RE F E R E

N°

Du 18 Septembre 2026

N° RG 25/00898

N° Portalis DBYC-W-B7J-L3FP
30B

c par le RPVA
le
à

Me Simon AUBIN,
Me Maud AVRIL-LOGETTE

– copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Simon AUBIN,
Me Maud AVRIL-LOGETTE

Cour d’appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

Madame [G] [N], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maud AVRIL-LOGETTE, avocate au barreau de RENNES

DEFENDEURS AU REFERE:

SASU [X] exerçant sous l’enseigne “MY MEAL”, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me Valentin PENNE, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES, subistitué par Me Valentin PENNE, avocat au barreau de RENNES

Madame [Z] [P], [U] [W], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES, subistitué par Me Valentin PENNE, avocat au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 29 Juillet 2026, en présence de [T] [E] [A], greffière stagiaire

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 18 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 07 février 2005, reçu par Maître [H] [R], notaire associé, Monsieur [O] [N] a acquis un ensemble immobilier –[Adresse 4] et [Adresse 5] , à [Localité 2], cadastrée AP n°[Cadastre 1].

Par acte authentique en date du 21 juillet 2021 reçu par Maître [M] [F], notaire associée, Monsieur [O] [N] a consenti à la SARL MY [Localité 3], un bail commercial portant sur des locaux commerciaux et local d’habitation sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2].

Le bail était conclu pour une durée de 9 ans, du 1er août 2021 au 31 juillet 2030, moyennant un loyer mensuel de 990 euros HT.

Monsieur [S] [X] est gérant de la société MY [Localité 3].

Madame [Z] [W] et Monsieur [S] [X] se sont portés caution de la SARL MY [Localité 3].

Monsieur [O] [N] est décédé le 27 novembre 2023, laissant pour héritière unique, Madame [G] [N].

La gestion du bien immobilier a été confiée à la société PARTNER IMMOBILIER à compter de février 2024.

Par courrier recommandé reçu le 04 août 2024, Monsieur [X] a informé la société PARTNER IMMOBILIER de son intention de suspendre le paiement de son loyer à compter du mois d’octobre 2023, dans l’attente de la réalisation de travaux de remise en état (pièce n°7).

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 13 août 2024, Madame [N] a fait signifier à la société MY [Localité 3] un commandement de payer la somme de 16 454, dont 14 949.68 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire du bail commercial et l’article L145-41 du Code de commerce (pièce n°9).

La société MY [Localité 3] n’a pas régularisé sa dette.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 novembre 2025, Madame [N] a fait assigner la société MY [Localité 3], Monsieur [X] et Madame [W] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :
A titre principal, ordonner l’acquisition de la clause résolutoire à la date d’effet du commandement de payer signifié le 13 août 2024, soit le 14 septembre 2024, A titre subsidiaire, ordonner la résiliation du contrat de bail commercial aux torts exclusifs du preneur, pour défaut répété de paiement de loyers,En tout état de cause, Ordonner l’expulsion de la SARL MY [Localité 3], de Monsieur [S] [X], ainsi que de tous occupants de son chef les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ce à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à parfait délaissement, Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, Condamner in solidum la SARL MY [Localité 3], Madame [W] et Monsieur [X] à payer à Madame [N] une somme provisionnelle de 16 454 euros au titre des loyers impayés, outre les intérêts au taux légal, majoré de cinq points à compter du commandement de payer du 13 août 2024, Condamner in solidum la SARL MY [Localité 3], Madame [W] et Monsieur [X] à payer à Madame [N] une somme provisionnelle de 1 645 euros au titre de la clause de retard, Condamner in solidum la SARL MY [Localité 3], Madame [W] et Monsieur [X] à payer à Madame [N] une indemnité d’occupation égale à 1.069,81 € H.T. par mois puis 1.080,06 € H.T. par mois à compter du 01/08/2025, outre la TVA à 20%, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, Condamner in solidum la SARL MY [Localité 3], Madame [W] et Monsieur [X] à payer à Madame [N] la taxe foncière 2024 à hauteur de 2.058 euros TTC outre celle de 2025 à hauteur de 2 110.80 euros TTC,Ordonner la conservation du montant du dépôt de garantie de 1 980 euros par Madame [N] à titre de dommages et intérêts, Condamner in solidum la ou les parties succombantes au versement d’une indemnité de 3 000 euros à Madame [N], au titre de l’article 700 CPC, outre les entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par la SELARL AVRIL-LOGETTE, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 août 2024, ainsi que sa dénonciation à la caution en date du 21 août 2024.
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 29 juillet 2026, Madame [N], représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir :
A titre principal, Ordonner l’acquisition de la clause résolutoire à la date d’effet du commandement de payer signifié le 13 août 2024, soit le 14 septembre 2024,Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires, A titre subsidiaire, ordonner la résiliation du contrat de bail commercial aux torts exclusifs du preneur, pour défaut répété de paiement de loyers,En tout état de cause, Ordonner l’expulsion de la SARL MY [Localité 3], de Monsieur [S] [X], ainsi que de tous occupants de son chef les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ce à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à parfait délaissement, Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, Condamner in solidum la SARL MY [Localité 3], Madame [W] et Monsieur [X] à payer à Madame [N] une somme provisionnelle de 16 454 euros au titre des loyers impayés, outre les intérêts au taux légal, majoré de cinq points à compter du commandement de payer du 13 août 2024, Condamner in solidum la SARL MY [Localité 3], Madame [W] et Monsieur [X] à payer à Madame [N] une somme provisionnelle de 1 645 euros au titre de la clause de retard, Condamner in solidum la SALRL MY [Localité 3], Madame [W] et Monsieur [X] à payer à Madame [N] une indemnité d’occupation égale à 1.069,81 € H.T. par mois puis 1.080,06 € H.T. par mois à compter du 01/08/2025, outre la TVA à 20%, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, Condamner in solidum la SARL MY [Localité 3], Madame [W] et Monsieur [X] à payer à Madame [N] la taxe foncière 2024 à hauteur de 2.058 euros TTC outre celle de 2025 à hauteur de 2 110.80 euros TTC,Ordonner la conservation du montant du dépôt de garantie de 1 980 euros par Madame [N] à titre de dommages et intérêts, Condamner in solidum la ou les parties succombantes au versement d’une indemnité de 4 000 euros à Madame [N], au titre de l’article 700 CPC, outre les entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par la SELARL AVRIL-LOGETTE, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 août 2024, ainsi que sa dénonciation à la caution en date du 21 août 2024.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la clause résolutoire insérée au sein d’un contrat de bail commercial s’applique de plein droit, le juge des référés du tribunal judiciaire ne peut qu’en constater l’acquisition puisqu’elle ne peut souffrir d’aucune contestation sérieuse sur son principe. Elle précise qu’en l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société MY [Localité 3] le 13 août 2024, qu’il est demeuré sans effet dans le délai d’un mois, sans faire l’objet d’une contestation par la société MY [Localité 3].

Elle relève également que radiée depuis le 13 février 2025, la société MY [Localité 3] n’a plus d’existence légale en tant que titulaire du bail commercial, et que la société [X], immatriculée le 12 mars 2025 et domiciliée à la même adresse, est occupante sans droit ni titre.

Elle ajoute que l’exception d’inexécution ne peut jouer que si l’inexécution par le bailleur de ses obligations a rendu le local impropre à son usage, entrainant l’impossibilité absolue d’utiliser les locaux conformément à la destination du bail. A ce titre, elle rappelle que la rapport de la société EDELWEISS du 12 août 2022 ne fait état que d’une fuite, qu’en juin 2025 les avis Google attestent de la poursuite de l’activité de restauration rapide, que le rapport du 21 février 2025 ne mentionnent que des constats visuels, sans constations techniques, et qu’il ne fait pas état des travaux réalisés par le preneur, tandis que le constat de commissaire de justice du 23 juin 2025 fait état de fissures extérieures et dégradations intérieures, fissures extérieures qui existaient déjà à la date de prise de bail.

A contrario, le rapport d’expertise technique de la société URBAN INGENIERIE, réalisé le 19 mars 2025, fait état des nombreux travaux réalisés par le preneur et touchant la structure du bâti, de sorte que les désordres allégués pourraient lui être imputés, soulignant également que la partie professionnelle et la partie habitation sont exploitables.

En outre, elle questionne la temporalité de l’exception d’inexécution et souligne que les défendeurs versent des pièces datant des mois de février et juin 2025, mais se prévalent de désordres depuis le 10 décembre 2022.

A titre subsidiaire, Madame [N] considère que le défaut d’entretien des locaux et le défaut de paiement des loyers justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 29 juillet 2026, la société [X] exerçant sous la dénomination commerciale « MY [Localité 3] », Monsieur [X] et Madame [W], représentés par leur conseil, demandent au juge de bien vouloir :
Débouter Madame [N] de toutes ses demandes, celles-ci se heurtant à une contestation sérieuse et ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés,Condamner Madame [N] à verser à la société [X], Monsieur [X] et Madame [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [N] aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le local pris à bail commercial a subi des dégâts des eaux le 08 septembre 2021, ayant donné lieu à un accord oral sur les réparations entre Monsieur [N] et la société MY [Localité 3], ainsi que le 22 mars 2022.

Par rapport du 12 août 2022, la société EDELWEISS a constaté que les parquets et les lambris des murs étaient dégradés, rendant ainsi le restaurant inexploitable, et une fuite sur le réseau d’eau potable a été identifiée (pièce n°4).

Ils ajoutent qu’à compter du 10 décembre 2022, ils ont dénoncé l’apparition de fissures et des décollements des murs dans la partie habitation et ont demandé au bailleur d’y remédier, sans succès, de sorte qu’ils ont dû déménager de la partie habitation (pièce n°6).

Un nouveau dégât des eaux est survenu le 21 mars 2023.

Ils versent un rapport du 21 février 2025 constatant d’importantes fissures sur la façade qui est à renforcer en urgence, des empoutrements instables ou dans le vide, des planchers affaissés et fléchis, des fissures sur les murs et des tassements des murs (pièce n°10).

Ils versent également aux débats un constat de commissaire de justice du 23 juin 2025, selon lequel il existe de nombreuses et graves fissures, une désolidarisation d’une colonne de plâtre et de murs, d’affaissement/fléchissement du plancher, de poutres courbées, de solives porteuses ne reposant pas sur les poutres porteuses, de solives porteuses reposant dans le vide, de poutre porteuse affaissée et arquée, de fissures sur la façade extérieure.

Le commissaire de justice constate également que l’expert en bâtiment présent lors du constat indique qu’il est urgent de procéder à la mise en sécurité de l’immeuble, qu’il doit être réalisé un sondage sur l’état d’affaissement du plancher, qu’il doit être installé des étais et sabots de soulagement de la structure du bâtiment, qu’en l’état actuel, le bâtiment ne peut en aucun cas recevoir du public, qu’il convient de mettre en place un plancher coupe-feu entre le rez-de chaussée (cuisine) et les parties habitables de l’étage (pièce n°13).
Ils rappellent que le local commercial est destiné à l’accueil du public, et que le logement ne peut être occupé par Monsieur [X], Madame [W] et leurs enfants.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire, les défendeurs font valoir que l’appréciation du caractère suffisamment grave d’une inexécution ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, étant au surplus relevé que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et à son obligation de réaliser les travaux lui incombant, de sorte qu’ils étaient fondés à suspendre le règlement des loyers.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties et développées oralement à l’audience utile précitée.

Par suite, la décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La société MY [Localité 3] étant radiée, aucune demande à son encontre, ni à son bénéfice ne saurait prospérer. Toutefois, il convient de préciser que le preneur a été assigné sous la dénomination SARL My [Localité 3] mais avec le numéro de RCS de la société [X], cette dernière étant intervenue en cette qualité à l’audience.

Sur la demande de résiliation du bail commercial

Selon l’article L145-41 du Code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Selon l’article 1219 du Code civil, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

En vertu de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

L’article 1720 du Code civil ajoute que, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

En l’espèce, il ressort des débats que la société MY [Localité 3] a cessé de payer ses loyers octobre 2023, que le contrat de bail commercial prévoit la résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer, et qu’un commandement de payer, demeuré infructueux a été délivré le 13 août 2024.

Or, il est constant que les désordres évoqués par Monsieur [X] et Madame [W], dont la matérialité est justifiée, a minima, par le constat de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, sont incompatibles avec la sécurité des personnes et rendent ainsi les locaux commercial et d’habitation impropres à l’accueil des occupants et du public.

Dès lors, Monsieur [X] et Madame [W] sont fondés à se prévaloir d’une exception d’inexécution concernant l’obligation de paiement du loyer.

L’appréciation des fautes respectives des parties devra faire l’objet d’un débat devant le juge du fond.

Par conséquent, faute de pouvoir utilement mobiliser le mécanisme de la clause résolutoire, Madame [N] sera déboutée de sa demande de résiliation de bail commercial, ainsi que de toutes les conséquences de droit y afférent.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Selon l’article 1217 du Code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– provoquer la résolution du contrat ; »

Selon l’article 1219 du Code civil, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Selon l’article 1224 du Code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

En l’espèce, il a été précédemment établi que Monsieur [X] et Madame [W] sont fondés à se prévaloir d’une exception d’inexécution concernant l’obligation de paiement du loyer.

L’appréciation des fautes respectives des parties devra faire l’objet d’un débat devant le juge du fond.

Par conséquent, Madame [N] sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, ainsi que de toutes les conséquences de droit y afférent.

Sur les demandes provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, eu égard à l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [X] et Madame [W], leur obligation de paiement n’est pas suffisamment établie.

Par conséquent, Madame [N] sera déboutée de ses demandes provisionnelles.

Sur les autres demandes

Succombant en ses demandes principales, Madame [N] conservera les dépens de l’instance et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de débouter Monsieur [X] et Madame [W] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboutons Madame [N] de sa demande de résolution du contrat bail par application de la clause résolutoire ;

Déboutons Madame [N] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs du preneur ;

Déboutons Madame [N] de ses demandes provisionnelles ;

Déboutons Madame [N] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboutons Monsieur [X] et Madame [W] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons Madame [N] aux dépens ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ;

La greffière, La présidente,