Concurrence déloyale dans l’immobilier : absence de faute prouvée et force définitive donnée au paiement transactionnel

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la concurrence déloyale suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Le tribunal écarte le débauchage fautif, la perte de clientèle et le détournement de mandats : les agents commerciaux étaient indépendants, leur rotation ne démontrait aucune action coordonnée, la marque appartenait à un tiers qui en avait autorisé l’usage, et aucun démarchage excédant les règles professionnelles n’était établi. Les obligations contractuelles des mandats demeuraient inopposables aux tiers, conformément à l’article 1199 du Code civil.

Au titre du protocole transactionnel, les articles 1103 et 1104 du Code civil imposaient l’exécution de bonne foi de l’engagement de rachat des parts après la réduction de capital. Le tribunal constate que la somme de 110 000 euros était due à cette date et que les griefs de concurrence ne justifiaient pas la retenue du solde.

En application des articles 484 et 488 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé était provisoire et dépourvue d’autorité de chose jugée au principal. Après examen au fond, ses mesures sont toutefois consacrées et intégrées au jugement avec force exécutoire définitive. La résistance de la société débitrice n’est pas qualifiée d’abusive, faute de mauvaise foi et de préjudice direct et certain. Les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sont rejetées et les dépens partagés par moitié.

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Après la séparation des associés, l’associé sortant a créé une nouvelle société et plusieurs agents commerciaux l’ont rejoint. La société initiale lui reprochait un débauchage, un détournement de clientèle et l’usage illicite d’une enseigne. Le tribunal a rejeté les demandes de concurrence déloyale et les demandes reconventionnelles, constaté que le prix de rachat des parts était dû et rendu définitives les mesures provisoires.

Deux associés détenaient à parts égales BONO VOX PROPERTY, exploitant une agence immobilière, puis ADYA FINANCES, holding propriétaire de cette société. Lors de leur séparation, un protocole transactionnel a prévu le rachat et l’annulation des parts de l’un des associés pour 110 000 euros, payable après la réduction de capital.

L’associé sortant a ensuite créé YNANKA et quitté ses fonctions dirigeantes. Plusieurs agents commerciaux ont rejoint cette nouvelle société. BONO VOX PROPERTY a reproché à YNANKA et à l’associé sortant un débauchage, un détournement de clientèle et de mandats, ainsi qu’un usage illicite de l’enseigne PIETRAPOLIS IMMOBILIER.

Après un paiement partiel, une procédure de référé a conduit au versement provisionnel du solde. Le tribunal, saisi au fond, rejette les demandes de concurrence déloyale et les demandes indemnitaires reconventionnelles, mais constate que le prix de rachat était dû et donne force définitive aux mesures provisoires.

• Établir une faute de concurrence déloyale caractérisée
• Établir un préjudice certain et directement causé
• Démontrer un démarchage excédant les usages professionnels
• Vérifier l’opposabilité des obligations contractuelles aux tiers
• Constater la réduction de capital prévue par le protocole
• Appliquer de bonne foi l’obligation de paiement convenue

• Protocole transactionnel du 22 décembre 2023
• Procès-verbal de réduction de capital du 8 mars 2024
• Contrats et départs des agents commerciaux
• Email du propriétaire autorisant l’usage de la marque
• Procès-verbal de constat d’utilisation de l’enseigne
• Ordonnance de référé et arrêt confirmatif

BONO VOX PROPERTY est déboutée de ses demandes fondées sur la concurrence déloyale, tandis que le débiteur du prix de rachat doit exécuter l’engagement transactionnel. YNANKA et l’associé sortant doivent cesser l’usage de l’enseigne, sans obtenir les indemnités reconventionnelles sollicitées.

• Écarter les demandes indemnitaires de BONO VOX PROPERTY
• Consacrer définitivement le paiement transactionnel de 110 000 euros
• Cesser l’usage de l’enseigne PIETRAPOLIS sur tous supports
• Conserver les preuves d’une autorisation d’usage de marque
• Documenter tout démarchage dépassant les usages professionnels
• Supporter les dépens selon le partage par moitié

À faire

• Formaliser les protocoles transactionnels et leurs échéances
• Constater précisément la réduction de capital réalisée
• Conserver les autorisations d’usage des marques
• Documenter les mandats et les conditions de démarchage
• Établir séparément faute, préjudice et lien causal

À éviter

• Qualifier automatiquement tout départ d’agent de débauchage
• Opposer à un tiers des obligations contractuelles
• Retenir un paiement sur des griefs non prouvés
• Utiliser une marque sans accord de son propriétaire
• Présenter une demande indemnitaire sans motivation précise

La preuve des actes de concurrence déloyale

La responsabilité fondée sur l’article 1240 du Code civil exige une faute, un préjudice et un lien de causalité. Le débauchage n’est pas établi par le départ de quatre agents commerciaux, leur rotation étant habituelle. Les contrats de mandat sont inopposables aux tiers au sens de l’article 1199. Aucun démarchage excédant les règles de la profession n’est démontré et l’usage de la marque était autorisé par son propriétaire.

L’exécution de bonne foi du protocole transactionnel

Les articles 1103 et 1104 du Code civil imposent le respect et l’exécution de bonne foi du protocole. La réduction de capital constatée le 8 mars 2024 rendait exigible le paiement de 110 000 euros. Les griefs de concurrence déloyale, non prouvés, ne pouvaient justifier la retenue du solde.

L’autorité des ordonnances de référé

Selon les articles 484 et 488 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est provisoire et n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Le juge du fond peut néanmoins examiner l’obligation et consacrer définitivement les mesures provisionnelles lorsqu’il confirme leur bien-fondé.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 701 du Code de procédure civile, Article 1199 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1355 du Code civil, Article 484 du Code de procédure civile, Article 488 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1363 du Code civil, Article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L131-3 du Code des procédures civiles d’exécution, loi Hoguet du 2 janvier 1970 n° 70-9, décret du 20 juillet 1972 n° 72-678