Taxe sur la cession de terrains constructibles : exonération et recours possibles

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière (SCI) La Castellane a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la restitution, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2019 et de leur capitalisation annuelle, de la somme de 114 811 euros correspondant à la taxe sur la cession de terrains devenus constructibles prévue à l’article 1529 du code général des impôts et à la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles prévue à l’article 1605 nonies du même code, qu’elle a acquittées à raison des cessions de cinq lots de terrains intervenues entre 2017 et 2019.

Par un jugement n° 2003289 du 11 décembre 2023, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 février 2024 et 16 mai 2025, la SCI La Castellane, représentée, en dernier lieu, par Me Peltier-Feat, demande à la cour, dans le dernier état de ses écritures :

1. d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Toulon ;
2. de prononcer la décharge de la taxe sur la cession de terrains devenus constructibles prévue à l’article 1529 du code général des impôts et de la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles prévue à l’article 1605 nonies du même code, auxquelles elle a été assujettie à raison de la cession de cinq lots de terrain entre 2017 et 2019 ;
3. de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

• les parcelles cédées entre 2017 et 2019 ont été rendues constructibles en raison de leurs caractéristiques matérielles depuis plus de dix-huit ans à la date de leur cession, de sorte que celle-ci bénéficie de l’exonération prévue au b du II de l’article 1529 du code général des impôts et n’est pas soumise à la taxe prévue au I de l’article 1605 nonies du même code ; le critère essentiel de la constructibilité n’est pas le critère juridique lié au classement en zone NA du plan d’occupation des sols, définie par l’article R. 123-18 du code de l’urbanisme, mais le critère matériel lié à l’état des équipements présents sur ou à proximité des terrains, en application de l’article R. 123-17 du même code, repris à l’article R. 151-20 et du décret n° 2001-260 du 27 mars 2001 ; l’instruction administrative référencée BOI-RFPI-TDC-10-10 §165 fait prévaloir les conditions matérielles de constructibilité sur la condition juridique de classement des terrains ;
• lors de la procédure de rectification des droits de mutation relatifs à la cession des parts sociales de la SCI La Castellane, intervenue le 19 avril 1999, l’administration avait formellement admis, au sens des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales, le caractère constructible des parcelles litigieuses ;
• certains des terrains étaient situés en zone constructible NA stricte depuis 1995 (II NAb) puis alternative ouverte à compter de 2006 (IV NA), de telle sorte que la constructibilité est antérieure à 2010 et que leur vente est exonérée de la taxe nationale prévue à l’article 1605 nonies du code général des impôts ;
• une partie des terrains vendus provient d’un échange intervenu en 2011 selon un protocole d’accord signé avec la commune d’Ollioules et réitéré par un acte authentique du 13 septembre 2012 ; les cessions intervenues entre 2017 et 2019 constituent donc, dans cette mesure, la deuxième cession à titre onéreux de terrains devenus constructibles en 2006 ;
• une quote-part des terrains vendus ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique en date du 25 avril 2006, puis d’une expropriation suivie d’un échange, leur cession ne peut être soumise à la taxe nationale.

Par deux mémoires, enregistrés les 25 juin 2024 et 1er août 2025, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut, dans le dernier état de ses écritures, au non-lieu à statuer à hauteur du dégrèvement de 19 214 euros prononcé en cours d’instance et au rejet du surplus de la requête.

Il soutient que :

• un dégrèvement de 19 214 euros a été prononcé le 31 juillet 2025, correspondant à la taxe prévue à l’article 1605 nonies du code général des impôts, en tant qu’elle a été appliquée à la cession des parcelles cadastrées BR 126, BR 127, BR 128, BR 130 et BR 131 ;
• pour le surplus, les moyens de la requérante ne sont pas fondés.

Par lettre du 3 décembre 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l’arrêt était susceptible d’être fondé sur le moyen relevé d’office tiré de l’incompétence de la cour pour connaître des conclusions tendant à la décharge de la taxe forfaitaire sur la cession de terrains devenus constructibles prévue à l’article 1529 du code général des impôts, s’agissant d’une imposition locale sur laquelle le tribunal administratif a statué en premier et dernier ressort (article R. 811-1 4° du code de justice administrative).

En réponse à cette information, la SCI La Castellane et le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique ont produit un mémoire, respectivement le 8 décembre et le 10 décembre 2025, qui ont été communiqués.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

• le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
• le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

• le rapport de Mme Courbon, présidente assesseure,
• les conclusions de M. Ury, rapporteur public,
• et les observations de Me Peltier-Feat, représentant la SCI La Castellane ;

Considérant ce qui suit :

1. La SCI La Castellane a cédé à titre onéreux, par actes notariés des 6 novembre 2017, 18 mai 2018, 4 décembre 2018, 1er février 2019 et 25 février 2019, cinq lots de parcelles cadastrées section BR n° 122 à 128, 130 et 131, situées chemin de la Castellane sur le territoire de la commune d’Ollioules. A raison de ces ventes, elle a acquitté, d’une part, la taxe communale sur la cession de terrains devenus constructibles prévue à l’article 1529 du code général des impôts et, d’autre part, à l’exception du lot n° 2, la taxe nationale sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles prévue à l’article 1605 nonies du même code, pour un montant total de 114 811 euros. La SCI La Castellane relève appel du jugement du 11 décembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à la restitution de ces impositions.
2. Sur les conclusions relatives à la taxe forfaitaire sur la cession de terrains devenus constructibles prévue à l’article 1529 du code général des impôts :

Aux termes de l’article R. 811-1 du code de justice administrative :  » Toute partie présente dans une instance devant le tribunal administratif ou qui y a été régulièrement appelée, alors même qu’elle n’aurait produit aucune défense, peut interjeter appel contre toute décision juridictionnelle rendue dans cette instance. / Toutefois, le tribunal administratif statue en premier et dernier ressort : (…) 4° Sur les litiges relatifs aux impôts locaux et à la contribution à l’audiovisuel public, à l’exception des litiges relatifs à la contribution économique territoriale (…) « . Selon l’article 1529 du code général des impôts :  » I. – Les communes peuvent, sur délibération du conseil municipal, instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation. (…) « 

3. La taxe sur la cession de terrains devenus constructibles prévue à l’article 1529 du code général des impôts taxe étant instituée et perçue par les communes, elle constitue un impôt local au sens du 4° de l’article R. 811-1 du code de justice administrative. Le jugement attaqué a donc été rendu en premier et dernier ressort en tant qu’il a statué sur la demande de la SCI La Castellane tendant à la décharge de cette taxe. Il s’ensuit que les conclusions tendant à l’annulation de ce jugement en tant qu’il a statué sur cette demande relèvent de la compétence du Conseil d’Etat, juge de cassation. Il y a lieu, dès lors, de les transmettre au Conseil d’Etat.
4. Sur les conclusions relatives à la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles prévue à l’article 1605 nonies du code général des impôts :

En ce qui concerne l’étendue du litige :

Par une décision du 31 juillet 2025, postérieure à l’introduction de la requête, le directeur départemental des finances publiques du Var a prononcé le dégrèvement, à concurrence de 19 214 euros, de la taxe sur la cession de terrains nus devenus constructibles prévue à l’article 1605 nonies du code général des impôts à laquelle la SCI La Castellane a été assujettie. Les conclusions à fin de décharge de la société requérante sont, dans la mesure de ce montant, devenues sans objet.

En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :

Aux termes de l’article 1605 nonies du code général des impôts, d’une part :  » I. – Il est perçu une taxe sur la cession à titre onéreux des terrains nus (…) rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d’urbanisme ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone où les constructions sont autorisées ou par application de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme. / (…). / III. – La taxe ne s’applique pas : / 1° Aux cessions de terrains pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation, ni aux terrains dont le prix de cession défini à l’article 150 VA est inférieur à 15 000 € ; (…) / IV. – (…) La taxe est exigible lors de la première cession à titre onéreux intervenue après que le terrain a été rendu constructible. Elle est due par le cédant. / (…) « 

5. D’autre part, aux termes de l’article R. 123-6 du code de l’urbanisme, relatif aux plans locaux d’urbanisme :  » Les zones à urbaniser sont dites  » zones AU « . Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. / Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement. / Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme « . Aux termes de l’article R. 123-18 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable aux plans d’occupation des sols, en vigueur à la date du 18 mai 1995, à laquelle a été approuvé le plan d’occupation des sols de la commune d’Ollioules :  » I – Les documents graphiques doivent faire apparaître les zones urbaines et les zones naturelles. / Ces zones, à l’intérieur desquelles s’appliquent les règles prévues à l’article R. 123-21 et s’il y a lieu, les coefficients d’occupation des sols définis à l’article R. 123-22 sont : / (…) 2. Les zones naturelles, équipées ou non, dans lesquelles les règles et coefficients mentionnés ci-dessus peuvent exprimer l’interdiction de construire. / Ces zones naturelles comprennent en tant que de besoin : / a) Les zones d’urbanisation future, dites « Zones NA », qui peuvent être urbanisées à l’occasion soit d’une modification du plan d’occupation des sols soit de la création d’une zone d’aménagement concerté ou de la réalisation d’opérations d’aménagement ou de construction compatibles avec un aménagement cohérent de la zone tel qu’il est défini par le règlement. (…) « 
6. Les terrains classés, antérieurement à l’instauration d’un plan local d’urbanisme, dans une zone d’urbanisation future du plan d’occupation des sols, dite « zone NA », ne peuvent être regardés comme étant alors constructibles que s’ils se trouvaient dans des secteurs où le règlement applicable à cette zone prévoyait une urbanisation sans modification de ce document. Lorsqu’un contribuable assujetti à la taxe forfaitaire prévue à l’article 1605 nonies du code général des impôts entend se prévaloir de la circonstance que les terrains ont été rendus constructibles avant le 13 janvier 2010, en soutenant que ces terrains étaient alors classés en zone NA dans le plan d’occupation des sols de la commune où ils sont situés, il appartient à la commune de fournir au juge de l’impôt les éléments permettant de déterminer si la condition tenant au contenu du règlement est remplie.
7. Il résulte de l’instruction que les parcelles cédées par la SCI La Castellane ont été classées en zone d’urbanisation future II NAb par le plan d’occupation des sols (POS) approuvé le 15 mai 1995 par la commune d’Ollioules. Le règlement de la zone II NA de ce POS, produit par la commune devant le tribunal administratif, prévoit au 1 de l’article II NA 1 que sont admis en zone II NAb, qui couvre notamment la zone de la Castellane, les constructions individuelles à usage d’habitation, les constructions à usage hôtelier, les constructions à usage de bureaux et de services, les équipements publics de superstructures, les aires de jeux et de sports et les aires de stationnement ouvertes au public. Toutefois, le même règlement précise que l’ensemble des articles II NA 3 à II NA 15, qui définissent les conditions et les possibilités maximales d’occupation du sol, sont  » sans objet  » car les zones énumérées à l’article II NA 1, dont celle de la Castellane classée II NAb, doivent être urbanisées soit par la création de zones d’aménagement concertées (ZAC) avec approbation d’un plan d’aménagement de zone, soit par une modification du POS, conformément aux dispositions du a du 2 de l’article R. 123-18 du code de l’urbanisme alors en vigueur. Il s’ensuit que nonobstant leur éventuelle proximité avec des voies d’accès ou des réseaux, les parcelles en litige n’étaient pas constructibles dans le cadre du POS approuvé en 1995.
8. La SCI La Castellane fait valoir qu’une partie des parcelles cédées, à savoir les parcelles cadastrées BR 126, 127, 128, 130 et 131, issues de la parcelle AK 1335, ont été incluses dans le périmètre d’une déclaration d’utilité publique en avril 2006 et qu’elles ont été classées en zone IV NA du POS, qui est une zone d’urbanisation future dans laquelle sont autorisées les constructions prévues par le projet d’aménagement porté par la commune d’Ollioules, à l’issue d’une procédure de mise en comptabilité de ce document d’urbanisme approuvée le 25 avril 2006. Elle ajoute que ces mêmes parcelles ont fait l’objet d’une expropriation au profit de la commune, moyennant une indemnité d’expropriation, en date du 27 décembre 2006 et qu’elles ont ensuite été réintégrées dans le patrimoine de la SCI La Castellane, dans le cadre d’un échange de parcelles réalisé par acte notarié du 13 septembre 2012, résultant d’un protocole d’accord conclu entre la SCI et la commune le 7 décembre 2011, de telle sorte qu’elles ont déjà fait l’objet de cessions à titre onéreux postérieurement à la date à laquelle elles sont devenues constructibles.
9. Il résulte toutefois de l’instruction que la cession de la parcelle cadastrée BR 127 n’a pas été soumise à la taxe nationale et que l’administration a déjà prononcé le dégrèvement de la taxe afférente aux cessions des parcelles cadastrées BR 126, BR 128, BR 130 et 131, qui correspond à la somme de 19 214 euros mentionnée au point 4 ci-dessus.
10. Les autres parcelles objet des cessions en litige, à savoir les parcelles BR 122, 123, 124 et 125, situées hors du périmètre de la déclaration d’utilité publique de 2006, n’ont, de ce fait, pas été concernées par la procédure de mise en compatibilité du PLU mentionnée au point 9 et sont demeurées classées en zone II NAb. Le règlement de la zone II NA dans sa version issue, en dernier lieu, d’une modification du POS approuvée le 28 janvier 2008, produite par la SCI La Castellane, contenait toujours la restriction initialement posée en 1995, à savoir la nécessité, pour l’ouverture à l’urbanisation, d’une modification du POS ou de la création d’une ZAC. Il est constant qu’aucune ZAC n’a été créée sur la zone de la Castellane couvrant ces parcelles. Il résulte par ailleurs de l’instruction que ces parcelles n’ont été ouvertes à l’urbanisation qu’à l’occasion de la modification n°8 du POS, approuvée le 16 septembre 2013, qui les a reclassées en zone I NA H4. Il en résulte que ces parcelles, devenues la propriété de la SCI à l’occasion de sa création en 1965, sont devenues constructibles après le 13 janvier 2010 et que les cessions en litige constituent leur première cession à titre onéreux intervenue après qu’elles sont devenues constructibles. Elles entrent, dès lors, dans le champ d’application de la taxe prévue à l’article 1605 nonies du code général des impôts.
11. La SCI La Castellane ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l’article R. 123-17 du code de l’urbanisme, qui, dans leur rédaction applicable aux POS, ne portaient pas sur la définition des zones NA, ni de celles de l’article R. 151-20 du même code, qui définissent les zones AU et du décret n° 2001-260 du 27 mars 2001 relatives aux voies et réseaux à prendre en compte pour déterminer les conditions d’ouverture à l’urbanisation des zones AU, qui ne sont pas applicables aux POS mais aux PLU.
12. Aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales :  » Il ne sera procédé à aucun rehaussement d’impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l’administration est un différend sur l’interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s’il est démontré que l’interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l’époque, formellement admise par l’administration. / Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente. (…) « . Aux termes de l’article L. 80 B du même code :  » La garantie prévue au premier alinéa de l’article L. 80 A est applicable : / 1° Lorsque l’administration a formellement pris position sur l’appréciation d’une situation de fait au regard d’un texte fiscal ; (…) « 
13. La SCI la Castellane n’est pas fondée à se prévaloir, sur le fondement du deuxième alinéa de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, du § 165 de l’instruction administrative référencée BOI-RFPI-TDC-10-10 du 22 juin 2016, dès lors, d’une part, que les dispositions qu’il contient ne portent pas sur les zones NA des POS mais sur les zones AU des PLU, régies par des textes différents et qu’elles ne comportent, en tout état de cause, aucune interprétation différente de la loi fiscale de celle dont il a été fait application ci-dessus.
14. La SCI la Castellane n’est pas davantage fondée à se prévaloir, sur le fondement des dispositions énoncées au point 13, d’une prise de position formelle de l’administration quant à la constructibilité des terrains en litige dans le cadre d’un précédent contrôle réalisé en 2002, dès lors que les impositions contestées ne constituent pas des rehaussements d’impositions antérieures.
15. Il résulte de tout ce qui précède, et sous réserve du dégrèvement prononcé en cours d’instance, que la SCI La Castellane n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à décharge de la taxe nationale prévue à l’article 1605 nonies du code général des impôts.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros à verser à la SCI La Castellane en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

1. Article 1er : Les conclusions de la SCI La Castellane dirigées contre le jugement n° 2003289 du tribunal administratif de Toulon du 11 décembre 2023 en tant qu’il a rejeté sa demande tendant à la décharge de la taxe forfaitaire sur la cession de terrains devenus constructibles prévue à l’article 1529 du code général des impôts, à laquelle elle a été assujettie à raison des cessions de terrains intervenues entre 2017 et 2019, sont transmises au Conseil d’Etat.
2. Article 2 : Il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête tendant à la décharge de la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles prévue à l’article 1605 nonies du code général des impôts à laquelle elle a été assujettie à raison des cessions de terrains intervenues entre 2017 et 2019, à concurrence de la somme de 19 214 euros.
3. Article 3 : l’Etat versera à la SCI La Castellane la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
4. Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI La Castellane est rejeté.
5. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière La Castellane et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.

Délibéré après l’audience du 15 janvier 2026, où siégeaient :

• Mme Evelyne Paix, présidente,
• Mme Audrey Courbon, présidente assesseure,
• Mme Florence Mastrantuono, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 29 janvier 2026.

N° 24MA00318