Cour d’appel, Pôle 4 – Chambre 1, 16 octobre 2026, RG n° 24/17853

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 16 OCTOBRE 2026

(n° 2026/ 261 , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17853 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKHUO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Octobre 2024 -Tribunal de Commerce de Paris 04 – RG n° 2024015843

APPELANTE

[U] [F], SAS, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELAS LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

INTIMÉE

[P] [Q], SASU, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Philippe LECONTE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E0533

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange, SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) [P] [Q] exerce l’activité de marchand de biens.

La société par actions simplifiée (SAS) [U] [F] (la société [U]) est une société holding qui a notamment pour activité la gestion de patrimoine et la réalisation d’investissements pour compte propre ou pour celui des sociétés du groupe [Localité 3] [U].

Par acte notarié du 26 février 2020, en l’étude de Me [C] [R], notaire, avec la participation de Me [X] [A], notaire assistant le vendeur, la société [P] [Q], vendeur, et la société [U], acquéreur, ont signé une « promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives », relative à l’immeuble situé [Adresse 3], moyennant le prix de 1.860.000 €.

La société [U] a versé la somme de 93.000 €, correspondant au montant de l’indemnité forfaitaire prévue dans la promesse, entre les mains du notaire de la société [P] [Q].

Les parties se sont opposées sur l’imputabilité de l’absence de réalisation de conditions suspensives.

Par courrier du 7 avril 2020, la société [U] a notifié à la société [P] [Q] la caducité de la promesse en l’absence de levée de l’ensemble des conditions suspensives dans le délai de réalisation, et a sollicité la restitution de l’indemnité forfaitaire.

Par acte d’huissier du 4 mai 2020, la société [P] [Q] a mis en demeure la société [U] de se présenter au rendez-vous de signature de l’acte de vente ou à défaut d’un procès-verbal le mardi 12 mai 2020 à 14 heures au sein des bureaux du notaire.

Par acte d’huissier du 11 mai 2020, la société [U] a mis en demeure la société [P] [Q] de de lui restituer l’indemnité forfaitaire d’immobilisation de 93.000 €, versée entre les mains du notaire.

Par acte d’huissier du 10 août 2020, la société [P] [Q] a assigné la société [U] devant le tribunal de commerce de Vannes (56), en paiement de l’indemnité forfaitaire.

Par jugement du 25 novembre 2022, le tribunal de commerce de Vannes a désigné le tribunal de commerce de Paris comme juridiction de renvoi.

Par jugement du 21 octobre 2024, le tribunal de commerce de Paris a statué ainsi :

-condamne la SAS [U] [F] à payer à la SASU [P] [Q] la somme de 93.000 € au titre de l’indemnité forfaitaire, portant intérêt au taux légal à compter du 20 mai 2020,

-ordonne à Me [A], ès qualités de notaire du vendeur, de verser à la SASU [P] [Q] l’indemnité forfaitaire s’élevant à 93.000 €,

-dit qu’en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêt s’ils sont dus depuis au moins une année entière,

-déboute la SAS [U] [F] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

-déboute la SASU [P] [Q] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, -condamne la SAS [U] [F] à payer à la SASU [P] [Q] la somme de 7.000 € au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires,

-ordonne l’exécution provisoire du jugement,

-condamne la SAS [U] [F] aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,39 € dont 11,52 € de TVA.

La SAS [U] [F] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 28 octobre 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 juin 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 3 juillet 2025, par lesquelles la SAS [U] [F], appelante, invite la cour à :

Vu les articles 455, 542, 564 et 954 du Code de Procédure Civile du Code de procédure civile ainsi que 1101, 1103, 1104, 1190, 1192, 1193, 1231-1, 1231-2, 1231-3, 1240, 1241, 1242, 1304-3, 1304-6, et 1343-2 du Code civil, l’article L 213-2 du Code de l’urbanisme,

Recevoir [U] [F] en son appel ainsi qu’en ses contestations et demandes, l’y déclarer bien fondée et y faisant droit,

Déclarer irrecevable la demande de voir [U] [F] condamnée à payer 93 000€ à [P] [Q] « au titre du préjudice financier subi ’ et résistance abusive » comme étant nouvelle en cause d’appel.

Déclarer ne pas être saisie de l’ancienne demande de voir [U] [F] condamnée à payer 10 000 € à [P] [Q] à titre de dommages-intérêts « pour résistance abusive», celle-ci ayant été abandonnée.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

condamné [U] [F] à payer 93 000 € à [P] [Q] au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle, portant intérêt au taux légal à compter du 20 mai 2020 ;

ordonné à Me [A], ès-qualités notaire du vendeur, de verser à [P] [Q] l’indemnité forfaitaire s’élevant à 93 000 € ;

dit qu’en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêt s’ils sont dus depuis au moins une année entière ;

débouté [U] [F] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

condamné [U] [F] à payer 7 000 € à [P] [Q] au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté [U] [F] de ses demandes autres, plus amples ou contraires ;

condamné [U] [F] aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,39 € dont 11,52 € de TVA.

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté [P] [Q] de de sa demande de dommages et intérêts pour une prétendue résistance abusive.

Statuant à nouveau, par réformation du jugement entrepris :

Ecarter des débats les pièces adverses n° 13 à n° 17, en raison de ce qu’elles sont couvertes par le secret professionnel des Notaires.

Déclarer que la condition suspensive tenant à la purge du droit de préemption urbain stipulée à l’article 14.1.1 de la Promesse a été défaillante par la faute exclusive de [P] [Q].

Déclarer que la condition suspensive tenant à la présentation de la situation hypothécaire de l’immeuble stipulée à l’article 14.2.1 de la Promesse a été défaillante par la faute exclusive de [P] [Q].

Déclarer que la condition suspensive tenant à la production des documents d’urbanisme stipulée à l’article 14.2.3 de la Promesse a été défaillante par la faute exclusive de [P] [Q].

Déclarer que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un arrêté de transfert permis de construire stipulée à l’article 14.2.5 de la Promesse a été défaillante par la faute exclusive de [P] [Q].

Déclarer que c’est à bon droit que [U] [F] a constaté la caducité de la Promesse.

Déclarer la Promesse caduque, aux torts exclusifs de [P] [Q].

Déclarer [P] [Q] mal fondée en sa demande de se voir attribuer l’indemnité forfaitaire d’immobilisation stipulée à la Promesse et l’en débouter ainsi que de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de [U] [F].

Ordonner, conformément à l’alinéa b) de l’article 13.4 de la Promesse, la restitution de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation s’élevant à 93 000 € à [U] [F] et condamner [P] [Q] à la rembourser intégralement à [U] [F].

Condamner [P] [Q] à payer à [U] [F] des intérêts légaux sur cette somme capitalisés à compter du 12 mai 2020.

Débouter [P] [Q] de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause :

Déclarer que les parties à la Promesse n’étaient pas tenues d’attendre l’expiration du délai de l’article L 213-2 du Code de l’urbanisme pour constater l’absence de réalisation des conditions suspensives.

Déclarer que l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n’a pas modifié les délais stipulés à la Promesse.

Déclarer que [U] [F] n’a commis aucune faute en constatant la caducité de la Promesse.

Déclarer que [P] [Q] n’établit pas la réalité des éléments soi-disant constitutifs du préjudice qu’elle allègue.

Déclarer que [P] [Q] n’a subi aucun préjudice et déclarer en conséquence mal fondée la demande de dommages-intérêts présentée par [P] [Q] et l’en débouter.

Condamner [P] [Q] à rembourser 9 778,14 € à [U] [F] au titre des intérêts payés en sus de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts légaux capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil à compter du 20 décembre 2024.

Condamner [P] [Q] à rembourser 7 000 € à [U] [F] payés par cette dernière à [P] [Q] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre du jugement entrepris, outre les intérêts légaux capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil à compter du 20 décembre 2024.

Condamner [P] [Q] à rembourser 2 500 € à [U] [F] payés par cette dernière à [P] [Q] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de l’ordonnance de référé du 19 décembre 2024, outre les intérêts légaux capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil à compter du 20 décembre 2024.

Débouter [P] [Q] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner [P] [Q] à payer 10 000 € à [U] [F] à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Condamner [P] [Q] à payer 15 000 € à [U] [F] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de Maître Emmanuelle Payrau soussigné aux offres de droit ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 23 avril 2025, par lesquelles la SARL [P] [Q], intimée, invite la cour à :

Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil et 1304 et suivants

– CONFIRMER le jugement et débouter la société [U] [F] de ses demandes ;

– REFORMER le jugement en ce qu’il a débouté le société [P] [Q] de sa demande de dommages et intérêts et CONDAMNER la Société [U] [F] à payer, à la Société [P] [Q], la somme de 93.000 € au titre du préjudice financier subi, sur le fondement de la responsabilité contractuelle et résistance abusive, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts;

En cas de réformation,

– DEBOUTER la société [U] [F] de toutes ses demandes ou les réduire à de plus justes proportions ;

En tout état de cause,

– CONDAMNER la Société [U] [F] au paiement d’une somme de 8.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

1.Sur la fin de non-recevoir

La société [U] demande de « déclarer irrecevable la demande de voir [U] [F] condamnée à payer 93 000 € à [P] [Q] « au titre du préjudice financier subi ’ et résistance abusive » comme étant nouvelle en cause d’appel » ;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, ’A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

Aux termes de l’article 565 du même code, ’Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent’ ;

Aux termes de l’article 566 du même code, ’Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire’ ;

En l’espèce, selon le jugement, en première instance, la société [P] [Q] a sollicité notamment :

-à titre principal de condamner la société [U] à lui payer la somme de 93.000 € au titre de l’indemnité forfaitaire,

– à titre subsidiaire de condamner la société [U] à lui payer la somme de 93.000 € au titre du préjudice financier subi, sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

-en toutes hypothèses de condamner la société [U] à lui payer la somme de 10.000 € pour résistance abusive ;

Le tribunal a notamment :

-condamné la société [U] à payer à la société [P] [Q] la somme de 93.000 € au titre de l’indemnité forfaitaire,

-débouté la société [P] [Q] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Le tribunal, ayant fait droit à la demande à titre principal de la société [P] [Q], n’a pas eu à statuer sur sa demande à titre subsidiaire ;

En appel, la société [P] [Q] sollicite notamment :

– dans sa motivation :

« Il est demandé à la cour de condamner la société [U] [F] à réparer le préjudice subi par la société [P] [Q], sur le fondement de la responsabilité contractuelle et pour résistance abusive.

En cas de réformation,

-débouter la société [U] [F] de toutes ses demandes ou les réduire à de plus justes proportions,

– condamner la société [U] à payer, à la société [P] [Q], la somme de 93.000 € au titre du préjudice financier subi, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts » ;

-dans le dispositif de ses conclusions :

« – confirmer le jugement ’

– réformer le jugement en ce qu’il a débouté la société [P] [Q] de sa demande de dommages et intérêts et condamner la société [U] à lui payer la somme de 93.000 € au titre du préjudice financier subi, sur le fondement de la responsabilité contractuelle et résistance abusive, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts ;

En cas de réformation,

-débouter la société [U] [F] de toutes ses demandes ou les réduire à de plus justes proportions » ;

Il convient donc de considérer que la société [P] [Q] sollicite, en appel, à titre principal de condamner la société [U] à lui payer la somme de 93.000 € au titre de l’indemnité forfaitaire et à titre subsidiaire de condamner la société [U] à lui payer la somme de 93.000 € au titre du préjudice financier subi, sur le fondement de la responsabilité contractuelle et résistance abusive ;

Ainsi la société [P] [Q] sollicite une somme au titre de la résistance abusive, non plus à titre principal mais à titre subsidiaire, ce qui tend aux mêmes fins que les prétentions soumises en première instance, et ses prétentions relatives, à titre principal à l’indemnité forfaitaire et à titre subsidiaire à des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle, tendent aux mêmes fins que les prétentions soumises en première instance ;

Il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société [U] [F] tendant à « déclarer irrecevable la demande de voir [U] [F] condamnée à payer 93.000 € à [P] [Q] « au titre du préjudice financier subi ’ et résistance abusive » comme étant nouvelle en cause d’appel » ;

2.Sur la demande d’écarter des pièces des débats

La société [U] sollicite d’écarter des débats les pièces adverses n°13 à n°17, au motif qu’elles sont couvertes par le secret professionnel des notaires ;

Aux termes de l’article 3.4 du règlement national du conseil supérieur du notariat, approuvé par arrêté du Garde des [Localité 4] Ministre de la justice en date du 22 mai 2018, « Secret professionnel :

Le secret professionnel du notaire est général et absolu.

Confident nécessaire de ses clients, le notaire est tenu au secret professionnel dans les conditions prévues par le Code pénal ou toutes autres dispositions législatives ou réglementaires.

Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions. Il s’étend aux correspondances et échanges entre notaires ou avec les instances de la profession et avec les associés d’une société pluri professionnelle d’exercice.

Le notaire doit veiller à ce que tous ses collaborateurs soient instruits de cette obligation qui est aussi la leur et qu’ils la respectent » ;

Aux termes de l’article 8 de l’arrêté du 29 janvier 2024, portant approbation des règles professionnelles des notaires et du règlement professionnel du notariat, « Secret et discrétion professionnels :
8.1. Règles générales

Le secret professionnel couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions.
Il s’étend aux actes, documents, pièces, correspondances y compris électroniques et échanges de toute nature :

– entre notaires ; ’
8.2. Règles spéciales
8.2.1. Envers les confrères
’

8.2.1.2. Entre offices distincts

Le secret professionnel s’applique entre notaires exerçant dans des offices distincts, y compris dans le cadre de sociétés multi-offices.

En particulier, un notaire ne peut, sans l’accord de son client, porter à la connaissance d’un confrère une correspondance émanant de ce client ou une pièce le concernant.

La mutualisation entre offices consistant en la mise en commun temporaire ou pérenne de leurs ressources humaines et matérielles dans le strict respect des règles professionnelles notariales ne constitue pas une infraction aux règles du secret professionnel’ »

Le droit à la preuve découlant de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme ne peut faire échec à l’intangibilité du secret professionnel du notaire, lequel n’en est délié que par la loi, soit qu’elle impose, soit qu’elle autorise la révélation du secret (1ère chambre civile, 4 juin 2014, pourvoi n°12-21.244) ;

En l’espèce, il y a lieu d’étudier chacune des pièces critiquées :

2.1 Sur la pièce n°13 ([P])

Il s’agit d’un courriel du 18 mars 2020, par lequel le notaire de la société [P] [Q] adresse au notaire de la société [U] le titre de propriété de la société [P] [Q], soit l’acte notarié du 12 mars 2020 ;

La promesse de vente du 26 février 2020 stipule en page 6 que le vendeur est actuellement titulaire d’une promesse unilatérale de vente, qu’il reste une condition suspensive à lever, qu’il s’engage à régulariser l’acte de vente à son profit dès réalisation de cette condition suspensive et à en justifier à l’acquéreur dans les huit jours ouvrés de la régularisation de cet acte ;

L’acte notarié du 12 mars 2020, joint au courriel du 18 mars 2020, est l’acte par lequel la société [P] [Q] a acquis le bien, et c’est l’acte que la société [P] [Q] s’est engagée à adresser à la société [U] dans les huit jours ouvrés ;

Il en ressort que c’est en application de la promesse de vente du 26 février 2020, que le notaire de la société [P] [Q] a adressé au notaire de la société [U] l’acte notarié du 12 mars 2020 ;

Il convient en conséquence de considérer que le courriel du 18 mars 2020 et l’acte notarié du 12 mars 2020 joint à ce courriel ne sont pas couverts par le secret professionnel des notaires ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société [U] d’écarter des débats la pièce adverse n°13, au motif qu’elle serait couverte par le secret professionnel des notaires ;

2.2 Sur les pièces n°14, n°15, n°16, n°17 ([P])

Il s’agit de courriels des 27 et 28 février 2020, par lesquels le notaire de la société [P] [Q] adresse au notaire de la société [U] le projet de déclaration d’intention d’aliéner (pièce n°14), de courriels du 21 février 2024 et du 4 mai 2024, par lesquels le notaire de la société [U] adresse au notaire de la société [P] [Q] le projet de promesse et le projet de vente (pièce n°15), de courriels du 10 mars 2024, par lesquels le notaire de la société [P] [Q] adresse au notaire de la société [U] l’attestation de non recours et non retrait sur le permis de construire et lui confirme le rendez-vous de signature le 12 mars à 14 heures (pièce n°16) et du courriel du 12 mars 2020, par lequel le notaire de la société [U] adresse au notaire de la société [P] [Q] la copie de l’acte de décès de [B] [V] (pièce n°17) ;

Sachant qu’il ressort de l’analyse ci-après que ces pièces n’ont pas d’utilité pour la résolution du présent litige, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la société [U] d’écarter ces pièces des débats ;

3.Sur la date limite de réalisation définitive de la vente

La société [U] estime que la date limite de signature de l’acte authentique de réalisation de la vente est le 31 mars 2020 alors que la société [P] [Q] estime qu’elle est fixée au 13 avril 2020, soit 10 jours ouvrés après le 31 mars 2020 ;

En l’espèce, la promesse de vente du 26 février 2020 stipule en page 8 :

« 12 Constatation par acte authentique

12.1 Constatation amiable

En cas de réalisation des Conditions Suspensives entraînant la perfection du contrat de vente au sens de l’article 1589 du Code Civil, les Parties s’obligent à constater par acte authentique, la réalisation définitive de la vente dans un délai de dix (10) Jours Ouvrés à compter de la dernière des deux dates suivantes, savoir réalisation de la dernière en date des Conditions Suspensives, et en tout état de cause au plus tard le 31 mars 2020, à 16 heures ’ » ;

Même si cette clause fait référence à « la dernière des deux dates suivantes », il convient de considérer, au vu de la formule « en tout état de cause », que les dispositions contractuelles fixent la date limite de réalisation définitive de la vente au 31 mars 2020 à 16 heures ;

Il est constant que cette date n’a pas fait l’objet d’une prorogation d’un commun accord entre les parties ;

4.Sur les conditions suspensives de la réalisation de la vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur à compter du 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, dans sa version en vigueur à compter du 1er octobre 2016, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt » ;

Aux termes de l’article 1304-6 du code civil, dans sa version en vigueur à compter du 1er octobre 2016, « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé » ;

En l’espèce, l’acte notarié du 26 février 2020 (pièce 2 [U]), précisant expressément en pages 3 et 5 qu’il constitue une promesse synallagmatique de vente, stipule en page 11 :

« 14. Conditions suspensives

La Promesse est consentie sous les Conditions Suspensives ci-après énoncées. Les Parties conviennent que la réalisation des Conditions Suspensives n’aura aucun effet rétroactif, conformément à l’article 1304-6 du code civil.

Au cas de non-réalisation des Conditions Suspensives dans le Délai de réalisation, éventuellement prorogé d’un commun accord entre les parties, la Promesse sera caduque (sauf en ce qui concerne les stipulations de l’article 13 concernant l’Indemnité Forfaitaire) et les parties seront déliées de leurs obligations par la simple survenance du terme, sans être tenues de ne remplir aucune obligation sous réserve de ce qui suit.

Si une Condition Suspensive est stipulée au bénéfice d’une des parties, par dérogation à l’article 1304-4 du code civil, elle pourra y renoncer à la condition d’en avoir avisé l’autre partie dans le Délai, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les parties déclarent renoncer expressément à l’alinéa 3 de l’article 1304-6 du code civil qui dispose que « En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

14.1 Condition suspensive à laquelle aucune des parties ne peut renoncer

14.1 Purge de tout droit de préemption ’

14.1.2 Origine de propriété ’

14.2 Condition suspensive à laquelle l’acquéreur pourra renoncer

14.2.1 Situation hypothécaire ’

14.2.2 Servitudes ’

14.2.3 Urbanisme ’

14.2.4 Purge des délais de recours et de retrait du permis de construire du 28 novembre 2019 ’

14.2.5 Transfert de l’arrêté de permis de construire du 28 novembre 2019 … » ;

Il est constant que la société [U], acquéreur, n’a renoncé à aucune des conditions suspensives ;

Aussi il convient de considérer, en application de l’article 1304-6 alinéa 1 du code civil et de l’article 14 de la promesse, que la défaillance d’une des conditions suspensives, « dans le Délai de réalisation », c’est-à-dire à la date limite de réalisation définitive de la vente, fixée par la promesse au 31 mars 2020 à 16 heures, entraîne la caducité de la promesse ;

Il y a donc lieu d’étudier les 4 conditions suspensives pour lesquelles la société [U] soutient qu’elles étaient défaillantes à la date du 31 mars 2020, soit celles relatives à la purge du droit de préemption, la situation hypothécaire, l’urbanisme et le transfert de l’arrêté de permis de construire du 28 novembre 2019 ;

4.1Condition suspensive n°1 – Purge de tout droit de préemption

La société [U] soutient qu’à la date du 31 mars 2020, la société [P] [Q] n’avait pas justifié que la mairie de [Localité 5] avait renoncé à son droit de préemption et que la réception tardive de la justification de la réalisation ou l’absence de réalisation de la condition suspensive entraîne la défaillance de la condition suspensive ;

En l’espèce, la promesse de vente stipule en son article 14.1.1 :

« Purge du droit de préemption

La Promesse dispose qu’elle est consentie sous la condition qu’aucun droit de préemption, quel qu’il soit, résultant de dispositions légales ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles ne soit exercé sur tout ou partie des Biens Immobiliers. Dans l’hypothèse où un tel droit existerait, le Vendeur s’oblige à faire toute diligence pour la purge de tous droits de préemption contractuels ou légaux, et notamment, pour la purge du droit de préemption urbain, et dans ce cadre, à déposer, la déclaration d’intention d’aliéner.

Les formalités de purge seront accomplies à la diligence du Vendeur qui mandate à cet effet, le Notaire Soussigné à l’effet d’établir, signer et transmettre la notification à la personne ou administration intéressée dans les cinq (5) Jours Ouvrés de la date de signature des présentes, avec mention de l’Acquéreur ou de tout substitué dans l’imprimé et cette notification devra stipuler que la réponse du bénéficiaire du droit devra être adressée au Notaire Participant.

’

Cette Condition Suspensive sera considérée comme réalisée soit par la renonciation du titulaire ou de son substitué à son droit de préemption ou de préférence, soit par sa non-réponse du bénéficiaire à la déclaration d’intention d’aliéner ou notification de purge du droit de préférence, formulée dans les délais fixés par la règlementation en vigueur.

’ » ;

Il ressort des pièces produites les éléments suivants :

– le « notaire soussigné » (Me [C] [R]) a adressé la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie de [Localité 5] le 2 mars 2020 (pièce 6 [P]), soit dans le délai de 5 jours ouvrés à compter de la promesse du 26 février 2020, tel que prévu par la clause de la promesse précitée,

– la mairie de [Localité 5] a reçu cette DIA le 2 mars 2020 (pièce [Adresse 4]),

– la mairie de [Localité 5] a déclaré renoncé à l’exercice du droit de préemption urbain sur le bien le 9 mars 2020 (pièce 14 [U]) ; la société [U] ne démontre pas que ladite décision n’aurait pas été prise à cette date, ni même que l’exemplaire qu’elle produit aurait été antidaté par la mairie, la chronologie des échanges ne le prouvant pas,

– la mairie de [Localité 5] a transmis, par courrier, le 12 mars 2020, à l’étude de Me [C] [R], la renonciation de cette DIA (pièce 6 [P]) ;

La clause susvisée stipule que la condition suspensive est considérée comme réalisée soit par la renonciation du titulaire au droit de préemption soit par sa non-réponse du bénéficiaire à la déclaration d’intention d’aliéner ; aussi il importe peu que Me [C] [R] indique qu’il n’a pas reçu le courrier du 12 mars 2020 et que ce n’est que par le courriel du 29 avril 2020 (pièce 6 [P]), soit postérieurement à la date d’échéance de la promesse du 31 mars 2020, que la mairie de [Localité 5] a confirmé qu’elle avait adressé la renonciation de la DIA par courrier le 12 mars 2020 ;

Il convient donc de considérer que la condition suspensive relative à la purge de tout droit de préemption était réalisée à la date du 31 mars 2020 ;

4.2Condition suspensive n°3 – La présentation de la situation hypothécaire de l’immeuble

La société [U] soutient que la situation hypothécaire de l’immeuble n’était pas réalisée à la date du 31 mars 2020 et que la condition suspensive a défailli ;

Aux termes de l’article 2374 du code civil, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2021, « Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont : ’

2° Même en l’absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble, pourvu qu’il soit authentiquement constaté, par l’acte d’emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés ; ’ » ;

Aux termes de l’article 2379 du code civil, dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 1er janvier 2022, « Le vendeur privilégié, ou le prêteur qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble, conserve son privilège par une inscription qui doit être prise, à sa diligence, en la forme prévue aux articles 2426 et 2428, et dans le délai de deux mois à compter de l’acte de vente ; le privilège prend rang à la date dudit acte » ;

En l’espèce, la promesse de vente stipule en son article 14.2.1 :

« Situation hypothécaire

La promesse ’ est également consentie sous la condition suspensive de la production par le Notaire du Vendeur au Notaire de l’Acquéreur, d’un état hypothécaire ne révélant pas d’inscription hypothécaire pour un montant supérieur au Prix de Vente, ni autres sûretés ou publication portant atteinte à la libre disposition du droit de propriété (ci-après les « Documents Hypothécaires ») ’ » ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que par courriel du 18 mars 2020 (pièce 13 [P]), le notaire de la société [P] [Q] a adressé au notaire de la société [U] le titre de propriété de la société [P] [Q], soit l’acte notarié du 12 mars 2020 ;

Or cet acte notarié du 12 mars 2020 (pièce 13 [P]) précise notamment :

-en page 5 dans le paragraphe « Prêt origine des fonds – privilège prêteur de deniers » que l’acquéreur, la société [P] [Q], a employé la somme de 1.215.000 € empruntée au paiement du prix du bien, que le prêteur (la Banque CIC Sud-Ouest) se trouve investi par la loi du privilège prévu par l’article 2374-2° du code civil, soit le privilège de prêteur de deniers, et que l’inscription cessera d’avoir effet, faute de renouvellement, le 31 janvier 2023,

-en page 8 dans le paragraphe « Garantie hypothécaire » qu’un état hypothécaire délivré le 25 février 2020 et certifié à la date du 21 février 2020 ne révèle aucune inscription ni prénotation, que cet état hypothécaire est annexé, et que le vendeur déclare que la situation hypothécaire est identique à la date de ce jour et n’est susceptible d’aucune changement ;

L’acte du 24 novembre 2020 (pièce 12 [P]) par lequel la société [P] [Q] a vendu le bien confirme que le privilège de prêteur de deniers a été pris au service de la publicité foncière de [Localité 5] le 12 mars 2020 ;

Il en ressort que le montant de l’inscription de 1.215.000 € est inférieur au prix de vente de 1.860.000 € de la promesse du 26 février 2020, conformément à l’article 14.2.1 précité, et que le notaire de la société [U] a reçu ces éléments relatifs à la situation hypothécaire de l’immeuble le 18 mars 2020, soit avant l’échéance du 31 mars 2020 ;

Il convient donc de considérer que la condition suspensive relative à la présentation de la situation hypothécaire de l’immeuble était réalisée à la date du 31 mars 2020 ;

4.3Condition suspensive n°5 – Urbanisme

La société [U] fait valoir qu’elle n’avait pas reçu la production des documents d’urbanisme à la date du 31 mars 2020 et que la condition suspensive a défailli ;

En l’espèce, la promesse de vente stipule en son article 14.2.3 :

« Urbanisme

La promesse est soumise à la condition suspensive que les renseignements d’urbanisme et les pièces produites par la commune ne révèlent :

– aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier la valeur du Bien ou en le rendant impropre à sa destination ou à nuire à l’affectation sus-indiquée à laquelle l’Acquéreur le destine.

– aucune irrégularité des travaux réalisés sur le Bien au regard du droit de la construction et de l’urbanisme » ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que par courriel du 18 mars 2020 (pièce 13 [P]), le notaire de la société [P] [Q] a adressé au notaire de la société [U] le titre de propriété de la société [P] [Q], soit l’acte notarié du 12 mars 2020 ;

Or cet acte notarié du 12 mars 2020 (pièce 13 [P]) précise notamment en page 11 :

« Urbanisme

Les documents d’urbanisme suivants sont annexés :

Une note de renseignements d’urbanisme délivrée par le cabinet URBALEX en date du 15 janvier 2020’ » ;

Il en ressort que le notaire de la société [U] a reçu ces documents d’urbanisme le 18 mars 2020, soit avant l’échéance du 31 mars 2020 ;

Il convient donc de considérer que la condition suspensive relative à la production des documents d’urbanisme était réalisée à la date du 31 mars 2020 ;

4.4Condition suspensive n°7 – Transfert de l’arrêté de permis de construire du 28 novembre 2019.

La société [U] conclut que cette condition suspensive était défaillante au 31 mars 2020 ;

La société [P] [Q] oppose qu’elle n’a pas été réalisée par la faute exclusive de la société [U] ;

En l’espèce, la promesse de vente stipule en son article 14.2.5 :

« Transfert de l’arrêté de permis de construire du 28 novembre 2019

La promesse est soumise à la Condition Suspensive que la mairie de [Localité 5] délivre à l’Acquéreur un arrêté de transfert à son nom ou à toute société qu’elle se substituerait pour l’acquisition du Bien, du permis de construire susvisé du 28 novembre 2019.

L’Acquéreur déclare qu’il déposera sa demande en Mairie au plus tard le 10 mars 2020.

Le Vendeur autorise l’Acquéreur à déposer cette demande et s’engage à réitérer cette autorisation dans les formes éventuellement requises par la Mairie.

Il est toutefois convenu entre les parties que si la Vente n’est pas réalisée à la date ci-dessus convenue, l’Acquéreur donne dès à présent tous pouvoirs au Vendeur à l’effet de retirer la demande de transfert ou solliciter le retrait dudit transfert » ;

La société [P] [Q] produit l’arrêté du maire de [Localité 5] accordant le transfert du permis à la société [U] (pièce 3 [P]) ; il est daté du 28 avril 2020 et les parties s’accordent sur le fait que la condition suspensive du transfert de l’arrêté de permis de construire n’était pas réalisée à la date du 31 mars 2020 ;

Il ressort de cet arrêté que la demande de transfert de permis a été reçue par la mairie le 13 mars 2020 et que la société [U] n’a donc pas respecté la date limite de dépôt de la demande en mairie fixée par la promesse de vente au 10 mars 2020 ;

Or la société [U] ne produit aucune pièce démontrant ses diligences aux fins de respecter cette date limite ni qu’un événement extérieur l’ait empêché de le respecter ; elle ne peut valablement faire valoir que la société [P] [Q] lui aurait tardivement adressé le formulaire alors que la clause susvisée met à sa seule charge les démarches pour déposer la demande en mairie au plus tard le 10 mars 2020 ; elle est donc la seule fautive du non-respect de cette date limite et de l’absence du transfert du permis de construire à la date du 31 mars 2020 ;

Il convient donc de considérer que, la société [U], qui avait intérêt à la condition suspensive de transfert de permis de construire, en a empêché par sa faute l’accomplissement dans le délai de la promesse, et qu’en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précité et rappelé dans l’article 15 de la promesse de vente, cette condition suspensive est réputée accomplie à ses torts, à la date du 31 mars 2020 ;

En conséquence, toutes les conditions suspensives étaient réalisées ou réputées l’être à la date du 31 mars 2020 ;

5.Sur l’indemnité forfaitaire

En l’espèce, la promesse de vente stipule :

-en son article 13 :

« Indemnité forfaitaire

13.1 Montant de l’indemnité forfaitaire

De convention expresse, les parties ont fixé le montant de l’indemnité forfaitaire à la somme de 93.000 € »,

-en son article 13.4 :

« Sort de l’indemnité forfaitaire

Le sort de l’indemnité forfaitaire sera le suivant :

a) elle sera versée au vendeur ’ en cas de réalisation amiable de la vente,

b) elle sera restituée à l’acquéreur (i) en cas de non réalisation de la vente du fait de la défaillance de l’une des conditions suspensives, ’,

c) elle sera versée au vendeur et lui restera définitivement acquise à titre d’indemnité forfaitaire en cas de mise en ’uvre de la clause résolutoire stipulée à l’article 12.2 Mise en demeure ’ Clause résolutoire, par suite de la défaillance de l’acquéreur,

d) elle sera versée au vendeur ’ dans l’hypothèse où l’acquéreur étant en défaut, le vendeur déciderait de poursuivre la réalisation forcée de la vente, comme il est dit à l’article 12.2 Mise en demeure – Clause résolutoire » ;  

-en son article 12.2 :

« Mise en demeure – Clause résolutoire

Dans le cas où l’Acte de Vente constatant le paiement du Prix de Vente et des Frais ne serait pas signé dans le délai fixé ci-dessus, éventuellement prorogé, le Vendeur ou l’Acquéreur procèdera par exploit d’huissier au domicile élu, à une mise en demeure de signer l’Acte de Vente en l’Etude du Notaire Participant.

Cette mise en demeure sera faite à un Jour Ouvré fixé entre le cinquième (5ème) et le dixième (10ème) Jour Ouvré suivant la réception de l’exploit d’huissier.

A la date sus indiquée, il sera procédé :

’ soit à la signature de l’Acte de Vente accompagnée du paiement du Prix de Vente et des Frais.

’ soit à l’établissement d’un procès-verbal dans lequel il sera constaté le défaut du Vendeur ou de l’Acquéreur.

Au cas de défaut du Vendeur ’

Au cas de défaut de l’Acquéreur, le Vendeur pourra à son choix, dans le procès-verbal :

’ soit faire part de son intention de poursuivre la réalisation de la vente, indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation pour le préjudice par lui subi.

’ soit encore, faire constater que la vente n’est pas réalisée, cette constatation résultant du défaut prononcé contre l’Acquéreur dans ce procès-verbal. Dans ce cas, l’Indemnité Forfaitaire ci-après convenue lui sera acquise et le Vendeur reprendra la liberté de disposer des Biens.

Dans cette hypothèse, les Parties donnent d’ores et déjà pouvoir au Tiers Dépositaire (ci-après défini) à l’effet de verser au Vendeur le montant de l’Indemnité Forfaitaire versée ce jour.

La société [P] [Q] justifie :

-de la mise en demeure, par acte d’huissier du 4 mai 2020 (pièce 9 [P]), de la société [U] d’assister au rendez-vous de signature de l’acte de vente, ou à défaut d’un procès-verbal, le 12 mai 2020 à 14 heures, en l’étude notariale de Me [R],

-du procès-verbal de difficultés établi le 12 mai 2020 à 14h30, par Me [R] notaire, avec la participation de Me [A], assistant la société [P] [Q] ;

Il ressort de ces pièces que :

– la société [P] [Q] a mis en demeure la société [U] de signer l’acte de vente en l’étude notariale,

– le procès-verbal de difficulté du 12 mai 2020 constate que la vente n’est pas réalisée,

– ce constat résulte de la défaillance de la société [U] qui a refusé de signer l’acte de vente alors qu’il ressort de l’analyse ci-avant que la condition suspensive de transfert de permis était réputée réalisée à ses torts et que les autres conditions suspensives étaient réalisées,

– la société [P] [Q] a mis en ’uvre la clause résolutoire par suite de la défaillance de l’acquéreur ;

La société [P] [Q] justifie ainsi avoir appliqué les dispositions de l’article 12.2 et démontre que c’est le c) de la clause relative au sort de l’indemnité forfaitaire qui est applicable ;

En conséquence, l’indemnité forfaitaire doit être versée à la société [P] [Q], vendeur ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a :

-condamné la SAS [U] [F] à payer à la SASU [P] [Q] la somme de 93.000 € au titre de l’indemnité forfaitaire, portant intérêt au taux légal à compter du 20 mai 2020,

-ordonné à Me [A], ès qualités de notaire du vendeur, de verser à la SASU [P] [Q] l’indemnité forfaitaire s’élevant à 93.000 €,

-dit qu’en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêt s’ils sont dus depuis au moins une année entière ;

6.Sur les demandes de dommages et intérêts

La société [U] sollicite de condamner [P] [Q] à lui payer 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que ce n’est qu’à titre subsidiaire, à défaut d’obtenir l’indemnité forfaitaire, que la société [P] [Q] sollicite de condamner la société [U] à lui payer 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

La société [U], succombant en l’instance, doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

La société [P] [Q], ayant obtenu l’indemnité forfaitaire, il n’y a pas à étudier sa demande à titre subsidiaire ; surabondamment, elle ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de la société [U] aurait dégénéré en abus et doit en tout état de cause être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a :

-débouté la SAS [U] [F] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

-débouté la SASU [P] [Q] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

7.Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société [U], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société [P] [Q] la somme supplémentaire de 4.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société [U] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société [U] [F] tendant à « déclarer irrecevable la demande de voir [U] [F] condamnée à payer 93000 € à [P] [Q] « au titre du préjudice financier subi ’ et résistance abusive » comme étant nouvelle en cause d’appel » ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS [U] [F] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SASU [P] [Q] la somme supplémentaire de 4.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de la SAS [U] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,