Résiliation judiciaire d’un bail d’habitation : absence de manquement grave malgré les impayés et délais de paiement accordés

La résiliation judiciaire d’un bail d’habitation pour impayés suppose un manquement suffisamment grave et répété du locataire. Les articles 1227 et 1228 du Code civil permettent au juge de prononcer la résolution, d’ordonner l’exécution du contrat ou d’accorder un délai au débiteur. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose le paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

La juridiction retient que l’arriéré locatif est établi et condamne le locataire à son paiement, avec intérêts au taux légal. Toutefois, les difficultés personnelles et financières documentées, les paiements partiels, la reprise du paiement intégral du loyer courant et un versement significatif ont écarté la qualification de manquement grave et répété. La demande de résiliation, ainsi que les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, sont donc rejetées.

Sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, des délais de paiement sont accordés lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement du loyer courant. La caution ayant indemnisé le bailleur et produit des quittances subrogatives est recevable à agir en recouvrement sur le fondement de l’article 2309 du Code civil. Les dépens restent à la charge du locataire, tandis que l’article 700 du Code de procédure civile n’est pas appliqué au regard du déséquilibre économique des parties.

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Après plusieurs impayés, le bailleur et la caution ont demandé la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement de l’arriéré. Le locataire, qui invoquait ses difficultés, avait effectué des paiements partiels, repris le règlement du loyer courant et versé une somme importante. La juridiction a refusé la résiliation et l’expulsion, estimant les manquements insuffisamment graves et répétés, et a accordé un échelonnement de la dette.

Un bail d’habitation a été conclu pour un loyer mensuel augmenté de provisions sur charges. Une société s’est portée caution des engagements du locataire.

Après plusieurs impayés, un commandement de payer a été délivré et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie. Le bailleur et la caution ont ensuite assigné le locataire afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et le paiement de l’arriéré locatif.

À l’audience, la dette a été actualisée. Le locataire ne l’a pas contestée, mais a invoqué des difficultés professionnelles, financières et médicales. Il a justifié de paiements partiels, d’une reprise du paiement intégral du loyer courant et d’un versement important destiné à réduire la dette. Il a demandé des délais de paiement et, subsidiairement, un délai pour quitter les lieux.

La juridiction a reconnu la recevabilité de l’action de la caution et de la demande de résiliation. Elle a toutefois estimé que les irrégularités de paiement ne constituaient pas un manquement suffisamment grave et répété. La résiliation et l’expulsion ont été refusées, tandis que la dette a été échelonnée.

• Établir l’existence d’une dette locative certaine et actualisée
• Produire le bail et le décompte des loyers et charges impayés
• Démontrer le cautionnement et l’indemnisation du bailleur
• Respecter la saisine préalable de la CCAPEX lorsque requise
• Notifier l’assignation au représentant de l’État six semaines avant l’audience
• Apprécier la gravité et la répétition du manquement locatif
• Vérifier la reprise du paiement intégral du loyer courant pour accorder des délais

• Acte de bail établissant les obligations locatives
• Décompte locatif arrêté au 22 juin 2026
• Quittances subrogatives démontrant les paiements de la caution
• Justificatifs d’arrêt de travail et de licenciement pour inaptitude
• Justificatifs médicaux relatifs aux difficultés de santé
• Virement de 5 000 euros effectué le 22 juin 2026

Le locataire reste tenu de la dette locative et des dépens, mais conserve le bénéfice du bail en l’absence de résiliation. La caution peut recouvrer la créance subrogée, sans obtenir l’expulsion ni l’indemnité d’occupation.

• Maintien du bail et rejet de l’expulsion
• Paiement de 1 639,99 euros à la caution subrogée
• Échelonnement en quatre mensualités avec le loyer courant
• Exigibilité immédiate du solde après échéance impayée et mise en demeure
• Condamnation du locataire aux dépens, hors commandement de payer

À faire

• Actualiser précisément le décompte locatif
• Produire le bail et les justificatifs de dette
• Établir le cautionnement et les quittances subrogatives
• Saisir la CCAPEX lorsque la loi l’exige
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis

À éviter

• Demander une résiliation sans caractériser la gravité du manquement
• Confondre résiliation judiciaire et acquisition de clause résolutoire
• Omettre les pièces invoquées dans les conclusions
• Inclure des frais non justifiés dans la dette réclamée
• Négliger la reprise du paiement du loyer courant

La subrogation de la caution dans les droits du bailleur

La caution ayant payé les dettes locatives est subrogée dans les droits et actions du bailleur, conformément à l’article 2309 du Code civil. La recevabilité suppose la preuve du cautionnement et la production de quittances subrogatives établissant l’indemnisation du bailleur. Cette subrogation couvre le recouvrement des loyers ainsi que l’action en résiliation et l’expulsion.

La recevabilité des demandes de résiliation pour impayés

L’article 24-II et III de la loi du 6 juillet 1989 impose, lorsque les conditions sont réunies, la saisine préalable de la CCAPEX et la notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. Le respect de ces formalités rend la demande recevable. La juridiction relève que le signalement et la notification préfectorale ont été effectués dans les délais requis.

Le manquement grave justifiant la résiliation judiciaire

Les articles 1227 et 1228 du Code civil permettent de demander judiciairement la résolution, mais les impayés doivent caractériser un manquement suffisamment grave et répété. La juridiction écarte cette gravité en tenant compte des difficultés établies, des paiements partiels, de la reprise du loyer courant et d’un versement important. Des délais de paiement sont accordés sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 446-2-1 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 2309 du Code civil, Article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.542-1 du Code de la sécurité sociale, Article L.831-1 du Code de la sécurité sociale, Article 24-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1227 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile