Societe GCEA BPCE ASSURANCES IARD,
CONDAMNER tout succombant à régler à la Societe GCEA BPCE ASSURANCES IARD une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procedure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier 2026, la SARL MENUISERIE SUD ALUMINIUM et la SA MAAF ASSURANCES recherchée en qualité d’assureur de la société MENUISERIE SUD ALUMINIUM demandent au tribunal de voir :
Vu l’article 1792 du code civil,

A titre principal,

JUGER que la SCI PROVIDENCE et Monsieur [B] [I] ne peuvent engager
la responsabilité décennale de la société MSA ;
DEBOUTER la SCI PROVIDENCE et Monsieur [B] [I] de leur demande
d’être relevés et garantis de toute condamnation par la société MSA et son assureur la
MAAF ;

A titre subsidiaire,

JUGER que la responsabilité de la société MSA doit se limiter à la réparation de son
ouvrage,
CONDAMNER la société MSA et la MAAF à relever et garantir la SCI PROVIDENCE et Monsieur [B] [I] à la somme de 1.122,50 € H.T au titre de la réparation des points d’infiltration de la véranda, à la somme de 1.234,75 € TTC pour la reprise des peintures des murs et des vitres, et à la somme de 1.100 € TTC pour l’amélioration de l’étanchéité le long de la façade.

En tout état de cause,

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 3.000€ à la société MSA et à la MAAF, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2025, M.[D] [P] demande au tribunal de voir:

PRONONCER la mise hors de cause de Monsieur [P]

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE LE RELEVER ET GARANTIR par son assureur MMA IARD,

CONDAMNER la SCI LA PROVIDENCE au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le17 décembre 2025, la SA MMA IARD sollicite de voir :
Vu l’article 1792 du code civil,
Vu l’article L241-1 du code des assurances

Recevoir l’intervention volontaire de MMA IARD Assurances Mutuelles,
Dire et Juger qu’en l’absence de responsabilité de Monsieur [D] [P] aucune condamnation ne saurait être prononcée à l’encontre de son assureur MMA.
Dire et juger que la garantie décennale n’est pas mobilisable le contrat ayant été souscrit
postérieurement au commencement des travaux ,
Prononcer la mise hors de cause des MMA,

En tout état de cause ;

Débouter la SCI PROVIDENCE de toute demande en garantie dirigée contre MMA.
Débouter tout éventuel autre demandeur en garantie.
Condamner la SCI PROVIDENCE aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2026, la SCP [N] [W] [X] [S] demande au tribunal de voir :
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu les pièces aux débats,

JUGER que Maître [W] n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité et celle de la SCP [N] [W] [X] [S] ,

JUGER que Monsieur [L] comme les autres parties au litige ne justifient d’aucun lien de causalité entre le manquement allégué contre le Notaire et un préjudice indemnisable,
DEBOUTER Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCP [N] [W] [X] [S] ,

DEBOUTER la SA GCEA BPCE ASSURANCES IARD et toute autre partie au litige de l’ensemble de leurs demandes principales et subsidiaires telles que dirigées à l’encontre de la SCP [N] [W] [X] [S].

Subsidiairement,

CONDAMNER la SCI PROVIDENCE à relever et garantir la SCP [N] [W] [X] [S] de toute condamnation prononcée à son encontre ;

A titre principal et subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur [L] ou tout succombant, à payer à la SCP [N] [W] [X] [S] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Hélène BERLINER, avocat aux offres de droit.
ECARTER l’exécution provisoire de la décision en cas de condamnation de la SCP
[N] [W] [X] [S].

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de la présente procédure à la date du 05 mai 2026 et a renvoyé les parties à l’audience de plaidoirie du 01 juin 2026

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles :

Selon les article 328 ,329 et330 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est priniciple ou accessoire.
Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention, au profit de celui qui la forme.
L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.
Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Conformément à sa demande , il convient de recevoir la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles en sa qualité d’assureur de M.[P].

Sur la garantie des vices cachés :

Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du même code dispose que l’acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix , ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Selon l’article 1645 du Code civil , si le vendeur connaissait les vices de la chose,
il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

M.[L] fait valoir que le bien acquis le 21 octobre 2019 a subi très rapidement après l’acquisition des désordres importants consistant notamment en des infiltrations d’eau et remontées par capillarité.
Il indique que le bien venait d’être rénové et de faire l’objet d’une division volumétrique, sans permis de cosntruire ni déclaration de travaux.
Il relève que dans le compromis et l’acte de vente, M.[I] gérant de la SCI LA PROVIDENCE a déclaré qu’aucuns travaux ni rénovation n’avaient été réalisés durant les dix dernières années, alors que le lot du volume 2 objet de la vente avait été créé et rénové avant la vente.

Il ajoute qu’il ressort de l’expertise que les infiltrations ne sont pas dues à des pluies diluviennes mais à une mauvaise conception de l’étanchéité des terrasses, du velux, de la véranda, de la création d’une pièce à vivre dans un ancien vide sanitaire, et de l’exécution des travaux non conformes aux règles de l’art.
Il considère qu’il est impossible que les infiltrations ne se soient pas manifestées avant la vente et que le bien ayant été repeint juste avant la vente, ce qui ressort des photographies prises par l’agence immobilière où les infiltrations étaient invisibles.

Il indique qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le bien présente des désordres généralisés d’infiltrations qui rendent totalement impropre à sa destination l’ouvrage.

La SCI LA PROVIDENCE et M.[B] [I] invoquent la clause de non garantie stipulée à l’acte de vente, soutiennent qu’en tout état de cause M.[L] ne pouvait ignorer l’état du bien qu’il a acquis.
Ils contestent avoir la qualité de professionnels de l’immobilier .
Ils soutiennent que M. [L] ne démontre absolument pas que la SCI PROVIDENCE ou M. [I] auraient eu connaissance desdits vices cachés lors de la vente, que le rapport d’expertise ne met pas à la charge des défendeurs les désordres survenus dans la villa dès lors qu’ils l’ont été après la prise de possession des lieux par le demandeur et les intempéries classées catastrophe naturelle en novembre 2019.
Ils s’opposent à toutes les demandes formées à leur encontre.

Selon la CGEA BPCE ASSURANCES IARD assureur propriétaire multirisque de la SCI LA PROVIDENCE, l’expert stigmatise l’exécution des travaux effectuées par la SCI LA PROVIDENCE qui est à l’origine des dommages de M.[L] .

Pour les notaires, M.[L] ne peut prétendre que les vices invoqués rendent son appartement inhabitable, puisque seule une chambre d’enfant semi-enterrée est inhabitable,qu’il peut être remédié aux désordres par des travaux , en conséquence que les désordres invoqués ne sauraient constituer des vices cachés justifiant la résolution de la vente.

Le rapport de M.[Y], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.
L’expert conclut :

“La présente mission concerne des désordres survenus dans l’appartement [L] découverts en novembre 2019 à son emménagement dans le bien acquis auprès de la SCI LA PROVIDENCE, à l’époque des intempéries classées alors catastrophe naturelle pour inondation .

Les désordres sont constitués par des traces d’infiltrations d’eau en plusieurs endroits de l’appartement et provenant de plusieurs origines et qui sont persistantes. En effet, le jour de notre visite qui avait lieu après un jour de pluie, nous avons constaté une aggravation des désordres par rapport aux constats fournis à l’assignation.

La pièce principalement touchée est semi-enterrée. ll s’agit d’une pièce qui était destinée être une chambre pour les enfants. Elle est inhabitable en l’état en raison de l’humidité qui est générée par les arrivées d’eau persistantes dans cette pièce. Le mur situé en périphérie reçoit de nombreuses infiltrations d’eau. Il est situé contre un escalier extérieur et pourrait ne pas avoir été étanché pour la partie enterrée. Nous avons simulé une pluie le 12 septembre 2022 pour vérifier si la cause des infiltrations résulterait d’un défaut d’étanchéité à ce niveau.
ll apparaît que l’origine des désordres dans cette pièce est triple. ll y a en effet une fuite sur un réseau d’eau potable alimentant la villa de la SCI PROVIDENCE et qui longe le mur [L]. Cette fuite crée une humidité permanente dans le mur [L]. Le tuyau en PVC doit etre réparé en urgence pour éviter l’aggravation des désordres. D’autre part, nous constatons après aspersion de l’escalier attenant à cette pièce semi-enterrée, que l’eau s’infillre dans les murs qui ne sont pas suffisamment étanchés. L’étanchéilé des murs semi enterrés est à reprendre. Enfin, il y a une condensation excessive dans cette pièce qui pourra étre corrigée par une ventilation renforcée.

Un autre désordre se situe dans la salle d’eau et le couloir vers Ia salle de sport,surmontés par une terrasse qui a été récemment étanchée par la sCI LA PROVIDENCE.Afin de vérifier si la fuite provient dc cette terrasse, nous avons procédé à la mise en eau de la partie de terrasse située au-dessus du désordre. A l’issue de cette mise en eau, il apparaît que le désordre dans la salle de sport est persistant, tandis que celui de la salle d’eau ne perdure pas. ll convient de reprendre l’étanchéité de la terrasse au-dessus de la salle de sport.

Un autre désordre se situe dans la chambre parentale. L’infiltration d’eau à ce niveau a créé un désordre sur le carrelage et la peinture murale. Au vu du désordre, nous avions indiqué qu’il était probable qu’il provienne d’un défaut d’étanchéité de la terrasse attenante, l’eau s’infiltrant dans le mur en cas de pluie.
Afin de le vérifier, nous avons réalisé une mise en eau de la partie de terrasse attenante au désordre. A l’issue de cette mise en eau, il apparaît que l’eau s’infiltre par la terrasse dans le mur de la chambre. C’est donc un défaut d’étanchéité de la terrasse attenante à la chambre qui est à l’origine du désordre.

Un autre désordre se trouve dans le dressing au niveau d’un vélux dont nous avons vérifié
l’étanchéité par une aspersion comme en cas de pluie. A l’issue de cette aspersion. aucun
défaut d’étanchéite du vélux n’est constaté Les désordres sont liés à un défaut de
condensation. Il convient de prévoir un vélux adapté à cet endroit.

Enfin, il y a des traces d’infiltration d’eau en plafond du salon qui proviennent d’un défaut d’étanchéité de la véranda qui constitue le salon. Ce point a été verifié par une mise en eau qui a montré plisieurs points d‘infiltrations, notamment dans l’angle nord du caniveau de récuperation des eaux pluviales de la véranda, à la jonction avec la façade, entre deux plaques de la toiture et à l’angle nord de la véranda. ”

Il ressort ainsi des opérations d’expertise et des éléments versés aux débats par les parties que les vices qui affectent le bien vendu à M.[L] en divers endroits ont plusieurs causes inhérentes à l’exécution des travaux prélablement effectués par le vendeur et notamment l’étanchéité et qu’ils rendent le bien impropre à son usage.

Ils n’étaient pas visibles lors de la vente et sont intervenus peu après l’achat.

La SCI LA PROVIDENCE et M.[I] invoquent la clause de non garantie figurant à l’acte de vente qui stipule :« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :
-des vices apparents,
-des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas
:
-si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, , ou s’il s’est comporté comme tel,
-s’il est prouvé par l’acquéreur , dans les délais légaux , que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur .”
La SCI LA PROVIDENCE selon son assureur GCEA BPCE ASSURANCES IARD exerce l’activité de marchand de biens, sa qualité de professionnel de l’immobilier est avérée.
L’expertise a établi que les vices ont pour origine les travaux réalisés par le vendeur avant la vente .
En conséquence, la clause d’exclusion des vices cachés sera jugée inopposable à M.[L]Il s’avère en outre que Me [W] a informé M. [L] au paragraphe URBANISME-CONSTRUCTION » page 9 de l’acte de vente, qu’il résultait d’un courrier de la mairie de [Localité 2] en date du 11 septembre 2008 que l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement n’avait fait l’objet d’aucun certificat de conformité suite aux travaux du premier permis de construire délivré en 1988, et pas davantage suite au second permis de construire délivré en 1991, aucune déclaration d’achèvement des travaux n’ayant été déposée .

La SCI PROVIDENCE a déclaré qu’ aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années, les travaux d’extension de la villa réalisés avant l’année 2011 et la pose d’une véranda en 2019 n’ont donc pas été déclarés par le vendeur.Il en ressort que la SCI LA PROVIDENCE et M.[B] [I] seront tenus in solidum de la garantie à raison des défauts cachés du bien immobilier vendu à M.[L] . Il convient de prononcer la résolution de la vente dont s’agit.
La SCI LA PROVIDENCE et M.[B] [I] seront condamnés in solidum à restituer à M.[K] [L] le prix de vente soit la somme de 524 000 euros outre les droits au Trésor public soit 30 427 euros, la contribution de sécurité immobilière soit 524 euros et les émoluments soit 10 480 euros soit au total la somme de 565 431 euros.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de notification des conclusions de remise au rôle du demandeur soit le 5 septembre 2024.
Sur les demandes de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
M.[L] a subi un préjudice moral, ayant dû intenter la présente procédure et en subir les tracas pendant plusieurs années.
En conséquence, il convient de condamner in solidum la SCI PROVIDENCE et M.[B] [I] à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur la responsabilité de la SCP [N] [W] [X] [S]:
Selon l’article 1240 du code civil ,tout fait quelconque de l’homme , qui cause à autrui un dommage , oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
M.[L] expose que Maître [G] [W], membre de la SCP [Z] [N], [G] [W], [Q] [X], [T] [S] NOTAIRES ASSOCIES, a prêté son concours à la rédaction le jour même de la cession entre Monsieur [A] [I] et la SCI PROVIDENCE,la division volumétrique du bien litigieux,la cession entre la SCI PROVIDENCE et lui-même et qu’il détenait en conséquence l’intégralité des pièces, titres et documents d’urbanisme relatifs bien immobilier litigieux.
Les notaires font valoir que Maître [W] n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité et celle de la SCP [N] [W] [X] [S] , que Monsieur [L] comme les autres parties au litige ne justifient d’aucun lien de causalité entre le manquement allégué contre le Notaire et un préjudice indemnisable .
Me [W] ne pouvait ignorer, d’une part que la substance et les qualités essentielles du bien avaient été modifiées et, d’autre part, que la SCI PROVIDENCE avait fait de fausses déclarations, parce-qu’il avait également passé la vente entre les consorts [V] et M.[A] [I] le 29 septembre 2008 , du bien qui ne constituait qu’une seul unité d’habitation
Ainsi maître [G] [W] a failli à son devoir d’information et de conseil .
La SCP DOMMENGE [W] [X] [S] doit être condamnée à payer à M.[L] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice, la condamnation à la restitution du prix étant ordonnée à l’encontre des seuls vendeurs.

Sur les demandes aux fins d’être relevés et garantis
Concernant la SCI LA PROVIDENCE et M.[I] :
Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
La SCI LA PROVIDENCE et M.[I] demandent à être relevés et garantis sur le fondement de l’article 1792 du code civil des condamnations prononcées à leur encontre par les entreprises et leurs assureurs .
L’article 1792 ne peut servir de fondement à la demande de garantie de la restitution du prix ordonnée.
La SCI LA PROVIDENCE et M.[I] ne sollicitent pas la condamnation des entreprises et de leurs assureurs au coût de la reprise des désordres, leur demande sera donc rejetéee .
La CGEA BPCE ASSURANCES IARD étant l’assureur propriétaire mutirisque habitation de la SCI PROVIDENCE n’a pas vocation à la garantir de la restitution du prix au titre des vices cachés.
La SCI LA PROVIDENCE et M.[I] seront donc déboutés de leurs demandes aux fins d’être relevés et garantis à l’encontre de la M.[D] [P], les compagnies MMA IARD SA et MMA IARD Assurances mutuellles ,la SARL MENUISERIE SUD ALUMINIUM et MAAF ASSURANCES et la CGEA BPCE ASSURANCES IARD.
La SCP [N] [W] [X] [S] ayant été condamnée au paiement de dommages et intérêts pour avoir failli à son devoir d’information et de conseil sera déboutée de sa demande aux fins dêtre relevée et garantie par la SCI LA PROVIDENCE.
Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins d’être relevées et garanties par les parties contre lesquelles il n’est pas prononcé de condamnation.
Il convient de dire que le présent jugement sera publié à la Consevation des hypothèques par la partie la plus diligente.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge de M.[K] [L]
la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens .

La SCI LA PROVIDENCE et M.[B] [I] seront en conséquence condamnés in solidum à lui payer en application de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 5000 euros .
Les autres parties seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles .

La SCI LA PROVIDENCE et M.[B] [I] qui succombent seront en outre condamnés in solidum aux entiers dépens exposé par M.[K] [L] en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Les autres parties conserveront la charge de leurs dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles en sa qualité d’assureur de M.[D] [P],

Dit que le bien acquis le 21 octobre 2019 par M.[K] [L] est affecté de vices cachés,

Constate que l’acte de vente signé entre les parties contient une clause d’exclusion des vices cachés,
Ecarte la clause d’exclusion des vices cachés contenue dans l’acte de vente signé entre les parties,
Prononce la résolution de la vente intervenue entre la SCI LA PROVIDENCE et M.[K] [L] selon acte authentique en date du 21 octobre 2019, concernant le bien sis A [Localité 2] (ALPES-MARITIMES) [Localité 2] [Adresse 9]
Dans le lot Volume 2
— Ledit lot volume comprend : un appartement villa composé d’un grand séjour avec deux terrasses, cuisine moderne indépendante et équipée, trois chambres avec leurs propre salle de bains et dressing.
Ainsi qu’un parking extérieur pour deux places de voitures.
L’assiette de la volumétrie est la suivante :
Section N° Lieudit Surface
DA [Cadastre 1] [Adresse 9] 00 ha 14 a 20 ca
Dit que M.[K] [L] devra en conséquence restituer le bien à la SCI LA PROVIDENCE et à son gérant M.[B] [I],
Condamne in solidum la SCI LA PROVIDENCE et M.[B] [I] à restituer à M.[K] [L] le prix de vente soit la somme de 524 000 euros outre les droits au Trésor public soit 30 427 euros, la contribution de sécurité immobilière soit 524 euros et les émoluments soit 10 480 euros soit au total la somme de 565 431 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du 05 septembre 2024,
Condamne in solidum la SCI LA PROVIDENCE et M.[B] [I] à payer à M.[K] [L] la somme de 8000 euros au titre de son préjudice moral,
Déboute la SCI LA PROVIDENCE et M.[B] [I] de leur demande aux fins d’être relevé et garanti des condamnations prononcées à leur encontre,

Condamne la SCP [N] [W] [X] [S] à payer à M.[K] [L] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts,

Déboute la SCP [N] [W] [X] [S] de sa demande aux fins d’être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre,

Condamne in solidum la SCI LA PROVIDENCE et M.[B] [I] à payer en application de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 5000 euros à M.[K] [L],

Déboute les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ,

Condamne in solidum la SCI LA PROVIDENCE et M.[B] [I] aux entiers dépens exposés par M.[K] [L], en ce compris les frais d’expertise judiciaire .

Dit que les autres parties conserveront leurs dépens à leur charge,

Ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent,
par la partie la plus diligente.

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT