Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2026

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02052 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHAWD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Novembre 2022 – TJ de [Localité 1] – RG n° 19/06490

APPELANTS

Monsieur [I] [D] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [Z] [C] [F] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Anne-sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391

INTIMEES

S.A.S. GCC, qui vient aux droits de la SAS EDELIS anciennement dénommée AKERYS PROMOTION après fusion absorption

[Adresse 2]

[Localité 3]

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 407 794 551

Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée de Me Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE, toque : 306

S.A.S. EXELL FINANCE

[Adresse 3]

[Localité 5]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 424 582 823

Représentée par Me Jean-didier MEYNARD de la SCP SCP BRODU CICUREL MEYNARD MARIE CHADEFAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

Assistée de Me Stéphane RUFF de la SCP RSG AVOCATS, avocat au Barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Xavier BLANC, Président de la chambre 10 du pôle 5, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Xavier BLANC, Président de la chambre 10 du pôle 5

Mme Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

Mme Solène LORANS, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Sonia JHALLI

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M. Xavier BLANC, président de la chambre 10 du pôle 5 et par Mme Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Le 3 avril 2008, M. [I] [D] [V] et Mme [Z] [R] [C] [F], son épouse, ont acquis auprès de la société Akerys Promotion, devenue Edelis, par l’intermédiaire de la société Exell Finance, un bien immobilier en l’état futur d’achèvement situé à [Localité 6], moyennant le prix de 144 000 euros TTC.

2. Le bien, dont l’acquisition était intégralement financée au moyen d’un prêt de ce montant souscrit auprès de la société Crédit foncier de France, a été livré en mai 2010.

3. Les 9 et 15 avril 2019, faisant valoir que la société Exell Finance leur avait présenté cette acquisition comme un investissement immobilier locatif dans le cadre du dispositif dit Robien et que cette opération n’avait pas présenté la rentabilité escomptée, et reprochant à la société Exell Finance, agissant en tant que mandataire de la société Akerys Promotion, devenue Edelis, des man’uvres dolosives et des manquements à ses obligations d’information et de conseil, M. et Mme [V] ont assigné ces sociétés devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris en indemnisation d’un préjudice matériel et d’un préjudice moral.

4. Par un jugement du 15 novembre 2022, le tribunal a statué comme suit :

« DÉCLARE M. [I] [D] [V] et Mme [Z] [V] irrecevables en toutes leurs demandes ;

DÉBOUTE la société EDELIS de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [D] [V] et Mme [Z] [V] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Didier Meynard, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties des demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire. »

5. Par une déclaration du 18 janvier 2023, M. et Mme [V] ont fait appel de ce jugement.

6. Par un arrêt partiellement avant dire droit du 19 mai 2025, cette cour a statué comme suit :

« Infirme le jugement déféré ;

Statuant de nouveau et y ajoutant :

Dit l’action de M. [I] [D] [V] et de Mme [Z] [R] [V] non prescrite ;

Dit que les sociétés Akerys Promotion, devenue Edelis, et Exell Finance ont manqué à leurs obligations d’information et de conseil ;

Avant dire droit sur la demande d’indemnisation de M. [I] [D] [V] et de Mme [Z] [R] [V],

Invite les parties à faire part de leur éventuel accord sur une mesure de médiation, dans le délai d’un mois à compter de la présente décision ;

A défaut d’accord, les époux [D] [V] devront apporter, par voie de conclusions récapitulatives, les précisions demandées au terme du point D des motifs ci-dessus ;

Renvoie à l’audience de mise en état du lundi 16 juin 2025, 10h heures, pour fixation d’un nouveau calendrier ;

Réserve le surplus des demandes ».

7. Le point D auquel il est fait référence dans le dispositif de cet arrêt est rédigé en ces termes :

« [.. E]tant observé que le dommage résultant des manquements retenus à l’encontre des sociétés Exell Finance et Akerys Promotion, devenue Edelis, ne pourrait consister qu’en la privation d’une chance, pour les époux [V], d’éviter le dommage qui s’est réalisé, constitué des pertes subies du fait de cet investissement et des gains qu’ils ont manqués faute d’avoir, mieux informés et mieux conseillés, souscrit un autre investissement, à supposer que ce dommage se soit réalisé et qu’il ait été causé par lesdits manquements, les époux [V] sont invités à préciser ce qu’ils entendent, aux termes de leurs dernières conclusions, par l’ ’ impossibilité de revendre pour le montant investi’ et le ’surcoût de l’opération’ et de préciser le mode de calcul de ces chefs de préjudice, au regard notamment du montant des loyers encaissés sur la période de 9 ans à compter de l’acquisition du bien et ultérieurement, des réductions fiscales obtenues et des modalités, le cas échéant, de remboursement du prêt ayant servi à financer le bien. »

8. En conséquence d’une opération de fusion-absorption ayant pris effet le 1er octobre 2025, la société GCC est intervenue volontairement à l’instance, en lieu et place de la société Edelis.

9. Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe le 10 décembre 2025, M. et Mme [V] demandent à la cour de :

« Vu l’article 1382 du Code Civil (nouveau 1240 du Code civil)

Vu les motifs exposés et les pièces versées aux débats

[…]

– RECEVOIR Monsieur et Madame [V] en leurs demandes et les dire bien fondées ;

– DEBOUTER les sociétés EDELIS et EXELL FINANCE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

– CONDAMNER les sociétés EDELIS (anciennement dénommée AKERYS PROMOTION) et EXELL FINANCE à payer à Monsieur et Madame [V], la somme de 248.486,67 € parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

– CONDAMNER la société EDELIS (anciennement dénommée AKERYS PROMOTION) et EXELL FINANCE à payer Monsieur et Madame [V] la somme de 25.000 € au titre du préjudice moral ;

– CONDAMNER la société EDELIS (anciennement dénommée AKERYS PROMOTION) et EXELL FINANCE à payer Monsieur et Madame [V] la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. »

10. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 30 avril 2026, la société GCC demande à la cour de :

« Vu les articles 2224, 1137 et 1240 du Code Civil,

Vu les articles 32 et 122 du Code de Procédure Civile,

Vu la Jurisprudence,

Vu l’arrêt rendu le 19 mai 2025,

[…]

Au principal,

– Prendre acte de l’intervention volontaire de la SAS GCC qui vient aux droits de la SAS EDELIS

– Juger que les consorts [V] ne rapportent pas la preuve, de ne pas avoir atteint l’objectif fiscal de défiscalisation contenue dans la simulation.

Par conséquent

– Juger que les époux [V] ne rapportent pas la preuve du préjudice qu’ils allèguent qui serait consécutif aux informations contenues dans la simulation fiscale établie par la société EXELL FINANCE

– Juger encore qu’ils ne rapportent pas la preuve du préjudice moral allégué

Par conséquent,

– Débouter les Consorts [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire,

– Juger que le préjudice des consorts [V] se limite au trop perçu d’impôt par suite du défaut d’amortissement fiscal de 8% par an sur 9 ans

– Juger que les consorts [V] ont payé un surcout d’impôt de 1 427,80 € sur 9 ans.

– Juger que la perte de chance d’avoir pu éviter ce surcout d’impôt s’élève à 20 % du trop versé au titre de l’impôt soit la somme de 285 €.

Par conséquent

– Limiter le préjudice indemnisable des consorts [V] à la somme de 285 €.

– Limiter la quote-part de responsabilité de la SAS GCC qui vient aux droits de la SAS EDELIS à 10% du montant des condamnations

– Condamner tous succombant à payer à la société EDELIS, anciennement dénommée AKERYS PROMOTION, aux droits de laquelle vient la SAS GCC, la somme de 10.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens du procès dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS en la personne de Maître Audrey SCHWAB, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

11. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 11 avril 2026, la société Exell Finance demande à la cour de :

« Vu les dispositions des articles 1147 (ancien), 1382 (ancien), 2222 et 2224 du Code civil,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 15 novembre 2022 en toutes ses dispositions.

DECLARER Monsieur [I] [D] [V] et Madame [Z] [C] [F], épouse [V] irrecevables en leurs demandes formées à l’encontre de la société EXELL FINANCE.

DEBOUTER la société GCC venant aux droits de la société EDELIS de toutes demandes qui seraient formées à l’encontre de la société EXELL FINANCE en cause d’appel.

A titre subsidiaire, en cas de réformation du jugement entrepris,

DEBOUTER Monsieur [I] [D] [V] et Madame [Z] [C] [F], épouse [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société EXELL FINANCE.

DEBOUTER la société GCC venant aux droits de la société EDELIS de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société EXELL FINANCE.

Et à titre très subsidiaire,

REDUIRE les demandes de Monsieur [I] [D] [V] et Madame [Z] [C] [F], épouse [V], à de plus justes proportions.

DECLARER que la responsabilité de la société EXELL FINANCE sera limitée à 25% du préjudice de Monsieur [I] [D] [V] et Madame [Z] [C] [F], épouse [V].

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [I] [D] [V] et Madame [Z] [C] [F], épouse [V] à payer à la société EXELL FINANCE une somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNER Monsieur [I] [D] [V] et Madame [Z] [C] [F], épouse [V] au paiement des entiers dépens, en ce compris les dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE, Société d’avocats, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

12. La clôture a été prononcée par une ordonnance du 11 mai 2026.

13. A la suite de l’audience de plaidoirie, par un message du 24 août 2026, les parties ont été invitées à présenter leurs éventuelles observations sur le fait qu’il résulterait des déclarations de revenus des années 2010 et 2018 de M. et Mme [D] [V] qu’au regard du montant de leurs revenus déclarés, du nombre de parts de leur foyer fiscal et des déficits imputés annuellement sur ces revenus, la réduction d’impôt dont ils auraient bénéficié sur cette période du fait de l’investissement en cause s’établirait à 10 748 euros.

14. En réponse à ce message, la société Exell Finance a remis au greffe une note en délibéré le 4 septembre 2026. La société GCC et M. et Mme [V] n’ont pas émis d’observations.

15. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le préjudice causé à M. et Mme [V] par les manquements commis par la société Exell Finance dans le cadre du mandat confié par la société Akerys promotion

16. Les articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 1er février 2016, disposent :

– article 1147 :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

– article 1149 :

« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

17. Le manquement d’un conseiller en gestion de patrimoine à son obligation d’informer son client sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose, notamment ses caractéristiques les moins favorables et les risques qui lui sont associés, prive ce client d’une chance d’échapper, par une décision plus judicieuse, au risque, réalisé, de subir les conséquences dommageables résultant de la réalisation de cet investissement, parmi lesquelles, le cas échéant, la perte, serait-elle partielle, des actifs investis, ou d’une chance de percevoir, par une telle décision, les gains qu’un autre investissement aurait pu lui procurer.

18. Aux termes de l’arrêt avant dire droit du 19 mai 2025, cette cour a jugé que la société Exell Finance avait manqué aux obligations d’information et de conseil auxquelles elle était tenue envers M. et Mme [V], dans la mesure où le plan d’épargne fiscal qu’elle leur a présenté faisait apparaître, d’une part, un revenu mensuel garanti pendant 9 ans, correspondant à des loyers d’un montant de 480 euros, sans aucune mention quant aux aléas locatifs sur une période de 9 ans, tenant à l’éventualité de loyers non acquittés, d’une minoration du montant du loyer ou de période sans location, et, d’autre part, une valeur de cession du support fiscal sur la base d’une indexation annuelle de 2 %, présentée comme une donnée incontestable, alors que le prix de revente d’un bien immobilier à l’issue d’une période de 9 ans ne présentait aucune certitude compte tenu de l’incidence de la conjoncture économique et de multiples aléas tant nationaux que locaux, l’opération étant ainsi présentée comme devant générer une rentabilité de 14,56 % alors que ce résultat devait être présenté comme une simple possibilité dépourvue de toute certitude. La cour en a déduit que la société Exell Finance avait manqué à son obligation d’informer M. et Mme [V] sur les caractéristiques les moins favorables de l’opération et à son obligation de leur conseiller un produit adapté à leur situation, et que la société Edelis, aux droits de laquelle vient la société GCC, était tenue de répondre, avec la société Exell Finance, des dommages susceptibles d’avoir été causés par ces manquements.

19. Dans leurs dernières conclusions, M. et Mme [V] évaluent le préjudice matériel causé par ces manquements à la somme totale de 248 486,67 euros, correspondant, selon eux, à :

– la perte liée à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente annoncé dans le plan d’épargne fiscal, soit 105 093 euros (172 093 euros – 67 000 euros) ;

– la non-perception des loyers garantis, soit 16 238,39 euros (63 070,39 euros – 46 832 euros) ;

– le montant excessif des frais et charges qu’ils ont supportés, soit 78 790 euros (87 959 – 9 169 euros) ;

– le défaut d’autofinancement du prêt immobilier, soit 32 410,28 euros (79 242,28 euros – 46 832 euros) ;

– l’avantage fiscal non perçu, soit 15 655 euros (19 225 euros – 3 570 euros).

20. Cependant, si la cour a retenu que la société Exell Finance avait manqué à ses obligations d’information et de conseil envers M. et Mme [V], au regard notamment des informations qui leur ont été communiquées aux termes du plan d’épargne fiscal, elle n’a pas retenu, en revanche, que cette société, ou la société Akerys promotion, se seraient contractuellement engagées à ce que l’investissement en cause procure à M. et Mme [V] la rentabilité affichée dans ce document.

21. En conséquence, il n’y a pas lieu de comparer, poste par poste, les éléments présentés dans le plan d’épargne fiscal avec les gains effectivement obtenus ou les charges effectivement supportées par les investisseurs, mais il convient de déterminer si, du fait de cet investissement, M. et Mme [V] ont, d’une part, subi une perte et, d’autre part, manqué de percevoir des gains qu’un autre investissement aurait pu leur procurer.

22. Sur ce second point, M. et Mme [V] se bornent à invoquer les gains escomptés de l’opération en cause, sans soutenir qu’ils auraient pu, par un autre investissement, bénéficier de gains au moins équivalents, de sorte que leur préjudice ne pourra être évalué au regard de tels gains.

23. S’agissant de la perte que M. et Mme [V] aurait subi du fait de l’investissement en cause, il convient de prendre en considération l’effet sur leur patrimoine de l’opération, considérée dans son ensemble, en intégrant notamment les modalités de son financement, et le coût supporté à ce titre par les investisseurs, ainsi que les autres charges qu’ils ont supportées, mais également les revenus que cet investissement leur a procurés, tenant notamment aux loyers qu’ils ont perçus, ainsi que les réductions d’impôt dont ils ont bénéficié.

24. A cet égard, il sera relevé, en premier lieu, que l’acquisition a été intégralement financée, pour le prix stipulé « contrat en mains » à hauteur de 144 000 euros, au moyen du prêt souscrit pour le même montant auprès de la société Crédit foncier de France, et que le bien a été revendu le 21 décembre 2021 moyennant le prix de 67 000 euros. Il résulte par ailleurs des tableaux d’amortissement produits par M. et Mme [V] que ceux-ci se sont acquittés entre 2010 et 2022, au titre du prêt, de mensualités d’un montant total de 117 586,60 euros, et que le prêt a été remboursé par anticipation en décembre 2022, le capital restant dû s’élevant alors à 57 398,45 euros, soit un solde débiteur supporté par M. et Mme [V], pour l’ensemble de la durée du prêt, d’un montant de 107 985,05 euros.

