1ère chambre civile B

N° RG 22/07531 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TMJ5

(Réf 1ère instance : 20/00427)

S.A.R.L. [V]

S.A. ALLIANZ IARD

C/

M. [P] [C] [Q]

Mme [S] [L] [X] [T] épouse [Q]

Mme [U] [I] [F]

M. [E] [F]

Mme [O] [F]

M. [N] [W]

Copie exécutoire délivrée

le : 21/10/2026

à :

Me Sarrodet

Me Duval

Me Chaudet

Me Pélois

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 17 février 2026

ARRÊT

Par défaut prononcé publiquement le 20 octobre 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTES

S.A.R.L. [V], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT BRIEUC sous le numéro 488.021.924, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.A. ALLIANZ IARD immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 542.110.291, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Toutes deux représentées par Me Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC et par Me Agnès PEROT de la SELARL AVOX, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur [P] [C] [Q]

né le 14 novembre 1966 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Madame [S] [L] [X] [T] épouse [Q]

née le 28 janvier 1967 à [Localité 5] (95)

[Adresse 4]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Me Louis DUVAL de la SELARL CABINET DUVAL, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [U] [I] [F]

née le 20 octobre 1948 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Monsieur [E] [F]

né le 17 octobre 1963 à [Localité 6]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Tous deux représentés par Me Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [N] [W]

né le 15 décembre 1959 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Marie-armel NICOL de la SARL DEBREU MILON NICOL, plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [O] [F]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Régulièrement assignée à étude le 7 avril 2023

non comparante, non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

1.Par acte authentique du 24 mai 2016, M. [P] [C] [Q] et Mme [S] [L] [X] [Q] (les époux [Q]) ont acquis de Mme [J] [B] veuve [F], Mme [U] [F], M. [E] [F] et Mme [O] [F] (les consorts [F]) une maison de plain-pied située sur la commune de [Localité 12], au prix de 67.000€.

2. M. [N] [W] est intervenu dans la négociation immobilière.

3.Les diagnostics préalables à la vente ont été réalisés par la société [V], assurée auprès de la SA Allianz Iard.

4.Après leur acquisition, les époux [Q] ont entrepris des travaux à l’occasion desquels ils ont constaté d’importantes dégradations en sous-face du plancher bois de la maison, qu’ils ont fait constater par commissaire de justice le 4 juin 2016.

5.Une expertise amiable s’est tenue le 12 décembre 2016, et le rapport du 13 janvier 2017, rédigé par le cabinet [Adresse 9], a constaté l’état de pourrissement avancé des bois du plancher et les signes d’une attaque parasitaire.

6.Par assignations délivrées les 3 et 4 octobre 2017 à l’encontre de la société [V] et de son assureur, les acquéreurs ont sollicité et obtenu qu’une expertise judiciaire soit ordonnée. Celle-ci a été confiée à M. [M].

7.Son rapport définitif a été déposé le 2 avril 2019. Il confirme la présence d’attaques parasitaires et propose de retenir les responsabilités partagées des vendeurs (80%), du diagnostiqueur (10%) et de l’agent immobilier (10%)

8.Par assignations séparées délivrées le 3 mars 2020, les époux [Q] ont attrait devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, la société [V] et la société Allianz Iard, aux fins d’être indemnisés de leurs préjudices.

9.Par assignations délivrées le 23 février et le 2 mars 2021, la société [V] et son assureur Allianz Iard ont appelé les consorts [F] et M. [N] [W] à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

10.Entre temps, Mme [J] [F] est décédée.

11.Par jugement du 15 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a:

– dit que la responsabilité de Mmes [U] et [O] [F] et de M. [E] [F] n’est pas engagée et les a mis hors de cause,

-en conséquence, débouté toute partie des demandes formées à l’encontre de ces personnes,

-déclaré la société [V] prise en la personne de son représentant légal, son assureur et M. [W] responsables in solidum du dommage subi par les époux [Q],

– condamné la société Allianz Iard à garantir son assuré dans les termes et limites de la police souscrite,

-dit que la franchise contractuelle est opposable aux époux [Q],

-condamné la société [V] prise en la personne de son représentant légal, son assureur et M. [W] in solidum à payer aux époux [Q] la somme de 123 330€ HT au titre de la réparation du préjudice,

– dit qu’entre coobligés, la société [V] supportera 80% de la condamnation et 20% pour M. [W],

-rejeté toute demande plus ample ou contraire,

-condamné la société [V] prise en la personne de son représentant légal, son assureur et M. [W] in solidum à payer aux consorts [F] la somme de 4000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

*****

12.Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 28 décembre 2022, la SARL [V] et la SA Allianz Iard ont interjeté appel de cette décision.

13.Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 3 janvier 2023, M. [W] a interjeté appel de cette décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

14.Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 9 janvier 2026, la SARL [V] et la SA Allianz Iard demandent à la cour de :

-Infirmer le jugement en ce qu’il a:

*débouté toute partie des demandes formées à l’encontre Mme [U] [F] et M. [E] [F],

*déclaré la société [V] et son assureur Allianz Iard responsables in solidum avec M. [N] [W] du dommage subi par les époux [Q],

*condamné la société [V] et son assureur à payer aux époux [Q] in solidum avec M. [N] [W], la somme de 123 330 € HT au titre de la réparation du préjudice, outre la TVA au taux en vigueur à la date du jugement,

*dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 2 avril 2019 jusqu’à la date du jugement,

*dit que la part d'[V] dans le partage de responsabilité entre coobligés sera de 80 %,

*condamné [V] et son assureur à payer aux époux [Q], in solidum avec M. [N] [W] la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles,

*condamné [V] et son assureur in solidum avec M. [N] [W] aux dépens, y compris les frais d’expertise,

*dit que la charge finale des dépens et de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera répartie au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

Statuant à nouveau:

-débouter les époux [Q] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement:

-Limiter l’indemnité due aux époux [Q] à la somme de 67.000 €, correspondant au prix d’acquisition de la maison,

Encore plus subsidiairement:

-Limiter le coût des travaux indemnisables à la somme de 100.000€ HT,

-condamner Mme [U] [F] et M. [E] [F] à garantir [V] et Allianz Iard de toute condamnation qui seraient prononcées contre elles, en principal, intérêts et frais,

-Confirmer le jugement en ce qu’il a retenu une part de responsabilité de M. [W] à hauteur de 20% et l’a condamné à indemniser les époux [Q] au titre des travaux réparatoires,

-Dire et juger qu’en conséquence en cas de condamnation in solidum, le partage de responsabilité s’effectuera à hauteur de 20% pour M. [W] et 80% pour [V],

-Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Allianz Iard à garantir son assurée dans les termes et limites de la police souscrite et dit que la franchise contractuelle est opposable aux époux [Q],

-Débouter toutes les parties de toutes leurs demandes plus amples, notamment sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, formées contre la société [V] et son assureur,

-Condamner tout succombant à verser aux sociétés [V] et Allianz Iard la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamner tout succombant aux dépens.

* * * * *

15.Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 12 janvier 2026, M. [N] [W] demande à la cour de:

-Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau:

-Débouter les époux [Q], la société [V] et la compagnie d’assurance Allianz de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de M. [W],

-Condamner les époux [Q] à payer à M. [W] une indemnité d’un montant de 3000€ au titre des dispositions de l’article 1240 du code civil,

-Condamner in solidum les époux [Q], la société [V] et la compagnie d’assurances Allianz ou toute partie succombante à payer à M. [W] une indemnité d’un montant de 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamner in solidum les époux [Q], la société [V] et la compagnie d’assurances Allianz ou toute partie succombante aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

A titre subsidiaire:

-Condamner les consorts [F] in solidum avec la société [V] et la compagnie Allianz solidairement entre elles à garantir M. [W] de toutes condamnations,

-Débouter la SARL [V] et la SAS Allianz de leurs demandes dirigées contre M. [W].

* * * * *

16.Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 19 juillet 2023, Mme [U] [F] et M. [E] [F] demandent à la cour de :

-Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

En conséquence:

-Débouter la société [V] et son assureur de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

-Débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

-Débouter les époux [Q] de toutes leurs demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre des consorts [F],

A titre subsidiaire:

– Condamner in solidum, à défaut solidairement, la société [V], son assureur Allianz Iard et M. [W] à garantir les consorts [F] de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,

En tout état de cause:

-Condamner in solidum, à défaut solidairement, la société [V], son assureur Allianz Iard et M. [W] à verser aux consorts [F] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamner les mêmes aux entiers dépens.

* * * * *

17.Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 6 janvier 2026, M. [P] [C] [Q] et Mme [S] [L] [X] [Q] (les époux [Q]) demandent à la cour de :

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société [V] et la garantie de son assureur la société Allianz Iard,

-l’infirmer sur l’évaluation des dommages-intérêts alloués aux époux [Q] au titre des travaux de remise en état et des préjudices consécutifs,

-Condamner solidairement les sociétés [V] et Allianz Iard, M. [W], Mme [U] [F], M. [E] [F] et Mme [O] [F] à verser aux époux [Q] une somme de 246 874,40 € au titre des travaux de reprise, outre indexation suivant l’évolution de l’indice INSEE BT 01 du coût de la construction à compter du mois d’avril 2019, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, et jusqu’à l’arrêt à intervenir,

-Condamner solidairement les sociétés [V] et Allianz Iard, M. [W], Mme [U] [F], M. [E] [F] et Mme [O] [F] à verser aux époux [Q] une somme de 47 000€, outre 500 € par mois à compter du 1er juin 2024, en indemnisation des préjudices, locatifs et/ou de jouissance, subis,

-Débouter les sociétés [V] et Allianz Iard, M. [W] et les consorts [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre des époux [Q],

-Dans l’hypothèse où la Cour prononçait condamnation à l’encontre des époux [Q] à un quelconque titre, notamment au titre des frais ou dépens exposés par toute partie qui serait mise hors de cause condamner toute partie succombante à les garantir de ces condamnations,

-Condamner solidairement les sociétés [V] et Allianz Iard, M. [W], Mme [U] [F], M. [E] [F] et Mme [O] [F] ou qui mieux le devra à verser aux époux [Q] une somme de 18.720€ en indemnisation de leurs frais irrépétibles,

-Condamner solidairement les sociétés [V] et Allianz Iard, M. [W],, Mme [U] [F], M. [E] [F] et Mme [O] [F] ou qui mieux le devra aux entiers dépens qui comprendront, outre ceux exposés pour les besoins de la présente instance, ceux exposés pour les besoins de la procédure de référé à fin d’expertise judiciaire, et les frais et honoraires de l’expert judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL cabinet Duval, Avocat.

