Responsabilité contractuelle en gestion immobilière : fautes et préjudices.

N°

[W] épouse [R]

C/

Association AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE DE LA SOMME – AIVS

Copie exécutoire

le 27 janvier 2026

à

Me CANU-RENAHY

Me CHIVOT

AF/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT SEPT JANVIER

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01081 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JAQZ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [O] [W] épouse [R]

née le 16 Juin 1955 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Virginie CANU-RENAHY de la SELAS CANU-RENAHY ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTE

ET

Association AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE DE LA SOMME – AIVS Numéro SIRET 433 692 431 00060 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Fabrice CHIVOT de la SELARL CHIVOT-SOUFFLET, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 25 novembre 2025, l’affaire est venue devant Mme Agnès FALLENOT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026.

La Cour était assistée lors des débats de Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée en présence de Mme Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, attachée de justice.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 27 janvier 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, Greffière placée.

*

* *

DECISION :

Mme [O] [W] épouse [R] (Mme [R]) est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 7], [Adresse 2], divisé en plusieurs logements donnés à bail.

Elle a confié la gestion des logements n°1 et 4 à l’association immobilière à vocation sociale de la Somme (l’AIVS 80) et signé des conventions avec l’agence nationale de l’habitat (l’Anah) afin de permettre à des locataires bénéficiant de ressources plafonnées d’accéder au logement et, en contrepartie, obtenir des avantages fiscaux. Ces conventions fixaient le montant maximal au mètre carré du prix du bail à 6,95 euros.

Considérant que l’AIVS 80 aurait dû fixer le prix des baux au maximum autorisé, Mme [R] lui a reproché d’avoir commis une faute à l’occasion de la signature de nouveaux baux avec les locataires en place le 1er juin 2017, lui ayant causé un préjudice financier.

Par acte du 31 mai 2022, elle l’a en conséquence faite assigner devant le tribunal judiciaire d’Amiens pour voir, au visa de l’article 1991 du code civil, retenir sa responsabilité et la voir condamner, à titre de dommages-intérêts, au montant des loyers perdus.

Par jugement du 24 janvier 2024, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

– rejeté toutes les demandes de Mme [R] ;

– condamné Mme [R] aux dépens ;

– condamné Mme [R] à payer à l’AIVS 80 la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 5 mars 2024, Mme [R] a interjeté appel de l’ensemble des chefs de cette décision.
PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 21 janvier 2025, Mme [R] demande à la cour de :

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Amiens le 24 janvier 2024 en toutes ses dispositions ;

En conséquence, statuant à nouveau,

– juger que l’AIVS 80 a commis des fautes contractuelles dans le cadre de ses deux mandats de gestion immobilière avec intermédiation sociale ;

– juger que le prix maximal autorisé en 2017 était de 6,95 euros le mètre carré pour le secteur social zone C ;

– juger que l’AIVS 80 a commis une erreur de sa seule responsabilité en lui faisant signer deux conventions Anah le 9 juin 2017, mentionnant pour 2017 le prix maximal autorisé pratiqué de 5,40 euros le mètre carré ;

– juger que le préjudice direct subi est de 17 680,99 euros ;

– condamner l’AIVS 80 à lui payer la somme de 17 680,99 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 17 novembre 2021 ;

– condamner l’AIVS 80 à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel ;

– débouter AIVS 80 de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner l’AIVS 80 aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELAS Canu-Renahy.

Par conclusions notifiées le 27 mars 2025, l’AIVS 80 demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Amiens du 24 janvier 2024 en toutes ces dispositions ;

– débouter Mme [R] de toutes ses prétentions ;

Ajoutant au jugement de première instance,

– la condamner à payer à l’AIVS 80 la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la somme allouée à ce titre en première instance ;

– la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juin 2025.
MOTIFS

1. Sur l’action indemnitaire

Mme [R] plaide que l’AIVS 80 a fait signer de nouveaux baux aux locataires, en juin 2017, sans respecter leur échéance triennale, faisant démarrer une nouvelle période de trois ans, le tout avec une erreur sur le plafond applicable. Elle réfute l’erreur de surface alléguée par la mandataire pour expliquer la signature de ces nouveaux baux. Elle soutient que l’AIVS 80 devait optimiser le montant du loyer. Elle lui reproche de ne pas lui avoir fait signer ces nouveaux baux et d’avoir refusé de proposer aux locataires un nouveau bail augmentant le loyer, que ces derniers auraient eu six mois pour accepter, sachant qu’un refus de leur part aurait été sanctionné par le retrait des APL. Mme [R] soutient qu’elle a ainsi subi une perte de chance de contracter des baux avec le loyer maximum autorisé et que le préjudice résultant de cette perte de chance est égal au montant des loyers qu’elle aurait pu percevoir.

L’AIVS 80 répond qu’elle a dû procéder à la régularisation des baux en cours, conformément aux mandats donnés par Mme [R], les contrats de location devant indiquer la surface réellement louée, ce qui n’était pas le cas. Le but de la régularisation des nouveaux baux était de remédier à cette difficulté, apparue à l’établissement des DPE. Mme [R] avait conscience de cette problématique puisqu’elle a régularisé des avenants au mandat qu’elle lui avait confié. Il existait manifestement un indu qui n’a pas été réclamé à la bailleresse.

Par pure opportunité, Mme [R] soutient qu’elle aurait dû profiter de ces modifications pour augmenter le loyer. Or les deux baux étaient en cours depuis le 1er février 2011 pour l’un et le 1er août 2007 pour l’autre, ce qui ne permettait aucune réévaluation sans enfreindre l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. En toutes hypothèses, Mme [R] n’a jamais sollicité qu’une hausse des loyers soit envisagée.

Lors de l’établissement des nouvelles conventions Anah, Mme [R] a corrigé la surface des appartements. La réponse de l’Anah augmentant le prix maximum possible des loyers n’a été notifiée que deux mois après la signature de baux de location, dans le courant du mois d’août 2017. Il n’était pas possible de revenir sur le montant des loyers en cours de location.

Les demandes de conventionnement s’avèrent en tout état de cause erronées, comme faisant référence à une nouvelle location pour chacun des appartements à la date du 1er juin 2017, alors que les locations étaient déjà en cours antérieurement. Le prix maximal de location au m2 fourni par l’Anah ne pouvait donc être valablement opposé dans ces conditions.

A titre subsidiaire, si une faute devait être retenue, le préjudice de Mme [R] ne peut consister qu’en la perte de chance de n’avoir pas pu porter le loyer à 6,95 euros par m2. Dans ces conditions, les dommages et intérêts alloués à la victime ne peuvent être qu’une fraction de l’avantage espéré plus ou moins importante selon les probabilités. Rien ne permet de dire que les logements auraient été reloués à ce tarif, et ce, immédiatement. Les loyers perçus par la bailleresse auraient par ailleurs été amputés des frais de gestion de 7%.

Sur ce,

En application des articles 1984 et 1992 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Aux termes des articles L 321-1 II du code de la construction et de l’habitation, l’Agence nationale de l’habitat peut conclure avec tout bailleur une convention conforme à l’article L. 321-4 ou à l’article L. 321-8 par laquelle ce dernier s’engage à respecter des conditions relatives au plafond de ressources des locataires, au plafond de loyers et, le cas échéant, aux modalités de choix des locataires.

En application de l’article 2 terdecies G 1° b) du code général des impôts, en sa version applicable, pour l’application du o du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, pour les logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation, les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés, pour les baux conclus en 2017, à 6,95 euros pour les loyers sociaux en zone C.

En l’espèce, il est versé aux débats :

-concernant l’appartement situé au 1er étage :

-un bail conclu entre Mme [R] et Mme [U] [J] le 27 juin 2007 ;

-un mandat de gérance n°575 donné le 7 juillet 2014 par Mme [R] à l’AIVS 80 d’administrer cet appartement, décrit comme d’une surface habitable fiscale de 72,60 m2, ce mandat d’une durée d’un an à compter du 4 juin 2013 étant renouvelable chaque année par tacite reconduction ;

-un avenant à ce mandat en date du 6 mars 2017, faisant suite à la réévaluation de la surface figurant au DPE, revue à 72,23 m2 ;

-un nouveau bail conclu le 1er juin 2017 entre Mme [R] et Mme [J], mentionnant une surface de 72,23 m2 habitables, pour une durée de trois années à compter du 1er juin 2017 ;

-une convention Anah n°080-S-LT-201708-0025 validée le 18 septembre 2017, mentionnant un prix maximal autorisé au m2 de 6,95 euros ;

-concernant l’appartement situé au rez-de-chaussée :

-un bail conclu entre Mme [R], Mme [S] [E] et M. [B] [Y] le 1er février 2011, la surface habitable indiquée étant de 78,50 m2 ;

-un mandat de gérance n°654 donné le 9 décembre 2016 par Mme [R] à l’AIVS 80 d’administrer cet appartement, décrit comme d’une surface habitable fiscale de 77,62 m2, ce mandat d’une durée d’un an à compter du 9 décembre 2016 étant renouvelable chaque année par tacite reconduction ;

– un nouveau bail conclu le 1er juin 2017 entre Mme [R] et Mme [S] [E] et M. [B] [Y], mentionnant une surface de 77,62 m2 habitables, pour une durée de trois années à compter du 1er juin 2017 ;

-une convention Anah n°080-S-LT-201708-0026 validée le 19 septembre 2017, mentionnant un prix maximal autorisé au m2 de 6,95 euros.

Il est ainsi suffisamment démontré que la conclusion de nouveaux baux, le 1er juin 2017, portant sur ces logements correspond à la réévaluation à la baisse des surfaces habitables des appartements concernés.

Or la surface habitable est un élément déterminant de la convention Anah puisqu’elle sert de base au calcul du loyer maximum autorisé (loyer au m² × surface habitable dite « fiscale »). Dès lors, la diminution de cette surface habitable, dans un contexte où, ainsi que Mme [R] l’indique elle-même, la bailleresse a toujours fixé le montant du loyer au m2 au plafond, rendait manifestement indispensable la conclusion de nouveaux baux régularisant la situation, quand bien même l’échéance triennale des baux en cours n’était pas encore expirée, ainsi que de nouvelles conventions Anah.

A la date à laquelle les baux litigieux ont été signés, soit le 1er juin 2017, le montant du plafond à 6,95 m2 en zone C était connu suite à la publication du décret n° 2017-839 du 5 mai 2017 au journal officiel du 7 mai 2017. L’AIVS 80, professionnel du secteur, ne pouvait l’ignorer. Par ailleurs, les mandats de gestion des biens lui donnent mission de « renouveler les baux, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos ».

Il reste qu’elle ne pouvait manifestement pas demander aux locataires en place, avant l’expiration triennale de leurs baux, un plafond de loyer supérieur à celui auquel ils étaient précédemment soumis.

Il est par ailleurs rappelé que le loyer pratiqué par le bailleur doit être inférieur au loyer maximal qui est fixé au m2 de surface habitable dite fiscale. A cet égard, Mme [R], qui avait nécessairement conscience d’avoir perçu des sommes indues en raison de la surévaluation de la surface habitable de ses appartements, ne justifie aucunement avoir donné à l’AIVS 80 des consignes de réévaluation du loyer à son plafond, comme elle a pu le faire par mail du 18 juin 2021 lorsque Mme [J] a quitté son logement. A cette occasion, elle lui a en effet indiqué très clairement que le plafond Anah pour la zone C étant passé à 7,25 euros, le prix mensuel de la location serait de 523,67 euros et non de 408,90 euros. Cette réévaluation lui a d’ailleurs fait perdre le bénéfice d’une candidature, le loyer ainsi majoré ne correspondant plus aux ressources de la locataire pressentie.

Il est observé que rien n’impose que le loyer soit fixé audit plafond. C’est ce qu’a rappelé l’Anah à Mme [R] dans un courriel du 28 juin 2021, précisant avoir corrigé la mention du plafond dans les conventions litigieuses de 2017 dans l’optique de lui permettre d’appliquer un prix de loyer au m2 au plafond notamment lors d’un changement de locataire, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Enfin, contrairement à ce que plaide la bailleresse, rien ne permettait, postérieurement à la signature des baux, de revenir sur les loyers qui y étaient stipulés, étant rappelé que les logements étaient déjà précédemment conventionnés pour les montants repris aux nouveaux baux.

Aucune faute de l’AIVS 80 de ce chef n’est donc caractérisée.

Enfin, il n’est pas démontré que les autres fautes alléguées par Mme [R], et notamment le fait que les baux aient été signés par l’AIVS 80 en sa qualité de mandataire et non par la bailleresse elle-même, aient causé le moindre préjudice à cette dernière.

Le jugement querellé est donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [R] de sa demande de condamnation de l’AIVS 80 à lui payer la somme de 17 680,99 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 17 novembre 2021.

2. Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [R] aux dépens d’appel, et de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance. La Selas Canu-Renahy est donc déboutée de sa demande de recouvrement direct.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [R] est par ailleurs condamnée à payer à l’AIVS 80 la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu 24 janvier 2024 par le tribunal judiciaire d’Amiens en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [O] [W] épouse [R] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [O] [W] épouse [R] à payer à l’association immobilière à vocation sociale de la Somme la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

La déboute de sa propre demande de ce chef.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE