Bail verbal et expulsion d’un occupant sans droit ni titre malgré l’absence de preuve locative

Le bail verbal est valable en application des articles 1709 et 1714 du Code civil, mais son existence doit être établie par celui qui s’en prévaut. L’occupation des lieux, même corroborée par une boîte aux lettres, un interphone et le voisinage, ne suffit pas à démontrer la qualité de locataire. Les SMS et un versement isolé ne caractérisent pas davantage le paiement régulier d’un loyer lorsque la période d’occupation et les règlements antérieurs ne sont pas justifiés.

L’absence de bail n’empêche toutefois pas l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre, compétence relevant de l’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire. L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution impose le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, sauf mauvaise foi ou entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

L’indemnité d’occupation fondée sur l’article 1240 du Code civil suppose une évaluation probante de la valeur locative. À défaut, elle est rejetée. La charge de la preuve résultant de l’article 9 du Code de procédure civile conduit également au rejet de l’arriéré locatif. La partie perdante supporte les dépens selon l’article 696 du même code et peut être déboutée de sa demande au titre de l’article 700.

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Le propriétaire ne démontrait pas que l’occupant bénéficiait d’un bail verbal ni qu’un loyer avait été convenu, malgré la production de SMS et d’un décompte. La demande en paiement de l’arriéré et de résiliation du bail est rejetée. L’occupant est toutefois considéré comme sans droit ni titre et doit libérer les lieux. L’indemnité d’occupation est également refusée faute d’éléments sur la valeur locative.

Un propriétaire soutient qu’un occupant réside depuis 2019 dans un local d’habitation en vertu d’un bail verbal et réclame des loyers impayés. Il lui fait délivrer un commandement de payer, puis l’assigne afin d’obtenir la résiliation du bail, le paiement d’un arriéré actualisé, une indemnité d’occupation et l’expulsion.

L’occupant, régulièrement cité, ne comparaît pas. Le propriétaire produit des SMS, un décompte et des éléments établissant la présence de l’occupant dans les lieux. Le juge estime toutefois que cette occupation ne prouve pas la qualité de locataire ni le paiement d’un loyer convenu.

Le bail verbal et l’arriéré locatif sont donc rejetés. L’occupant est néanmoins considéré comme sans droit ni titre et doit libérer les lieux. La demande d’indemnité d’occupation est également rejetée, faute d’éléments permettant d’évaluer la valeur locative. Les dépens sont mis à la charge du propriétaire.

• Établir un accord sur la mise à disposition et le prix du bail
• Produire des éléments distinguant l’occupation d’une véritable location
• Justifier les paiements de loyers sur la période pertinente
• Démontrer l’absence de droit ni titre de l’occupant
• Respecter le commandement de quitter les lieux et le délai légal
• Fournir une évaluation probante de la valeur locative

• Nom de l’occupant sur la boîte aux lettres et l’interphone
• Confirmation de l’occupation par le voisinage
• Échanges de SMS d’août 2024 à septembre 2025
• RIB identifiant le destinataire des échanges
• Décompte mentionnant un versement unique en novembre 2024

Le propriétaire obtient l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre, mais échoue à établir le bail verbal, l’arriéré et la valeur locative. L’occupant doit libérer les lieux dans le délai fixé, tandis que le propriétaire supporte les dépens et ne bénéficie d’aucune indemnité d’occupation.n

• Expulsion possible après signification et délai légal
• Absence de condamnation au paiement de l’arriéré
• Absence d’indemnité d’occupation faute d’évaluation probante
• Rejet de la séquestration des meubles à titre de garantie
• Condamnation du propriétaire aux dépens

À faire

• Réunir les quittances et justificatifs de paiements locatifs
• Documenter l’accord sur le montant du loyer
• Établir précisément la période et le montant de l’arriéré
• Faire signifier le commandement de quitter les lieux
• Produire une estimation documentée de la valeur locative

À éviter

• Assimiler la seule occupation à un bail établi
• Fonder la dette sur des SMS ambigus
• Réclamer une indemnité sans justificatif de valeur locative
• Demander la séquestration des meubles comme garantie locative
• Négliger les délais applicables à l’expulsion

La preuve de l’existence d’un bail verbal

nLa preuve d’un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, conformément aux articles 1709 et 1714 du Code civil, notamment en présence d’un commencement d’exécution. Toutefois, l’occupation des lieux est équivoque. En l’absence de quittances, de justificatifs de paiements réguliers ou d’éléments établissant un prix réel et sérieux, les SMS et un versement isolé ne suffisent pas à démontrer la qualité de locataire.n

L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre

nL’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire permet au juge des contentieux de la protection de connaître de l’expulsion des occupants sans droit ni titre. L’absence de bail ne fait donc pas obstacle à l’expulsion. Selon l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, celle-ci intervient après un commandement de quitter les lieux et l’expiration d’un délai de deux mois, sauf exception légalement constatée.n

La preuve de l’indemnité d’occupation

nFondée sur l’article 1240 du Code civil, l’indemnité d’occupation suppose une évaluation suffisamment probante de la valeur locative du bien. Le propriétaire n’ayant produit aucun élément permettant cette évaluation, sa demande a été rejetée, conformément à la charge de la preuve prévue par l’article 9 du Code de procédure civile.

Article 762 du Code de procédure civile, Article 828 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1709 du Code civil, Article 1714 du Code civil, Article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile