Résiliation de bail – Baux d’habitation / Logement : FAQ juridique

📘 L’Essentiel

Le contrat de sous-location est soumis à l’entière convention des parties et aux dispositions du code civil. La clause résolutoire stipule qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié un mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement délivré le 31 octobre 2024 n’ayant pas été suivi de paiement, la clause résolutoire est acquise au 30 novembre 2024. La société SEYNA, en tant que caution, a le droit d’agir en résiliation et en expulsion.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le cadre juridique applicable au contrat de sous-location ?

Le cadre juridique applicable au contrat de sous-location est principalement régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 8. Cet article précise que le contrat de sous-location est soumis à l’entière convention des parties et aux dispositions du code civil.

Il est important de noter que, selon l’alinéa 2 de cet article, les dispositions de la loi ne s’appliquent qu’aux baux d’habitation principaux et non aux contrats de sous-location, ce qui signifie que les parties ont une plus grande liberté contractuelle.

Quel est le rôle de la caution dans le cadre de ce litige ?

La caution joue un rôle crucial dans le cadre de ce litige, comme le stipule l’article 2306 du code civil. Cet article prévoit que la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer a le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

Dans cette affaire, la société SEYNA, en tant que caution, a été subrogée dans les droits de la SARL BONLOCA après avoir réglé des impayés. Cela lui permet de faire jouer la clause résolutoire du bail et d’engager des procédures judiciaires, y compris l’expulsion du locataire.

Quel est le fondement de la demande de résiliation du bail ?

La demande de résiliation du bail repose sur les articles 1224 et 1225 du code civil. L’article 1224 stipule que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire ou d’une notification du créancier au débiteur en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1225 précise que la clause résolutoire doit indiquer les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous-location stipule qu’en cas de défaut de paiement des loyers, le bail sera résilié de plein droit après un commandement de payer resté infructueux.

Quel est l’impact de la clause résolutoire dans ce litige ?

L’impact de la clause résolutoire est significatif, car elle permet la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement des loyers. Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut constater ou prononcer la résolution du contrat, ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur.

Dans ce cas, un commandement de payer a été délivré, et les loyers n’ayant pas été réglés dans le délai d’un mois suivant la signification, la clause résolutoire est devenue acquise au 30 novembre 2024. Cela signifie que la SARL BONLOCA peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Quel est le montant de la dette locative et comment est-il déterminé ?

Le montant de la dette locative est déterminé par le décompte des loyers et charges dus. Selon les éléments présentés, le solde débiteur arrêté au 1er septembre 2025 s’élève à 2.363,96 euros.

Ce montant inclut les loyers impayés ainsi que les charges. La société SEYNA a également justifié d’une quittance subrogative, confirmant qu’elle avait réglé une partie des dettes locatives, ce qui permet de déterminer les sommes dues par le locataire.

Quel est le régime des délais de paiement dans ce cas ?

Le régime des délais de paiement est régi par l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Dans cette affaire, bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne soit pas applicable, le tribunal a pris en compte les paiements partiels effectués par le locataire et a décidé de lui accorder des délais de paiement, tout en précisant que tout défaut de paiement entraînerait l’exigibilité de la totalité de la dette.

Quel est le sort des meubles laissés dans les lieux lors de l’expulsion ?

Le sort des meubles laissés dans les lieux lors de l’expulsion est encadré par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Ces articles prévoient que les meubles laissés par le locataire lors de l’expulsion doivent être traités selon des procédures spécifiques, garantissant ainsi les droits des parties concernées.

En cas d’expulsion, le tribunal ordonnera que les meubles soient enlevés et traités conformément à la législation en vigueur, afin de protéger les droits du bailleur tout en respectant les droits du locataire.

Quel est le montant des dépens et des frais de justice dans cette affaire ?

Le montant des dépens et des frais de justice est généralement à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. Dans cette affaire, le tribunal a condamné le locataire à payer la somme de 300 euros au titre de cet article, en plus des dépens de la procédure.

Cela signifie que le locataire devra assumer les frais engagés par la SARL BONLOCA et la société SEYNA pour mener à bien cette action en justice, ce qui inclut les frais de l’assignation et d’autres coûts liés à la procédure.