COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 27 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 397

N° RG 22/07631 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJO6S

S.A.R.L. [X] IMMOBILIER

C/

[H] [O]

[G] [Y]

[J] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Nicolas MASSUCO

Me Sandie CASTAGNON

Me Neera ANDREOZZI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 10 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04983.

APPELANTE

S.A.R.L. [X] IMMOBILIER, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Nicolas MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON, ayant plaidé

INTIMÉS

Madame [H] [O]

née le 03 Juin 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sandie CASTAGNON de la SCP CASTAGNON MERCURIO, avocat au barreau de TOULON,

Monsieur [G] [Y]

né le 14 Octobre 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

assigné PVR le 29/07/2022

défaillant

Monsieur [J] [N]

né le 26 Janvier 1985 à [Localité 4] [Adresse 4] [Localité 5], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Neera ANDREOZZI, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Isabelle PIQUET-MAURIN, avocat au barreau de TOULON, ayant plaidé

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et Procédure :

Le 1er septembre 2016, Mme [H] [O] et M. [G] [Y], alors mariés, ont signé avec la Sarl [X] Immobilier un mandat de vente sans exclusivité pour un bien immobilier situé à [Localité 6], au prix de vente de 215 000 euros net vendeur, outre une commission d’agence de 12 900 euros, ce mandat étant dûment enregistré.

La Sarl [X] Immobilier assure avoir présenté aux vendeurs un acquéreur, M. [J] [N], lequel, après une visite le 6 septembre 2016 effectuée suite à la signature d’un bon de visite, a formulé le 6 octobre 2016 une offre à hauteur de 200 000 euros. Le même jour, les époux [Y] ont formulé une contre proposition pour un prix de 205 000 euros net vendeur.

Le 15 octobre 2016 un compromis de vente a été signé entre les époux [Y] et M. [J] [N] par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, ImmoCenter, agence avec laquelle ils avaient également signé un mandat de vente sans exclusivité le 26 septembre 2016. Un acte de vente a été signé entre les époux [Y] et M. [J] [N] le 31 janvier 2017 pour 200 000 euros, un commission d’agence à hauteur de 6 000 euros était prévue pour l’agence ImmoCenter.

Reprochant aux vendeurs et à l’acquéreur un manquement à leurs obligations contractuelles, dont une clause pénale apparente, ainsi que leur déloyauté en vue d’obtenir une diminution du montant de sa commission, par assignation du 17 octobre 2018, la Sarl [X] Immobilier a assigné Mme [H] [O], M. [G] [Y] et M. [J] [N] en réparation de son préjudice par l’octroi de la somme de 12 900 euros, montant de la commission fixée.

Par jugement en date du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a :

débouté la Sarl [X] Immobilier de toutes ses demandes,

condamné la Sarl [X] Immobilier à payer à Mme [H] [O] et M. [G] [Y] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la Sarl [X] Immobilier à payer à M. [J] [N] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la Sarl [X] Immobilier aux entiers dépens distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a écarté la nullité du mandat de vente retenant que Mme [H] [O], sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontrait pas, comme elle le prétend, que le mandat de vente signé avec la Sarl [X] Immobilier le 1er septembre 2016 l’aurait été sur son lieu de travail, n’aurait pas été numéroté et qu’aucun exemplaire ne lui aurait été remis. Il retient au contraire que la Sarl [X] Immobilier apporte un commencement de preuve de cette remise d’un exemplaire enregistré du mandat de vente à Mme [H] [O].

Le tribunal a, en revanche, retenu la nullité de la clause pénale figurant dans ce mandat, faute d’apparaître dans l’acte en caractères très apparents comme requis par l’article 78 du décret du 20 juillet 1972.

A l’égard de M. [J] [N], le tribunal a rejeté toute demande indemnitaire de la Sarl [X] Immobilier sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, estimant que l’agent immobilier ne peut se prévaloir d’un bon de visite, dépourvu de valeur contractuelle, ni même de la clause d’engagement qu’il comprend, signé par l’acquéreur pour obtenir de sa part le versement d’une somme autre qu’une commission ou une réparation stipulée dans le mandat de vente. Il a également rejeté tout engagement de la responsabilité délictuelle de M. [J] [N] en l’absence de faute de sa part pour avoir formé une offre d’achat par l’intermédiaire d’une autre agence, également mandatée par les vendeurs, et alors que le mandat avec la Sarl [X] Immobilier n’était pas un mandat exclusif.

Selon déclaration reçue au greffe le 27 mai 2022, la Sarl [X] Immobilier a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

M. [G] [Y], régulièrement intimé par procès-verbal établi dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile le 29 juillet 2022, n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 25 août 2026.

Prétentions des parties :

Par dernières conclusions transmises le 29 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la Sarl [X] Immobilier sollicite de la cour qu’elle :

infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 10 mars 2022 dans toutes ses dispositions,

déclare Mme [H] [O] et M. [G] [Y] contractuellement responsable,

déclare M. [J] [N] responsable,

condamne in solidum les époux [Y] et M. [J] [N] à lui payer la somme de 12 900 euros TTC à titre de réparation de son préjudice tel que prévu dans le mandat de vente,

rejette toutes les demandes de Mme [H] [O] et de M. [J] [N],

condamne in solidum Mme [H] [O], M. [G] [Y] et M. [J] [N] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

condamne in solidum des défendeurs aux entiers dépens, avec distraction.

Par dernières conclusions transmises le 21 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [H] [O] sollicite de la cour qu’elle :

confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 10 mars 2022 en ce qu’il a retenu la nullité de la clause pénale du mandat de vente sans exclusivité n°3847 signé le 1er septembre 2016 entre les ex-époux [Y] et la Sarl [X],

confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 10 mars 2022 en ce qu’il a débouté la Sarl [X] de l’ensemble de ses demandes,

réforme le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 10 mars 2022 en ce qu’il a retenu que le mandat de vente sans exclusivité n°3847 était régulier,

Statuant à nouveau :

À titre principal :

’ prononce la nullité du mandat de vente sans exclusivité n°3847 et, en conséquence, déboute la Sarl [X] de l’ensemble de ses demandes,

À titre subsidiaire :

’ prononce la nullité de la clause pénale insérée au sein du mandat de vente sans exclusivité n°3847 et, en conséquence, déboute la Sarl [X] de l’ensemble de ses demandes,

À titre infiniment subsidiaire :

’ réduise à une somme symbolique le montant des dommages et intérêts qui seraient alloués à la Sarl [X] en application de cette clause pénale,

En tout état de cause :

’ condamne la Sarl [X] à payer à madame [H] [O] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance, avec distraction.

Par dernières conclusions transmises le 30 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [J] [N] sollicite de la cour qu’elle :

confirme le jugement entrepris,

déboute la Sarl [X] Immobilier de toutes ses demandes,

rajoute au jugement de première instance et condamne la Sarl [X] Immobilier à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la mise en cause de la responsabilité de Mme [H] [O] et M. [G] [Y]

1.1. Moyens des parties

La Sarl [X] Immobilier entend engager la responsabilité contractuelle de Mme [H] [O] et M. [G] [Y] à raison du mandat de vente signé le 1er septembre 2016 et dûment enregistré sous le numéro 3847. Elle assure apporter la preuve des circonstances de la remise à Mme [H] [O] d’un exemplaire du mandat enregistré par les attestations produites. Elle fait valoir que cette dernière procède pour sa part par simples affirmations, sans preuve, et ne peut se prévaloir de la jurisprudence applicable en cas de transmission du mandat par courrier alors qu’il s’agit ici d’une remise en mains propres. Elle en déduit que le mandat est pleinement valable.

De même, s’agissant de la clause pénale contenue dans le mandat, la Sarl [X] Immobilier soutient qu’elle est rédigée sur le modèle prescrit par la FNAIM, en caractères gras parfaitement apparents, et est donc parfaitement valable. Elle fait valoir la mauvaise foi et la déloyauté des vendeurs afin de diminuer la commission d’agence par deux, le deuxième mandat signé avec l’agence ImmoCenter ayant pour seule différence le montant de ces honoraires. Elle reproche donc à Mme [H] [O] et M. [G] [Y] un manquement délibéré à leurs obligations contractuelles issues du mandat de vente, de sorte que, sur le fondement de l’article 1226 du code civil, la Sarl [X] Immobilier sollicite la réparation de son préjudice par le paiement de la somme stipulée dans cette clause.

De son côté, à titre principal, Mme [H] [O] sollicite la nullité du mandat de vente au regard des dispositions combinées de l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, qui imposent que l’exemplaire du mandat remis au mandant mentionne le numéro d’inscription au registre des mandats. En l’espèce, elle assure que la signature ayant eu lieu sur son lieu de travail, hors agence, aucune copie portant ledit numéro ne lui a été remise, du moins, la preuve de cette remise n’est pas rapportée. Elle entend que les attestations produites par la Sarl [X], émanant de proches et de salariés de l’agence, soient écartées comme étant des témoignages de complaisance, conformément à l’article 1353 du code civil.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que la clause pénale doit être déclarée nulle, pour ne pas être mentionnée en caractères très apparents, contrairement aux exigences de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 et de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, notamment les arrêts du 5 mars 2015 et du 17 janvier 2018. En effet, elle soutient qu’elle est rédigée dans la même typographie que les conditions générales, sans mise en exergue. Elle soutient en outre que la bonne foi des ex-époux [Y] est établie par l’information spontanée transmise à l’agence dès la signature du compromis.

Enfin, à titre infiniment subsidiaire, si la clause pénale était maintenue, elle entend que son montant soit réduit sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, du fait de la brièveté de la mission de la Sarl [X], limitée à quelques mois, qui rend la somme de 12 900 euros manifestement excessive.

1.2. Réponse de la cour

Par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 6 I de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

– Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

– Les modalités de la reddition de compte ;

– Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.

– Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.

En outre, lorsqu’une convention comporte une clause d’exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.

Les dispositions de l’article 1375 du code civil leur sont applicables.

Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.

L’article 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 précise que tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie, et que le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.

L’article 78 de ce même décret ajoute que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Il est acquis que la nécessité d’un mandat écrit formaliste, dûment numéroté et enregistré, précisant les conditions de l’opération et les modalités de la rémunération de l’agent immobilier doit être rigoureusement respectée.

En l’occurrence, il ressort de la lecture du mandat de vente sans exclusivité signé le 1er sept 2016, entre la Sarl [X] Immobilier, d’une part, et Mme [H] [O] et M. [G] [Y], d’autre part, qu’il était prévu qu »en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ou dirigé vers lui, le mandataire aurait droit à une rémunération à la charge de l’acquéreur d’un montant de 10 750 euros HT, soit 12 900 euros TTC’.

En page 3 du mandat, figure la mention suivante : ’le mandant s’interdit en son nom, avec son conjoint, concubin ou partenaire de PACS ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait eu une participation de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat ainsi que pendant 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué’. Il est précisé qu’à ’défaut des respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d’un montant égal à celui de la rémunération toute taxe comprise du mandataire prévue au présent mandat’.

Le mandat est paraphé et signé par toutes les parties, l’indication de Mme [H] [O] selon laquelle elle aurait signé à l’époque pour M. [G] [Y], alors son époux, ne ressortant que de ses déclarations. Le mandat est également numéroté 3847, en continuité et conformité avec les mentions du registre produit par l’agence immobilière. Ce même numéro a d’ailleurs été reporté sur le bon de visite n°47 de M. [J] [N].

Pour solliciter la nullité du mandat de vente, Mme [H] [O] ne procède que par affirmations, assurant que le mandat, non signé en agence, portant ce numéro d’enregistrement ne lui a pas été remis en copie. Elle n’apporte aucun élément propre à étayer la véracité de ses seuls dires.

Au contraire, non seulement le mandat numéroté produit par la Sarl [X] Immobilier comprend, juste avant la signature de Mme [H] [O], la mention ’fait en deux exemplaires, dont l’un est remis au mandant qui le reconnaît’, mais il est encore attesté, de manière précise et circonstanciée, notamment par Mme [D] le 8 juin 2019 et par Mme [B] le 7 juin 2019, qu’un exemplaire du mandat a été remis à la venderesse en mains propres en agence le 1er septembre 2016. Certes, ces attestations émanent respectivement de la compagne et de la belle fille du gérant de la Sarl [X] Immobilier, M. [X], travaillant également au sein de l’agence, ce qui implique une possible partialité et ne permet pas de retenir pour ces témoignages l’objectivité attendue de ce type de preuve. Néanmoins, ces éléments constituent un commencement de preuve de ce qu’un exemplaire du mandat numéroté a bien été remis à Mme [H] [O]. En tout état de cause, celle-ci, qui prétend à la nullité du mandat, doit supporter la charge de la preuve des éléments critiques qu’elle avance, ce qu’elle ne fait pas.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu la validité du mandat de vente et en a écarté la nullité.

Toutefois, Mme [H] [O] soulève la nullité de la clause pénale qu’il comprend et dont la Sarl [X] Immobilier entend obtenir l’application.

En effet, tel que rappelé ci-dessus, le mandat de vente comprend en page 3 une clause prévoyant une pénalité à la charge du mandant d’un montant égal à la rémunération prévue pour le mandataire.

Or, en application des textes sus-visés, la clause pénale d’un mandat de vente est réputée non écrite si elle n’apparaît pas en caractères très apparents. Or, en l’espèce, si les mentions sus-rappelées figurent en caractères gras en page 3 du mandat, elles sont rédigées dans la même typographie que le reste des conditions générales du mandat, en caractères de même taille, sans être soulignés et sans apparaître sous une rubrique spécifique de nature à attirer l’attention du vendeur. La formulation fait également référence au ’montant égal à celui de la rémunération toute taxe comprise du mandataire prévue au présent mandat’, sans en rappeler le chiffrage. La rédaction de la clause pénale n’a, en l’occurrence, aucunement été mise en exergue, ce que suppose l’exigence de caractères très apparents, afin d’attirer l’attention du mandant sur son existence et sa portée.

Ainsi, cette clause n’a pas été rédigée et n’apparaît pas en caractère très apparents, de sorte qu’elle doit être réputée non écrite et ne peut produire ses effets. En cette analyse, la décision entreprise sera également confirmée, ainsi qu’en ce qu’elle a, en conséquence, débouté la Sarl [X] Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 12 900 euros à l’endroit de Mme [H] [O] et de M. [G] [Y], cette prétention étant fondée sur la clause contractuelle invalidée.

2. Sur la demande indemnitaire à l’égard de M. [J] [N]

2.1. Moyens des parties

A l’égard de M. [J] [N], la Sarl [X] Immobilier assure qu’un bon de visite a été signé le 6 septembre 2016 aux termes duquel celui-ci s’est engagé à ne pas passer outre le mandat de vente du 1er septembre 2016. Or, elle met en cause sa déloyauté et ses agissements de concert avec les vendeurs, leur ayant permis de ne pas respecter leurs engagements, dans le seul but de priver l’appelante de sa rémunération. Elle soutient qu’après une première offre non acceptée, il a feint de mettre un terme à ses recherches avant de recontacter les vendeurs par l’intermédiaire d’une autre agence, située à distance du bien, et de, finalement, acquérir le bien avec des frais d’agence moindre. La Sarl [X] Immobilier entend donc engager la responsabilité délictuelle de M. [J] [N] sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Enfin, la Sarl [X] Immobilier s’appuie sur les articles 1142 et 1147 du Code civil, ainsi que sur les articles 1217 et 1231-1 du Code civil actuel, pour justifier la réparation du préjudice résultant de l’inexécution des obligations contractuelles.

M. [J] [N], pour sa part, soutient que le bon de visite qu’il a signé ne s’assimile ni à un mandat de vente, ni à un mandat de recherche, et que la clause d’engagement qu’il contient est contraire aux articles 6 et 73 du décret du 20 juillet 1972. Il conteste tout engagement possible de sa responsabilité contractuelle.

S’agissant de sa responsabilité délictuelle, M. [J] [N] rappelle que l’agence immobilière ne peut ni demander ni recevoir directement ou indirectement aucune somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation autre que dans les conditions fixées au mandat et à la charge des parties à ce mandat, ce qu’il n’est pas. Il estime qu’aucun comportement déloyal n’est démontré, ni ne peut lui être reproché pour avoir acquis le bien par un autre agent immobilier à un prix moindre, alors qu’en l’espèce le mandat de vente de la Sarl [X] Immobilier ne comportait pas d’exclusivité.

2.2. Réponse de la cour

Tout d’abord, il convient d’observer que, dans le cadre de l’appel, la Sarl [X] Immobilier n’entend engager la responsabilité de M. [J] [N] que sur un fondement délictuel, abandonnant toute mise en cause d’une responsabilité contractuelle de sa part.

En effet, par application de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction ici applicable, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Or, un professionnel de la vente immobilière ne peut exiger ou accepter aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, tant que l’opération pour laquelle il a été mandaté n’a pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Dans ces conditions, et au vu des textes applicables et notamment de l’article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, la personne qui signe un bon de visite reconnaît seulement qu’elle a recours à un agent immobilier pour visiter un local mais ne prend, par là même, aucun engagement contractuel.

S’il a pu être admis que la signature d’un bon de visite, sans tenir lieu de mandat, peut conduire l’acquéreur, dont le comportement fautif a fait perdre à l’agent sa commission, à engager sa responsabilité délictuelle, notamment s’il régularise la vente directement avec le propriétaire, encore convient-il que les circonstances de sa déloyauté et de sa faute tendant à contourner la commission du mandataire soient démontrées.

En l’occurrence, M. [J] [N] a signé le 6 septembre 2016 avec la Sarl [X] Immobilier un bon de visite n°47 concernant, notamment, le bien vendu par les époux [Y], en vertu du mandat 3847 confié à cet agent immobilier. Aux termes de ce bon de visite, M. [J] [N] a indiqué : (je) ’reconnais m’être présenté ce jour à l’agence ci-dessus désignée, avoir demandé et reçu de celle-ci les renseignements, adresse et conditions de vente des biens ci-dessous désignés précisés notamment dans le mandat de vente. Je sais que ces indications ont été fournies selon les dires des vendeurs et qu ’elles sont confidentielles. Je m’engage à ne les communiquer à quiconque et ne pas me présenter chez les vendeurs sans être accompagné d’un représentant de l’agence ou, à défaut, sans communiquer audit vendeur le présent bon de visite. Je m’engage, en outre, à informer toute personne qui me présenterait les mêmes biens que ceux qui m’ont déjà été présentés que ces biens dont je n’avais aucune connaissance auparavant m’ont été présentés pour la première fois uniquement par l’agence ci-dessus désignée. Les prix de vente donnés comprennent les honoraires de l’agence s’ils sont prévus à la charge de l’acquéreur. Je m’interdis par la présente de traiter ou négocier l’achat de ces biens sans l’intervention de ladite agence. En cas de manquement à cet engagement pendant une durée de 12 mois à compter de ce jour, je m’engage à faire réparation du préjudice que constituerait son éviction par le versement à ladite agence d’un dédommagement égal à 10% du prix auquel aura été acquis le bien’.

D’une part, une telle clause de dédommagement contrevient aux dispositions de l’article 6 de la loi Hoguet puisque l’agent immobilier ne peut prétendre au paiement d’aucune autre somme que celle figurant expressément au mandat de vente.

D’autre part, un bon de visite ne vaut pas contrat entre la Sarl [X] Immobilier et M. [J] [N].

Enfin, le fait pour M. [J] [N] d’avoir acquis le bien objet du mandat en cause aux termes d’un acte authentique du 31 janvier 2017, à un prix moindre et par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, ImmoCenter, située à [Localité 7] et non à [Localité 6], ne caractérise pas une faute de sa part, ni un acte déloyal, alors que cette agence détenait également un mandat de vente signé avec Mme [H] [O] et M. [G] [Y], la Sarl [X] Immobilier ne disposant que d’une mandat de vente sans exclusivité. Le fait que M. [J] [N] ait mis en pause ses recherches quelques temps avant de les reprendre, ainsi qu’en témoignent les SMS produits, ne permet pas de caractériser une action délibérée d’agir en fraude des droits de la Sarl [X] Immobilier. Au demeurant, il convient d’observer que M. [J] [N] a finalement acquis le bien au prix de 200 000 euros ainsi qu’il l’avait proposé le 6 octobre 2016 par l’intermédiaire de la Sarl [X] Immobilier, offre que Mme [H] [O] et M. [G] [Y] avaient alors refusée.

Dans ces conditions, la Sarl [X] Immobilier échoue à rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de M. [J] [N] lui ayant causé un préjudice ; la décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté l’appelante de ses demandes envers ce dernier.

3. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La Sarl [X] Immobilier, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, les indemnités auxquelles elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles seront confirmées, et, deux indemnités supplémentaires de 2 000 euros chacune seront mises à sa charge au bénéfice de Mme [H] [O] d’une part, et de M. [J] [N] d’autre part, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne la Sarl [X] Immobilier au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la Sarl [X] Immobilier à payer à Mme [H] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sarl [X] Immobilier à payer à M. [J] [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sarl [X] Immobilier de ses demandes sur ce même fondement.

La Greffière, La Présidente,