25. En deuxième lieu, il résulte des comptes-rendus de gestion établis par la société Akerys immobiliers puis la société Citya Belvia et, surtout, des lettres de ces sociétés transmettant à M. et Mme [V] les informations destinées à leur permettre de remplir leurs déclarations de revenus, ces dernières lettres étant versés aux débats par les intéressés pour chacune des années de location du bien, que ceux-ci ont, d’une part, perçu des loyers, sur l’ensemble de cette période, pour un montant total de 61 449 euros, et, d’autre part, supporté des charges et des frais de gestion pour un montant total, justifié, de 28 036 euros, étant relevé, à cet égard, qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser parmi ces charges, comme ils le font, les montants portés sur leurs déclarations de revenus au titre de la déduction annuelle pratiquée au titre de l’amortissement et qu’il convient, en revanche, de prendre en compte les taxes foncières, pour le montant reporté sur ces documents par la société Akerys services immobiliers puis la société Citya Belvia.

26. En troisième lieu, il résulte de leurs déclarations de revenus des années 2010 à 2018 que M. et Mme [V] ont déduit de ces revenus le déficit foncier généré par l’investissement, pour un montant total de 67 257 euros sur l’ensemble de la période, selon les indications données par la société Akerys services immobiliers puis la société Citya Belvia. M. et Mme [V] ne justifient pas qu’il n’en serait résulté qu’une réduction d’impôt de 3 570 euros sur l’ensemble de la période et n’ont pas répondu au message adressé aux parties le 24 août 2026, leur soumettant une évaluation de l’avantage fiscal dont ils ont bénéficié, de sorte qu’il convient, pour l’appréciation de leur préjudice, de retenir le montant de l’avantage fiscal escompté de l’investissement, tel qu’il figure dans le plan d’épargne fiscal qui leur a été soumis, à hauteur de 19 225 euros..

27. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. et Mme [V] justifient avoir subi, du fait de l’investissement en cause, une perte nette en capital qui peut être fixée à 55 347,05 euros (107 985,05 + 28 036 – 61 449 – 19 225), perte en capital que, du fait des manquements de la société Exell Finance à ses obligations d’information et de conseil, dont doit également répondre la société GCC, ils ont été privés d’une chance d’éviter, en renonçant à cet investissement.

28. Compte tenu, d’une part, du caractère exagérément optimiste de la plaquette de présentation de l’investissement et du plan d’épargne fiscal qui a été présenté à M. et Mme [V], de l’absence de toute mention des risques tenant à l’éventualité d’une perte de valeur du bien, de l’obtention d’avantages fiscaux moindres qu’escomptés ou de la perception de revenus nets inférieurs à ceux envisagés, et, d’autre part, de ce que la société Exell Finance ne justifie pas s’être renseignée sur l’expérience et les objectifs de M. et Mme [V], dont rien ne permet de considérer, d’abord, qu’ils disposaient de compétences particulières leur permettant d’identifier, par eux-mêmes, les risques que présentait l’investissement en cause et, ensuite, qu’ils étaient disposés à accepter de tels risques, la probabilité que, dûment informés ou dûment conseillés, ils aient renoncé à cet investissement, peut être évaluée à 70 %.

29. Dans la mesure où la société Exell Finance a établi le plan d’épargne fiscal remis aux investisseurs dans le cadre du mandat confié par la société Akerys promotion et, au surplus, partiellement sur la base d’informations communiquées par celle-ci, notamment quant à la valeur du bien, et en remettant aux investisseurs la plaquette de présentation de la résidence, qui émanait de la société Akerys promotion et dont le contenu était de nature à renforcer leur conviction quant à l’intérêt du produit proposé, la société Exell Finance et la société Akerys promotion, la première agissant en qualité de mandataire de la seconde, sont tenues in solidum de réparer le préjudice subi par M. et Mme [V].

30. En conséquence, la société Exell Finance et la société GCC seront condamnées in solidum à payer à M. et Mme [V] la somme de 38 742,94 euros (55 347,05 x 0,7).

31. Dans les rapports entre la société Exell Finance et la société GCC, si la société Akerys promotion, en tant que commercialisateur du produit d’investissement en cause ayant donné mandat à la société Exell Finance, conseiller en gestion de patrimoine, de présenter le produit aux investisseurs, a notamment établi la plaquette de présentation de l’ensemble immobilier, laquelle fait notamment état d’ « un investissement porteur dans une région dynamisée par de stimulantes perspectives de développement », et si elle est nécessairement à l’origine de certaines données économiques transmises par le conseiller en gestion de patrimoine aux investisseurs, s’agissant notamment de la valeur du bien et du montant des loyers escomptés, la société Exell Finance ne justifie pas, en revanche, d’instructions précises que lui auraient données la société Akerys promotion quant à la présentation de l’investissement et, en particulier, que le plan d’épargne fiscal remis aux investisseurs, sans mention des risques attachés à l’investissement, aurait été établi selon un modèle défini par la société Akerys promotion ou que les perspectives de rentabilité auraient été mentionnées sur les indications de cette dernière. Dans ces circonstances, il convient d’opérer un partage de responsabilité entre ces sociétés, la société Exell Finance devant supporter 60 % du montant de l’indemnité allouée à M. et Mme [V] et la société GCC 40 % de ce montant.

32. En dernier lieu, M. et Mme [V] ne rapportent pas la preuve du préjudice moral qu’ils invoquent, étant notamment relevé qu’ils ne démontrent pas, contrairement à ce qu’ils soutiennent, être « piégés dans un investissement locatif […] compromettant gravement leur équilibre financier », dans la mesure où, d’une part, il est établi qu’ils ont revendu l’immeuble en cause en décembre 2021 et où, d’autre part, ils ne justifient pas de leur situation financière ni de ce que l’incidence de l’investissement en cause aurait réduit à néant leur capacité d’endettement et leur aurait interdit tout projet personnel. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

33. Les articles 696 et 700 du code de procédure civile disposent :

– article 696 :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.  […] »

– article 700 :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […] »

34. En application du premier de ces textes, compte tenu du sens de la présente décision, le jugement sera infirmé en ce qu’il condamne M. et Mme [V] aux dépens de la procédure de première instance et les sociétés Exell Finance et GCC seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

35. En application du second, le jugement sera infirmé en ce qu’il déboute M. et Mme [V] de leur demande de remboursement des frais exposés dans le cadre de la procédure de première instance et non compris dans les dépens, les sociétés Exell Finance et GCC seront déboutées de leurs demandes de remboursement de tels frais exposés dans le cadre de la procédure d’appel et elles seront condamnées in solidum à payer à la M. et Mme [V] la somme globale de 6 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Vu l’arrêt partiellement avant dire droit du 19 mai 2025,

Donne acte à la société GCC de ce qu’elle intervient en lieu et place de la société Edelis ;

Condamne la société Exell Finance et la société GCC in solidum à payer à M. [I] [D] [V] et Mme [Z] [R] [C] [F] épouse [V] la somme de 38 742,94 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

Dit que, dans les rapports entre la société Exell Finance et la société GCC, la société Exell Finance devra supporter 60 % du montant de l’indemnité allouée à M. [I] [D] [V] et Mme [Z] [R] [C] [F] épouse [V] et que la société GCC devra supporter 40 % de ce montant ;

Déboute M. [I] [D] [V] et Mme [Z] [R] [C] [F] épouse [V] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral ;

Infirme le jugement en ce qu’il condamne M. [I] [D] [V] et Mme [Z] [R] [C] [F] épouse [V] aux dépens et en ce qu’il les déboute de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Condamne la société Exell Finance et la société GCC in solidum aux dépens des procédures de première instance et d’appel ;

Déboute la société Exell Finance et la société GCC de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et les condamne in solidum, sur ce fondement, à payer à M. [I] [D] [V] et Mme [Z] [R] [C] [F] épouse [V] la somme globale de 6 000 euros au titre des frais exposés dans le cadre des procédures de première instance et d’appel et non compris dans les dépens ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,