Mme [O] [F] n’a pas constitué avocat. ( RAJOUTER LES SIGNIFICATION)

* * * * *

19.Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°/ Sur la demande de jonction des appels

20.L’article 367 du code de procédure civile permet au juge, à la demande des parties ou d’office, de prononcer la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges, un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

21.En l’espèce, suivant déclaration au greffe du 28 décembre 2022, la SARL [V] et la SA Allianz Iard ont interjeté appel du jugement, enregistré au répertoire général sous le n°22/7531.

22.M. [N] [W] a lui aussi interjeté appel du jugement, suivant déclaration au greffe du 3 janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n°23/00050.

23.Il convient pour une bonne administration de la justice, d’ordonner la jonction des procédures enregistrées au répertoire général sous les numéros n°22/7531 et n°23/00050 et de juger l’affaire sous le numéro n°22/7531.

1°/ sur la responsabilité des consorts [F]

24. La société [V] et son assureur font grief au premier juge d’avoir écarté la responsabilité des vendeurs et donc leur garantie, alors que l’expert judiciaire a relevé que ces derniers avaient sciemment camouflé les désordres résultant de la contamination de la structure bois par la mérule en bouchant les trous du parquet par des panneaux d’Isorel et un plateau en aluminium puis en recouvrant le tout par une moquette collée. Elles en déduisent qu’ils étaient parfaitement informés de la dégradation du parquet qu’ils ont tue tant à l’égard des acquéreurs que du diagnostiqueur. Ils devront donc garantir ce dernier si par extraordinaire une condamnation devait être prononcée à son encontre.

25. Les consorts [F] font valoir qu’ils n’ont jamais eu connaissance de l’infestation parasitaire et des désordres consécutifs affectant le plancher. Ils soulignent qu’ils n’ont jamais habité ce bien, que leur mère, âgée de 96 ans, n’occupait plus la maison depuis 2013, que leur père, à l’origine des travaux de confortement du plancher, était décédé au moment de la vente, (ce depuis 2015), que les plaques d’Isorel et d’aluminium n’étaient pas connues des vendeurs outre qu’elles n’étaient pas visibles compte tenu de la présence d’une moquette collée. Ils font valoir qu’ils ignoraient la dégradation du parquet que ni l’agent immobilier ni le diagnostiqueur n’ont détectée, l’expert ayant confirmé que les dégradations du parquet n’étaient pas visibles et que seules la souplesse anormale du sol aurait peut-être pu éveiller l’attention d’un technicien, ce qu’ils ne sont pas, au contraire de M. [Q], qui est maçon de profession.

26.Ils contestent toute volonté de dissimulation et soulignent que l’expert judiciaire à lui-même mis en évidence que le champignon de type mérule s’était développé à la suite de la pose de la moquette en raison de la faible ventilation du vide sanitaire.

27.Ils précisent que les conclusions des époux [Q] méconnaissent les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile en ce qu’aucun moyen n’est formulé à l’appui de leurs prétentions et ajoutent qu’en toute hypothèse, ils n’apportent aucun élément de nature à mettre en échec la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

28. M. [W] qui sollicite pourtant la réformation du jugement en ce qu’il a écarté la responsabilité des vendeurs, ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour

29.L’article 12 du code de procédure civile dispose dans son deuxième alinéa que le juge ’ doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.’

30.Comme en première instance, les époux [Q] rappellent qu’ils n’ont pas assigné les consorts [F] et qu’ils entendent s’approprier les moyens développés par le diagnostiqueur et son assureur. Toutefois, les parties étant liées par un contrat de vente, la responsabilité des vendeurs ne peut être fondée que sur la garantie des vices cachés ou éventuellement le dol.

31.Dans le dispositif de leurs conclusions, les époux [Q] visent l’article 1641 du code civil. La responsabilité des vendeurs à l’égard des époux [Q] sera donc examinée sous l’angle de la garantie des vices cachés.

32. La Sarl [V] et la SA Allianz Iard ne précisent pas le fondement juridique de leur demande en garantie. Le diagnostic parasitaire mentionne Mme [U] [F] comme donneur d’ordre. C’est donc les conditions de la responsabilité contractuelle des consorts [F] à l’égard du diagnostiqueur qu’il conviendra d’examiner.

33.Enfin, M. [W] mentionne dans le dispositif de ses conclusions que la garantie des vendeurs est subsidiairement recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

a. A l’égard des époux [Q], sur la garantie des vices cachés

34.L’article 1641 du même code dispose que  » Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus . »

35.Aux termes de l’article 1642 du même code,  » Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même . »

36.L’article 1643 du code civil prévoit encore qu’il  » est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie . »

37.Une clause d’exonération de la garantie des vices cachés est toutefois inopérante lorsqu’il est établi que le vendeur a lui-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, de telle sorte qu’il est présumé avoir connaissance du vice.

38.Par vice, on entend ici un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l’utilisation de la chose vendue, c’est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l’usage auquel elle est normalement destinée.

39.En l’espèce, l’acte de vente du 24 mai 2016, mentionne comme vendeurs Mme [J] [B] veuve [F] ainsi que ses enfants: Mme [U] [F], M. [E] [F] et Mme [O] [F].

40.Il stipule une clause élusive de la garantie des vices cachés ainsi rédigée:’l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

-si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

-s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur’.

41.L’application de cette clause doit être écartée s’il est démontré que les vendeurs avaient connaissance du vice caché affectant l’immeuble.

42.S’agissant de l’existence d’un vice caché, le rapport d’expertise amiable établi par le cabinet [Z] du 12 décembre 2016 mentionne que la présence de parasites est un phénomène ancien, lent et connu des vendeurs qui avaient pris le soin de boucher les premiers trous de pourrissement et de recueillir des eaux de ruissellement. Le sinistre n’était pas visible au moment de la vente.

43.Le rapport d’expertise judiciaire de M. [R] du 2 avril 2019 précise que ’s’il n’est pas possible de dater avec précision l’apparition du champignon, l’examen des bois dégradés permet d’indiquer que les dégradations sont anciennes et toujours actives (…). En l’état, la maison est dangereuse et impropre à tout usage’.

44.Il ajoute que ’cachées sous la moquette collée, les dégradations du plancher n’étaient pas visibles, seule une souplesse anormale du sol aurait peut-être pu éveiller l’attention d’un technicien’.

45.Il mentionne également que ’ces travaux ont été réalisés par le vendeur, en la personne de Monsieur [F] avant 1994, mais les vendeurs sont l’épouse et les enfants de Monsieur [F]’, ’ la maison est mise en vente par Mme [F] devenue très âgée et amoindrie par un accident cérébral et ses enfants. La mémoire des travaux réalisés 20 ans plus tôt par M. [F] a été perdue et plus personne, faut-il supposer, ne se souvient de ces travaux de bricolage’ avant de conclure que ’les vendeurs ont volontairement et sciemment camouflé les dégradations, à une époque où ils n’envisageaient pas de vendre la maison et ont omis d’en informer le diagnostiqueur comme les acquéreurs’.

46.Les constatations et conclusions des expertises précitées font état d’une infestation parasitaire et fongique très ancienne, affectant plus de la moitié de la surface du plancher bois de la maison dont la structure, en état de dégradation avancée, a perdu toute propriété mécanique.

47.Elles ont mis en évidence, ce point n’étant pas contesté, que des travaux de confortement du plancher bois, ayant consisté à boucher les trous du parquet par des plaques d’Isorel et d’aluminium avant de coller une moquette, ont été réalisés par M. [F], avant 1995, date de son décès.

48.L’expert judiciaire a conclu que cette infestation fongique ne pouvait être décelée par les acquéreurs, en précisant que seuls des professionnels auraient pu relever la faiblesse du plancher.

49.Il préconise enfin la démolition-reconstruction de la maison, en retenant des travaux réparatoires à hauteur de 246.874 € soit près de trois fois et demi le prix de vente.

50.Il s’infère de ces éléments qu’en présence d’un désordre structurel compromettant la solidité et l’usage normal du bien vendu, dont les causes sont nées antérieurement à la vente et qui ne pouvaient être décelé par les acquéreurs, l’existence d’un vice caché affectant l’immeuble vendu doit être retenue.

51.La question est de savoir si les vendeurs en avaient connaissance, étant rappelé que les travaux litigieux ont été réalisés par M. [F] au moins 20 ans avant la vente, celui-ci étant décédé en 2015.

52.Les vendeurs sont donc :

-sa veuve, Mme [J] [B] (décédée en cours de procédure) dont aucun élément ne permet de dire qu’elle a eu connaissance des désordres et des travaux réalisés à l’époque par son époux. Il n’est en outre pas contesté que lors de la vente en mai 2016, cette dernière, déjà très âgée (91 ans) et affaiblie par un accident vasculaire cérébral, avait quitté sa maison depuis 2013 pour résider dans un Ehpad.

– ses enfants, Mme [U] [F], M. [E] [F] et Mme [O] [F], respectivement nés en 1948, 1963 et 1971, dont rien ne permet de considérer qu’ils ont pu avoir connaissance des désordres et des travaux réalisés par leur père au cours des années 90, étant précisé que Mme [U] [F] et M. [E] [F] indiquent pour leur part, n’avoir jamais habité la maison.

53.L’expert judiciaire relève lui-même que la mémoire de ces travaux s’est perdue au cours des années et qu’il n’est pas certain que les vendeurs effectifs du bien aient eu connaissance de la présence du désordre parasitaire affectant le plancher, en l’absence de caractère apparent.

54.Dans ces conditions, et dès lors que la connaissance du vice n’est pas démontrée, il convient de faire application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

55.A toutes fins, la cour ayant retenu que les vendeurs n’étaient pas informés des désordres et des travaux, aucune réticence dolosive ne saurait leur être reprochée. C’est d’ailleurs à tort que l’expert a évoqué des travaux de camouflage, alors qu’il a lui-même relevé que ceux-ci avaient été réalisés vingt ans avant la vente, à une époque où les vendeurs n’envisageaient pas de vendre la maison, ce qui exclut toute manoeuvre dolosive.

b. A l’égard du diagnostiqueur, sur la responsabilité contractuelle

56.L’article 1147 du code civil dispose, dans sa version applicable au litige que ’le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.’

57.L’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige énonce que le contrat doit être exécuté de bonne foi.

58.En substance, la Sarl [V] et la SA Allianz Iard estiment que les consorts [F] ont fait preuve de mauvaise foi contractuelle tant à l’égard des acquéreurs que du diagnostiqueur, en leur dissimulant l’infestation parasitaire et les désordres affectant le plancher de la maison, dont ils avaient pourtant parfaitement connaissance au vu des travaux de camouflage mis en évidence par l’expert judiciaire.

59.Toutefois, au vu des développements qui précèdent, la connaissance des désordres par les vendeurs étant écartée, la responsabilité de ces derniers dans la survenance du dommage causé aux acquéreurs ne peut être retenue, non plus qu’une quelconque déloyauté contractuelle à l’égard du diagnostiqueur.

c. A l’égard de M. [W], sur la responsabilité délictuelle

60.Selon l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, ’tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’.

61.Pour les mêmes motifs que précédemment exposés, M. [W] qui au demeurant, ne propose aucune argumentation au soutien de sa demande de garantie à l’encontre des vendeurs, échoue à établir une quelconque faute de ces derniers de sorte que les conditions d’engagement de leur responsabilité ne sont pas réunies.

62.Au total, le jugement sera confirmé en ce qu’il a :

-mis hors de cause les consorts [F]

– débouté les époux [Q] de leurs demandes indemnitaires

– rejeté les demandes en garantie respectivement formées par les sociétés [V] et Allianz Iard d’une part et M. [W] d’autre part.

2°/ Sur la responsabilité de la SARL [V]

63. La société [V] et son assureur contestent toute responsabilité en l’absence de faute établie. Ils soutiennent en effet que, l’infestation parasitaire n’était pas visible sans sondages destructifs. Ils estiment que le tribunal a commis une erreur de droit en indiquant que le diagnostiqueur était tenu d’une obligation de résultat s’agissant de la découverte de la mérule.

64.Ils réfutent que la prétendue souplesse anormale du plancher aurait pu alerter le diagnostiqueur puisque lors de son intervention, la pièce était garnie de meubles massifs (ne laissant pas suspecter une quelconque fragilité) et que lors de l’expertise, le parquet n’était plus du tout dans le même état que lors du diagnostic.

65.Ils ajoutent que la norme NF P 03-200 n’impose pas au diagnostiqueur de donner un diagnostic de la résistance mécanique des bois de sorte qu’il n’avait pas, en toute hypothèse, à mentionner une éventuelle souplesse anormale du parquet. De même, la norme ne lui impose pas de recenser au moyen de mesures systématiques, les zones humides de l’immeuble ni d’alerter les futurs acquéreurs sur la présence d’une humidité anormale, son obligation étant seulement de signaler la présence ou non d’agents pathogènes du bois.

66.Sur ce point, ils précisent que l’expert ne démontre pas qu’il existait un taux d’humidité anormal au jour de l’intervention du diagnostiqueur, trois ans auparavant, alors que le bien était occupé et chauffé, ce qui n’était plus le cas lors de l’accedit. Ils rappellent que la durée de validité d’un état parasitaire est limitée à 3 mois et que ce délai était dépassé lors de la vente. Ils soulignent aussi que l’expert ne pouvait péremptoirement affirmer qu’aucune mesure d’humidité n’avait été réalisée (ni aucun poinçonnage), dès lors que l’humidimètre ne laisse pas de trace, a fortiori dans une moquette.

67.Enfin, la norme impose seulement au diagnostiqueur de se prononcer sur la présence ou non d’indices de contamination et non sur un risque de contamination, lequel existe presque toujours en Bretagne. Ils affirment que si le diagnostiqueur avait mentionné la présence d’un risque d’infestation, les époux [Q], qui indiquaient aux termes dans leurs écritures de première instance avoir observé un affaissement du plancher, n’auraient pas sollicité d’investigations complémentaires.

68. Les consorts [F] indiquent que si leur responsabilité venait à être engagée, la société [V] devrait les garantir de toute condamnation, dès lors que le diagnostiqueur n’a pas rempli sa mission en ne procédant pas à des investigations suffisamment approfondies.

69. M. [W] indique que si sa responsabilité venait à être engagée, la société [V] devrait le garantir de toute condamnation estimant qu’elle est le seul professionnel en cause qui a failli dans l’exécution de sa mission.

70. Les époux [Q], s’appuyant sur les conclusions de l’expertise judiciaire, exposent que le diagnostiqueur n’a pas effectué sa mission conformément aux règles de l’art imposées par la norme NF P 03-200, qu’il cite partiellement pour tenter de s’exonérer de sa responsabilité.

71.Ils font valoir que le diagnostiqueur avait l’ obligation de rechercher des indices d’infestations parasitaires, ce qui impliquait de ne pas se contenter d’un simple examen visuel et d’effectuer des mesures d’humidité, des poinçonnages et de tirer les conséquences d’une souplesse anormale du plancher ou de l’absence de ventilation du vide sanitaire, toutes choses qui n’ont pas été faites puisque l’expert judiciaire n’a relevé aucune trace de poinçon ni d’humidimètre.

72.Ils soutiennent que son obligation de recherche devait être d’autant plus approfondie que la maison, de part son procédé constructif et sa situation géographique, était à risque, ce qu’un diagnostiqueur basé à [Localité 13] ne pouvait ignorer.

73.Ils ajoutent enfin qu’outre la norme, le diagnostiqueur est débiteur d’une obligation d’information devant le conduire à examiner l’état général du bâti et à s’interroger sur les conséquences de cet examen. A ce titre, il devait rechercher les zones d’humidité propices au développement fongique. Il devait également, dans un immeuble ’à risque’, attirer l’attention des acquéreurs sur les risques d’attaque parasitaire.

Réponse de la cour:

74.L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose dans sa version applicable en l’espèce qu’ ’I.-en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du présent code ;

4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code ;

7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;

9° Dans les zones prévues à l’article L. 133-8, l’information sur la présence d’un risque de mérule.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation.

Le document mentionné au 6° n’est pas requis en cas de vente d’un immeuble à construire visée à l’article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l’objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.’

75.Sur le fondement des articles L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation et 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur se trouve engagée vis à vis de l’acquéreur lorsque le diagnostic n’est pas réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle en conséquence erroné (Ch. mixte., 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, Bull. 2015, Ch. mixte, n° 3).

76.En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun diagnostic relatif à la mérule n’était obligatoire dès lors que l’immeuble vendu ne se trouvait pas dans une zone de présence d’un risque de mérule délimitée par un arrêté préfectoral, ainsi que le rappelle l’acte authentique de vente.

77.Toutefois, l’état parasitaire établi par la SARL [V] le 10 novembre 2015 précise qu’il a pour objectif de rechercher des indices de présence ou la présence d’agents de dégradation biologique du bois dans le bâti (champignons lignivores dont notamment mérule, insectes à larves xylophages et termites).

78.Il entrait donc contractuellement dans la mission du diagnostiqueur de rechercher des indices de présence de mérule.

79.En tant que professionnel, le diagnostiqueur est tenu d’une obligation de recherche et d’ une obligation d’information.

80.Le tribunal a justement rappelé que cette obligation de recherche conformément aux règles de l’art est une obligation de résultat qui contraint le diagnostiqueur à procéder à toutes les mesures envisageables pour détecter la présence de champignons lignivores de type mérule, dès lors qu’elles ne sont pas destructrices.

81.En l’espèce, le constat d’état parasitaire mentionne qu’il a été effectué selon la norme NF P03-200. La version applicable est celle d’avril 2003 (versée aux débats),

82.Aux termes de cette norme, il incombe au diagnostiqueur de procéder à un examen le plus complet possible, à tous les niveaux du bâti, des parties visibles et accessibles de l’immeuble afin de rechercher, des indices sur les sols, murs, cloisons, plafonds et ensemble des bois, de présence d’agents de dégradation biologique du bois. Il doit également rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois (zones humides, branchements d’eau, arrivées et départs de fluides, regards, gaines, câblages, joints de dilatation, fissures, toitures…). Un examen particulier des éléments de bois en contact avec la maçonnerie, pannes sablières, encastrements d’entraits, de solives doit être effectué.

83.Par ailleurs, les investigations du diagnostiqueur ne peuvent se limiter à un examen visuel. Celui-ci doit également procéder à des sondages non destructifs par poinçonnage. L’article 5.2.2.1 précise en effet que le diagnostiqueur doit réaliser ’des sondages non destructif (sauf parties déjà altérées ou dégradées) de l’ensemble des éléments en bois à l’aide d’outils appropriés. Les parties cachées ou inaccessibles comportant du bois ne sont pas toujours sondables. Le rapport du constat de l’état parasitaire doit alors mentionner cette particularité dans le cas où elle est repérée’.

84.L’article 6 indique aussi que le rapport de constat de l’état parasitaire doit mentionner :

-a) la date et le temps passé

-g) récapitulation des ouvrages, parties d’ouvrages et éléments qui n’ont pas été examinés et justification’.

85.Il est constant qu’afin de rechercher efficacement la présence de champignons lignivores, souvent dissimulée, tout en ne réalisant ni dégradation ni démolition, le diagnostiqueur se doit de procéder à la recherche minutieuse des indices significatifs d’une attaque fongique. À cet égard, la vérification de l’humidité présente dans les murs et les pièces de bois est fondamentale et constitue une mesure usuelle des rédacteurs d’états parasitaires.

86.D’ailleurs, le constat d’état parasitaire établi par la société [V] fait plusieurs références à la recherche d’humidité (les mesures du taux d’humidité sont citées parmi les moyens d’investigation utilisés, une abréviation spécifique est prévue dans les tableaux de repérage et au titre des commentaires susceptibles d’être inscrits par le diagnostiqueur, le rapport donnant comme exemple la mention d’un taux d’humidité relative du local). Il s’en infère que contrairement à ce que soutient la société [V], il entrait pleinement dans sa mission d’effectuer des mesures du taux d’humidité.

87.En l’espèce, il est observé qu’en méconnaissance de la norme applicable, le constat d’état parasitaire établi le 10 novembre 2015 par la SARL [V] ne mentionne pas le temps passé dans la maison et ne récapitule pas les parties du bâtiment ou des ouvrages qui n’ont pas pu être examinées ni la justification de cette absence d’examen ( le document étant renseigné avec la mention: ’néant’). Dès lors, le diagnostiqueur est réputé avoir pu examiner l’ensemble de la maison et ne peut se prévaloir de ce que les dégradations n’étaient ni visibles ni accessibles.

88.Surtout, le diagnostic conclut à l’absence d’indice de présence d’agents de dégradation biologique du bois, sans émettre aucune observation particulière.

89.Or, il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître [H] [Y], commissaire de justice à [Localité 14], le 4 juin 2016 (soit quelques jours après la vente et seulement 7 mois après le diagnostic) que :

-la moquette a été retirée et que certaines lames de parquet ont été déposées,

– le plancher bois de la chambre n°1 est très endommagé, qu’il menace de s’effondrer et que toutes les parties en bois ( y compris les lambourdes) sont attaquées par des champignons lignivores

– le plancher bois de la chambre n°2 présente un état de fragilité et de dégradation tout aussi important, puisqu’il est indiqué que certaines lames de plancher cèdent sous le poids du pied. La dépose des lames a permis de constater l’attaque parasitaire des lambourdes.

– le sol de le chambre n°3, également attaqué, semble être la cible d’attaque d’insecte.

90.L’attaque parasitaire est confirmée par le rapport d’expertise amiable établi par le cabinet [Z] du 12 décembre 2016, soit un an après le constat parasitaire litigieux. Des traces d’humidité importantes sont relevées dans les chambres de la maison (auréoles au plafond) et le taux d’humidité mesuré dans les solives et le plancher atteint 30%. Il est fait état de pourriture cubique, de rhizomes, de traces de voiles mycéliens, de larves xylophages type petites vrillettes en sous-face des lames de parquet et sur les solives. Le rapport conclut que l’infestation fongique a pour origine l’humidité régnant dans le vide sanitaire et l’exposition directe à la terre battue des éléments de solivages et de plancher ( non traités). Il est précisé que le phénomène est ancien, lent et qu’il atteint à ce jour 40 m² de la surface de la maison ( sur 88 m²)

91.S’agissant de la responsabilité du diagnostiqueur, il relève un défaut de conseil quant aux risques de développement de parasites compte tenu des procédés constructifs et de l’existence de dommages visibles provoqués par l’eau ainsi que l’absence d’investigations non destructives, tels que des relevés d’humidité.

92.Le rapport d’expertise judiciaire de M. [R] du 2 avril 2019 confirme la présence de mérule et d’insectes à larves xylophages de type petite vrillette.

93.Il précise que ’s’il n’est pas possible de dater avec précision l’apparition du champignon, l’examen des bois dégradés permet d’indiquer que les dégradations sont anciennes et toujours actives (…). En l’état, la maison est dangereuse et impropre à tout usage’. Il ajoute que ’cachées sous la moquette collée, les dégradations du plancher n’étaient pas visibles, seule une souplesse anormale du sol aurait peut-être pu éveiller l’attention d’un technicien’.

94.Concernant la responsabilité du diagnostiqueur, l’expert soutient que la société [V] n’a réalisé aucune mesure d’humidité des matériaux en l’absence de traces visibles d’aiguilles d’un humidimètre, alors pourtant que le représentant de la Sarl [V] a bien indiqué utiliser un humidimètre résistif à deux aiguilles lors de ses missions, ce qui aurait dû laisser des marques dans le bois. Il s’étonne aussi que le diagnostic ne relève aucune trace d’humidité particulière des matériaux alors que, lors de la réunion d’expertise, il a été relevé des taux d’humidité relative massique entre 23 et 30% .

95.Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que si les dégradations du plancher n’étaient certes pas visibles sans sondages destructifs, des indices de contamination cachée pouvaient être décelés par un professionnel du diagnostic dans le respect de la norme professionnelle applicable, encore fallait-il les rechercher.

96.Il n’est en effet nullement établi que le diagnostiqueur a utilisé les moyens d’investigation prévus par la norme, notamment un poinçon et un humidimètre.

97.Si l’état parasitaire évoque, au titre des «Moyens d’investigation utilisés» le recours à des sondages au moyen d’un poinçon ainsi qu’à des mesure de taux d’humidité à l’aide d’un humidimètre, il s’agit à l’évidence d’une clause de style insérée dans ce document, qui ne révèle rien des investigations réellement entreprises pièces par pièces, et dont la Sarl [V] et son assureur ne peuvent donc utilement se prévaloir.

98.Aucune trace de poinçonnage n’a été relevée par l’expert judiciaire, notamment au niveau des plinthes. De tels sondages auraient pourtant permis de révéler la faiblesse structurelle du plancher dont l’état de dégradation très avancé existait déjà au moment du diagnostic, ainsi qu’il résulte du constat d’huissier réalisé seulement sept mois après.

99.Par ailleurs, en l’absence toute trace d’utilisation d’un humidimètre (également pointée par l’expert amiable) et dans la mesure où le constat parasitaire ne fait état d’aucune mesure d’humidité, l’expert judiciaire affirme que la société [V] n’a réalisé aucune mesure de l’humidité des matériaux lors de la réalisation du diagnostic.

100.De fait, interrogé par l’expert, le représentant de la Sarl [V] a indiqué qu’il utilisait un humidimètre résistif à deux aiguilles, ce qui aurait donc dû laisser des marques dans le bois.

101.La Sarl [V] explique que les traces d’humidimètre ne sont pas repérables dans une moquette, de sorte qu’il ne peut être tiré aucune conséquence de l’absence de trous d’aiguilles sur d’éventuels manquements à sa mission.

102.Cependant, au vu des taux d’humidité très importants ( 30%) qui ont été mesurés un an (lors de l’expertise amiable) puis trois ans ( lors de l’expertise judiciaire) après la réalisation du diagnostic, il est certain que si la Sarl [V] avait testé l’humidité du plancher au travers de la moquette, elle aurait constaté un taux anormalement élevé, ce qu’elle n’aurait pas manqué de mentionner dans son rapport.

103.Ce d’autant que selon l’expert, l’humidité devait être significativement plus élevée lors de la réalisation du diagnostic que lors des opérations d’expertise.

104.De fait, contrairement à ce que prétend la Sarl [V], lors du diagnostic, la maison n’était ni occupée ni chauffée. Par ailleurs, le phénomène d’humidité du plancher était toujours prégnant compte tenu du procédé constructif (plancher sur solives non traitées, érigé sur vide sanitaire insuffisamment ventilé et non isolé) aggravé par la mise en oeuvre d’une moquette collée empêchant toute ventilation du plancher où l’humidité piégée a créé les conditions favorables au développement fongique. En revanche, lors des opérations d’expertise amiable et judiciaire, la moquette avait été retirée et des lames du parquet avaient été déposées depuis de nombreux mois, permettant ainsi une ventilation efficace des bois plancher et donc une moindre humidité.

105.Si des mesures avaient été effectuées, l’humidité excessive du plancher aurait été décelée. Le diagnostiqueur aurait pu alerter les acquéreurs sur le risque d’attaque parasitaire, s’agissant d’un plancher bois et préconiser des investigations complémentaires, voire des sondages destructifs afin de confirmer l’attaque de mérule.

Il aurait pu mettre en garde les acquéreurs quant aux dégâts causés par ce champignon lignivore. Par conséquent, l’insuffisance des vérifications opérées a conduit à un manquement du diagnostiqueur à son obligation de conseil.

106.De même, bien que n’étant pas un professionnel de la construction, la norme impose au diagnostiqueur de s’intéresser aux éléments constructifs susceptibles de favoriser le développement des agents de dégradation biologique du bois (telles que les fissures ou les toitures par exemple). Celui-ci ne peut donc ignorer le procédé constructif dans sa recherche des indices d’infestation parasitaire.

107.En l’occurrence, il était parfaitement visible que la maison est construite sur un vide sanitaire manifestement très mal ventilé puisque (ainsi que le montre une photographie prise par l’expert judiciaire), il n’existe qu’une petite grille de ventilation qui a en outre été partiellement obstruée par de la peinture.

108.En outre, la Sarl [V] a relevé dans son rapport que le plancher bois de l’entrée était recouvert d’un revêtement plastique tandis que celui des chambres et du salon-séjour était recouvert d’une moquette collée.

109.Ainsi, en tant que professionnel du diagnostic mérule basé dans les Côtes d’Armor, région particulièrement touchée par ce champignon, la Sarl [V] ne pouvait qu’être alertée par la présence d’un plancher bois, manifestement érigé sur un vide sanitaire non ventilé (et au vu de la qualité médiocre de la construction, très probablement non isolé) et entièrement recouvert par des revêtements non respirants, ce qui ne pouvait que piéger l’humidité dans le bois et offrir des conditions favorables aux attaques parasitaires.

110.Au bénéfice de ces observations, la cour considère que l’état parasitaire dressé par la Sarl [V] n’a pas été réalisé conformément à la norme NE-P02-300. Les vérifications opérées dans la maison se sont avérées insuffisantes et inefficaces (étant observé que le rapport ne précise pas le temps passé dans la maison pour examiner quinze endroits différents) puisqu’elles ont abouti à

[…texte tronqué, 39111 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]